86,436,000원
부산지방법원 2025타경814. 부산 금정구 구서동, 감정평가상 현칭 ‘깐느오피스텔’ 4층 402호입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사하얀건설이엔씨이고, 2025.02.28 권미영이 임의경매개시결정을 받아 진행된 사건입니다. 등기에는 과거 신탁과 새마을금고 공동담보 근저당들이 있었지만 해당 등기들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2022.03.30 금정구 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 권리입니다. 권미영은 2021.01.21 건물 전부에 전세금 200,000,000원의 전세권을 설정했고, 점유조사상 같은 402호에 2020.11.25 전입한 주거 임차인으로도 확인됩니다. 전입이 말소기준보다 빠르므로 대항력은 인정된 것으로 조사됐지만, 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인 보증금을 전세금 200,000,000원과 자동으로 동일시해 확정하는 것도, 반대로 인수를 0원으로 확정하는 것도 모두 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경814 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 86-12 4층 402호 · 수림로50번길 196-4 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(현칭 : 깐느오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사하얀건설이엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 86,436,000원 (3회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 권미영 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2022.03.30 금정구(부산광역시) 압류 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
과거 2020.01.03 설정된 새마을금고 공동담보 근저당들은 2020.03.30 일부포기로 말소됐고, 신탁등기도 말소되어 현재 핵심 인수권리는 아닙니다. 반면 권미영의 전세권은 2021.01.21, 말소기준 압류는 2022.03.30입니다. 등기 권리판정에서는 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권미영 | 402호 / 주거 | 2020.11.25 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 확인 필요 |
권미영은 2025.05.08 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다. 또한 동일인이 등기상 전세권자이자 경매채권자이므로, 임대차와 전세권의 관계 및 실제 점유·계약 구조를 원문 계약서와 현황조사에서 다시 맞춰봐야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저가는 86,436,000원으로 감정가 252,000,000원의 34% 회차입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 60,505,199원, 5회 유찰 시 42,353,639원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건은 가격 자체보다 선순위 전세권·대항력 임차인의 미배당 승계 여부가 실질취득비용을 좌우합니다. 따라서 유찰률만 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 86,436,000원 | 84,480,152원 | 115,519,848원 |
| 4회 유찰 시 | 60,505,199원 | 59,016,105원 | 140,983,895원 |
| 5회 유찰 시 | 42,353,639원 | 41,191,273원 | 158,808,727원 |
회차가 내려갈수록 권미영에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 만약 그 미배당 부분이 매수인에게 승계되는 권리라면, 낙찰가 하락 효과가 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다. 이것이 이 물건에서 최저가 숫자를 독립적으로 해석하면 안 되는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,848원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 권미영 | 200,000,000원 | 84,480,152원 |
| 미배당 · 권미영 전세권 | - | 115,519,848원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 등기 권리판정의 선순위 전세권 인수 판단과 충돌하므로 0원을 확정값으로 사용하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 건물 내 4층 402호 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 도시철도 1호선 구서역 서측 인근으로, 주변은 업무시설·오피스텔·공동주택·근린생활시설·시장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 구서역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 전후 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·자루형입니다. 공시지가는 3,965,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수 위생설비, 승강기, 주차타워, 공동현관기, 화재탐지·경보설비, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2021.01.21 권미영 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지, 미배당 115,519,848원이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서 원문에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 임대차보증금 원본 확인. 권미영의 전입은 2020.11.25로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 임대차계약서·전입세대·확정일자 자료를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 권미영은 전세권자이자 경매채권자와 동일인입니다. 실제 임대차, 전세권, 점유관계가 하나의 거래인지 별개인지 확인이 필요합니다.
- 유찰가 착시 금지. 3회 유찰·최저가 86,436,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오. 승계액이 발생하면 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용이 줄지 않을 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 권미영은 2025.05.08 배당요구를 했습니다. 이 배당요구 및 경매신청이 선순위 전세권의 소멸에 어떤 영향을 주는지 법원 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
- 기재 매각기일 확인. 매각기일은 2026.09.01로 기재돼 있으므로 법원 원문에서 변경·결과를 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “무엇을 인수하느냐”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 252,000,000원에서 최저가 86,436,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 이 할인율을 바로 투자 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다. 2021.01.21 전세금 200,000,000원의 선순위 전세권과 2020.11.25 전입한 대항력 임차인 권미영이 존재하고, 같은 사람이 경매채권자이기도 합니다.
현재 배당 시뮬레이션은 84,480,152원을 배당하고 115,519,848원을 미배당으로 남기면서 매수인 인수는 0원으로 계산하지만, 등기 권리판정은 해당 전세권을 매수인 인수로 표시합니다. 이 충돌이 해소되기 전에는 실질취득비용을 86,436,000원으로 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 승계가 먼저 해결돼야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
