수원지방법원 2025타경57289. 수원 권선구 구운동 우림파크빌 4층401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부만 보면 오히려 오판하기 쉽습니다. 2024.07.25. 설정된 김예라의 주택임차권등기는 말소기준인 2023.05.18. 주택도시보증공사 가압류보다 뒤이지만, 임차인의 확정일자는 2022.06.07., 전입·점유개시는 2022.06.29.로 말소기준보다 앞섭니다. 즉 임차권등기 순위만 보고 “후순위라 소멸”이라고 끝낼 사안이 아닙니다.
김예라는 보증금 250,000,000원 전액을 주거용 건물 전부에 걸고 있으며, 배당요구도 2025.08.06. 접수했습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 현재 최저가 203,000,000원을 기준으로 집행비용 3,642,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 199,358,000원이 배당되고, 보증금 중 50,642,000원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 잔존액이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 구운동 931-8 우림파크빌 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 2019.04.24. 사용승인 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 4층401호 |
| 소유자 | 이진재 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 순위보다 ‘전입 시점’이 먼저다
2019년 화서신용협동조합 근저당권 3건은 2020.06.29. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.18. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국 압류, 서울특별시 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 김예라의 주택임차권등기가 2024.07.25.라는 이유만으로 보증금까지 자동 소멸한다고 보면 안 됩니다. 실제 대항력의 출발점인 전입·점유가 2022.06.29.로 말소기준보다 빠르기 때문입니다. 본래라면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있으나, 이 사건에서는 별도의 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 그 위험을 끊습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예라 주거용 건물 전부 | 250,000,000원 | 전입·점유 2022.06.29. 확정 2022.06.07. | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.08.06. | 승계인 확약 잔존청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
③ 가격 구조 — 70% 회차여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 203,000,000원으로 감정가 290,000,000원의 70% 회차입니다. 다만 이 사건은 “감정가 대비 할인율”만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 권리상 핵심이었던 임차보증금 인수는 확약으로 실질 0원이 되었으므로, 현재 회차의 실질취득액은 203,000,000원입니다. 이 숫자가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 검증을 거쳐야 하며, 단순히 1회 유찰됐다는 이유만으로 저가 낙찰이라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 김예라 보증금 | 250,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 임차보증금 중 50,642,000원이 미배당됩니다. 다만 승계인의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 서수원버스터미널 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 공동주거지로서 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 북측 인근에 서수원버스터미널이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 2019.04.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 4층401호입니다. 위생·급배수, 엘리베이터, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·규제. 동측으로 노폭 약 5m의 아스콘 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 주체·대상·조건을 매각물건명세서와 제출 문서 원문에서 다시 확인하세요.
- 임차권 선행성 재확인. 김예라의 전입·점유 2022.06.29., 확정일자 2022.06.07., 보증금 250,000,000원 및 배당요구 2025.08.06.을 원본 서류와 대조하세요.
- 당해세 확인. 국과 서울특별시 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 확약이 없었다면 인수액에 직접 영향을 주는 항목이므로 반드시 확인 대상입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 후 해당 등기의 처리와 법적 지위를 원본 기준으로 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 203,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단하지 말고, 입찰 직전 인근 다세대 거래가격과 매물가격을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 존재하더라도 실제 현장 점유 상태와 인도 시점을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 203,000,000원에서는 50,642,000원이 배당되지 않아 전형적인 인수 위험 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 그 미배당 보증금에 대한 매수인 상대 잔존청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 승계인의 확약이 있습니다. 그래서 권리 결론은 실질 인수 0원*으로 바뀝니다.
다만 “인수 0원”이 곧 “가격이 싸다”는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 203,000,000원, 감정가 290,000,000원의 70% 회차이지만 가격 우위는 시장가격과 별도로 검증해야 합니다. 또 국·서울특별시 등의 압류에 따른 당해세 변수, 민간임대주택등기, 확약의 정확한 적용 범위까지 원본에서 확인해야 합니다. 권리 핵심은 확약으로 해소됐지만, 가격과 문서 확인까지 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
