부산지방법원 2025타경524. 부산광역시 중구 중앙동5가 23 경보이리스오션더스타 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사대명건설이고, 2020.08.11 거래가액 219,031,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 170,500,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단·신용보증기금·근로복지공단 가압류, 국가 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경524 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동5가 23 경보이리스오션더스타 2층203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 중구 대교로 133 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 주식회사대명건설 · 거래가액 219,031,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 159,367,747원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
등기부상 2020.05.21 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2020.08.11 신탁재산의 귀속으로 정리됐고, 같은 날 주식회사대명건설로 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 압류·가압류와 2025.02.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다정 | 203호 · 주거 | 2024-04-05 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김다정의 전입일은 2024.04.05로 말소기준권리인 부산은행 근저당 2020.08.11보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,254,320원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 170,500,000원 | 101,625,680원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 484,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 29,928,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 819,928,540원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 배당은 101,625,680원이며, 미배당액은 718,302,860원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 103,880,000원 | 101,625,680원 | 718,302,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 748,921,428원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,901,200원 | 49,584,978원 | 770,343,562원 | 0원 |
현재 회차에서도 부산은행의 채권최고액 170,500,000원보다 배당 가능액이 작고, 신청채권자의 청구액 159,367,747원도 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰될수록 채권 미배당은 더 커지지만, 이 미배당채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아니며 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산항만공사 본사 북서측 인근이며 주위는 오피스텔, 업무용빌딩, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 중앙역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 업무용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각입니다.
- 도로. 동측으로 광대한면, 남측으로 소로한면에 각각 접합니다.
- 공시지가. 4,216,000원/㎡이며 토지면적은 743.5㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 일반상업지역, 방화지구, 대로1류 접함, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제2층 제203호이며 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 김다정의 전입일은 2024.04.05로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 이용은 주거용 오피스텔 추정으로 표시가 서로 다르므로 현황과 이용 가능 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 103,880,000원까지 하락했지만 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 채권 총액 819,928,540원 중 718,302,860원이 미배당될 것으로 계산되며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 2020.08.11 부산은행 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 실제 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남는다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.11 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김다정도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 감정가 212,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 103,880,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 게다가 현재 회차에서도 채권 미배당이 718,302,860원에 이릅니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 물건은 할인율보다 실제 이용상태와 주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
