의정부지방법원 2025타경64310. 경기도 파주시 월롱면 능산리 664 소재 물건입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 공장이고, 건물은 일반철골구조 경사지붕 지상 2층입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70% 수준인 2,199,335,000원입니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 보증금 인수 구조는 없습니다.
권리 흐름은 선순위 근저당권을 기준으로 뒤 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 인수 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 공장·토지 물건은 주거용 아파트보다 매수층이 좁고, 현장 상태·접근성·용도지역·설비 확인의 중요도가 큽니다. 특히 지상에 있는 소유자 미상의 컨테이너박스 1개는 철거 및 이동이 용이한 것으로 보아 평가 및 매각에서 제외되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64310 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 능산리 664 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 공장 · 일반철골구조 경사지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 주식회사서부로지스 |
| 감정가 / 최저가 | 3,141,907,250원 / 2,199,335,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,151,027,425원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 소유자 미상의 컨테이너박스 1개는 평가 및 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 낙찰자에게 승계될 보증금 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2019.11.29. 주식회사우리은행 근저당권이고, 그 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 채권 규모가 크고, 현재 회차 매각가로는 후순위 채권까지 전액 배당되지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가는 70%, 실질취득도 70%
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 3,141,907,250원 | 100% | 기준가격 |
| 현재 최저가 | 2,199,335,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0% | 임차인 없음 |
| 실질취득 | 2,199,335,000원 | 70% | 현재 최저가 + 인수 0원 |
현재 회차에서 낙찰자가 부담하는 실질취득 기준은 2,199,335,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 “감정가 대비 70%”는 확인 가능하지만, 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 본건의 판단축은 공장 사용 가능성·토지 이용 제한·현장 상태·매수층입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,199,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,393,350원 | 약 매각가의 1.1% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,164,000,000원 | 1,164,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 648,000,000원 | 648,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 62,941,650원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,714,148,800원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사유레카필름프로덕션 | 400,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 191,250,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 채권 총액 7,017,398,800원 중 예상 배당은 2,174,941,650원, 미배당은 4,842,457,150원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 인수액은 0원으로 유지
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,199,335,000원 | 2,174,941,650원 | 4,842,457,150원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,539,534,500원 | 1,521,739,155원 | 5,495,659,645원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,077,674,150원 | 1,064,497,408원 | 5,952,901,392원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 낙찰자 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 본건은 후순위 채권 배당 부족이 큰 구조라, 법률상 인수 부담과 별개로 경매 진행·채권관계·현장 점유 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 “서영대학교 파주캠퍼스” 북동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 공장, 창고, 농경지, 자연림 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 일반철골구조 경사지붕 지상 2층 건물이며, 외벽은 복합 판넬 마감, 창호는 이중창 PVC창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지이용계획. 일반공업지역, 대로3류 저촉, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 일반산업단지, 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 공장·토지 물건은 건물 상태, 출입로, 설비, 사용 가능 면적, 주변 공장·창고 수요 확인이 필수입니다.
- 컨테이너 제외. 지상 소유자 미상의 컨테이너박스 1개는 평가 및 매각에서 제외되어 있으므로 현장 점유·철거·이동 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 일반공업지역 및 일반산업단지 기재가 있으므로 실제 사용 목적과 인허가 적합성을 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 충분하지 않습니다. 공장 실사용 가치와 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 세금·비용. 당해세, 체납 공과금, 명도비, 수리비, 설비 보수비는 배당표 숫자와 별개로 실질비용에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “공장으로 팔릴 가격”이 중요
이 물건은 임차인 인수 리스크가 없는 점에서는 단순합니다. 현재 최저가 2,199,335,000원에 낙찰되어도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건의 본질은 주거용 아파트가 아니라 공장·토지입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단하면 위험합니다. 최종 판단은 현장 상태, 공장 사용 가능성, 토지이용 제한, 컨테이너 제외 사항, 재매각 수요를 확인한 뒤 해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검토가 맞습니다.
