123,480,000원
부산지방법원 2025타경814. 부산 금정구 구서동, 도시철도 1호선 구서역 서측 인근에 있는 깐느오피스텔 4층 402호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층이며, 해당 호실의 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 권리관계는 가격표만큼 단순하지 않습니다.
등기상 핵심은 2021.01.21. 설정된 권미영의 전세권입니다. 전세금은 200,000,000원, 범위는 건물 전부이고 존속기간은 2020.11.25.부터 2022.11.24.까지입니다. 반면 말소기준은 그보다 늦은 2022.03.30. 금정구 압류입니다. 제공된 권리 판정에 따르면 이 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경814 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 86-12 4층 402호 부산광역시 금정구 수림로50번길 196-4(구서동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 깐느오피스텔 4층 402호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 14층 |
| 소유자 | 주식회사하얀건설이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 123,480,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권미영 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
2019년과 2020년의 신탁등기 및 공동담보 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.03.30. 금정구 압류입니다. 그보다 늦은 2025.02.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2021.01.21. 전세권은 말소기준보다 앞서 매수인이 미배당 잔액을 떠안을 가능성이 있습니다.
임차인·전세권자 분석 (실제 임차인 1명)
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권미영 | 402호 / 주거 | 2020.11.25 | 임대차 보증금 미상 등기 전세금 200,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 전 전입 | 미상 확정일자 미상 | 신청 2025.05.08 | 인수 위험 미배당 79,048,720원 |
권미영은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 별도의 등기 전세권이 200,000,000원으로 설정돼 있어, 임대차 보증금 미상과 관계없이 등기 전세권 자체의 선순위 인수 문제를 반드시 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 할인율은 아니다
현재 최저가는 123,480,000원으로 감정가 252,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만 내고 끝나는 구조가 아닙니다. 선순위 전세권 미배당액 79,048,720원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 202,528,720원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당·인수위험 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 123,480,000원 | 120,951,280원 | 79,048,720원 | 202,528,720원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 86,436,000원 | 84,480,152원 | 115,519,848원 | 201,955,848원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 60,505,199원 | 59,016,105원 | 140,983,895원 | 201,489,094원 |
낙찰가가 낮아질수록 전세권 배당액은 줄고 미배당 인수위험은 커집니다. 따라서 세 차례의 시나리오 모두 실질취득은 약 200,000,000원 수준에 머뭅니다. 추가 유찰이 곧바로 총 취득비용의 동일한 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,528,720원 | - |
| 1. 을구 7번 전세권 · 권미영 | 200,000,000원 | 120,951,280원 | 79,048,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용과 배당액은 현재 회차 시나리오 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 등기상 선순위 전세권이 인수된다는 권리 판정에 따라 미배당 79,048,720원을 매수인 인수위험으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 금정구 구서동 소재 도시철도 1호선 구서역 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 업무시설인 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설과 시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 구서역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층이며 급·배수 위생설비, 승강기, 주차타워, 공동현관기, 화재탐지·경보와 도시가스설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 전후의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지이며 업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 원본 확인. 매각물건명세서의 매각으로 소멸하지 않는 권리란과 전세권자의 경매신청·배당요구 효과를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 인수액 상한 반영. 현재 회차는 미배당 79,048,720원을 인수 위험으로 잡아 실질취득 202,528,720원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 자료 확인. 임대차 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전세계약서, 전세금 지급자료, 전입세대확인서와 점유관계를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 권미영이 임차인·전세권자·신청채권자로 나타나는 배경과 소유자·채무자 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세는 실질취득 기준. 최저가 123,480,000원이 아니라 인수위험을 포함한 202,528,720원을 동일 건물 최신 거래와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 낙찰가가 내려가면 전세권 미배당이 늘어 실질취득은 약 200,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
- 관리비·점유 인도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 협의 가능성을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득가는 아니다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 252,000,000원에서 최저가 123,480,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 선순위 전세권 200,000,000원이 존재하고 현재 회차 예상배당 후에도 79,048,720원이 남습니다. 이를 인수하면 실질취득은 202,528,720원입니다.
3회 유찰 시에는 실질취득 201,955,848원, 4회 유찰 시에도 201,489,094원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가 하락분이 전세권 미배당 증가로 바뀌기 때문입니다. 여기에 권미영이 임차인·전세권자·신청채권자로 중첩되는 관계까지 확인해야 합니다. 결론은 최저가만 보면 저가처럼 보이지만, 권리까지 포함하면 약 200,000,000원대에 고정되는 인수형 사건입니다. 선순위 전세권의 소멸 여부와 인수 범위를 원본에서 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
