수원지방법원 2025타경57323. 화성 남양읍 남양우림필유아파트 105동 7층 701호입니다. 현재 소유자는 조현미이고, 등기상 말소기준은 2012.03.30 국민은행 근저당입니다. 그 뒤로 중소기업은행 근저당, 엠케이통상 근저당, 다수의 가압류·압류와 근저당권 가처분까지 복잡하게 붙었지만, 제공된 권리판정상 이들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 “등기가 많다”와 “낙찰자가 많이 인수한다”는 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 후순위 권리 숫자가 아니라 말소기준의 선후관계입니다. 반대로 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것도 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 금액과 직접 비교할 근거가 없고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 7.7회라는 점 때문에 가격 판단은 별도로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57323 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2047 남양우림필유아파트 105동 7층701호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 지상15층 건 내 제7층 제701호 |
| 사용승인 | 2009.10.28 |
| 소유자 | 조현미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 284,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각 소멸
말소기준은 을구 2번 국민은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 225,000,000원이고, 2023.03.14 변경등기에는 채권최고액 193,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 중소기업은행·엠케이통상 근저당과 다수의 가압류·압류·가처분은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’ 근거는 없다
현재 최저매각가는 284,200,000원으로 감정가 406,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 198,940,000원, 그 다음은 139,258,000원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 가격 판단에 사용할 수 있는 동일 조건 실거래 금액이 없어, 현재 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 284,200,000원 | 2,253,362,841원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 198,940,000원 | 2,337,429,201원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 139,258,000원 | 2,396,275,653원 |
③ 예상배당표 (매각가 284,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,778,800원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 162,000,000원 | 54,421,200원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 덕성기업 | 117,462,500원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 주식회사엠케이통상 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,460,538원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 38,492,441원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 고인홍 | 345,088,638원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 60,123,306원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 기술보증기금 | 867,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 금강솔루션 | 84,479,139원 | 0원 |
| 11. 갑구 12번 가압류 · 주식회사신아티앤씨 | 223,120,206원 | 0원 |
| 12. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 34,362,188원 | 0원 |
| 13. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 154,862,058원 | 0원 |
| 14. 갑구 17번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 34,833,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,532,784,041원 중 채권자 배당액이 279,421,200원으로 계산되고, 미배당은 2,253,362,841원입니다. 신청채권자 중소기업은행은 162,000,000원 중 54,421,200원을 배당받는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우림필유LH9단지앞교차로 남서측 인근으로, 주변에는 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상15층 건물 내 제7층 제701호이며 사용승인일은 2009.10.28입니다. 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·옥내소화전 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역은 남양지구입니다.
- 공시지가. 1,234,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 국민은행 근저당 설정액 225,000,000원과 2023.03.14 변경등기의 193,000,000원을 등기부·채권계산서와 함께 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 근거 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 유찰 이력 감안. 단지 경매 평균 유찰이 7.7회입니다. 현재 1회 유찰 상태라는 점과 단지의 경매 환금성을 함께 보세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 2,253,362,841원으로 커도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 별개의 개념입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 실제 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 등기부만 보면 권리 수가 매우 많아 복잡해 보입니다. 하지만 기준점을 2012.03.30 국민은행 근저당에 놓으면 구조는 선명합니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 분명한 장점입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 406,000,000원에서 1회 유찰돼 284,200,000원까지 내려왔지만, 이를 실거래와 비교할 근거가 없어 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.7회, 매각률 0.0%까지 감안하면 이 물건의 승부처는 권리보다는 적정 응찰가와 환금성 확인에 있습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후. 이 구분이 핵심입니다.
