부산지방법원 2025타경1275. 온천동 스파타운 9층 902호 아파트입니다. 현재 소유자는 성지건설주식회사이며 2019.11.29. 거래가액 340,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 감정가 634,000,000원에서 443,800,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 등기 순서를 보면 2019.01.17. 김용원 전세권 200,000,000원이 먼저 존재하고, 말소기준은 그보다 뒤인 2022.07.01. 진주저축은행 근저당권 168,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 이 전세권은 말소기준 이전 권리로 매수인이 인수합니다.
동일한 김용원은 2025.01.16. 주택임차권도 등기했습니다. 임대차계약은 2018.09.20., 전입·점유는 2018.11.05., 보증금은 최초 200,000,000원에서 2020.11.05. 20,000,000원 증액된 220,000,000원입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1275 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 165-2 스파타운 9층 902호 · 부산광역시 동래구 금강공원로 10-1 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 12층 건물 내 9층 902호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 성지건설주식회사 (2019.11.29. 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 634,000,000원 / 443,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준 | 2022.07.01. 을구 13번 근저당권 · 주식회사진주저축은행 · 채권최고액 168,000,000원 |
① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다
과거 국민은행·우리은행·하나은행 근저당권과 가등기·압류 가운데 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준은 2022.07.01. 진주저축은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 2019.01.17. 김용원의 전세권 200,000,000원은 존속·인수, 이후의 진주저축은행 근저당권, 2024.02.13. 국세 압류, 2025.04.01. 임의경매개시결정, 2025.07.23. 동래구 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력 있음, 배당 부족 시 잔액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용원 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2018.11.05. | 2020.11.05. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
김용원의 임대차계약일자는 2018.09.20., 전입·점유개시일자는 2018.11.05.이며 보증금은 220,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 443,800,000원 회차의 제시 배당에서는 임차보증금이 전액 배당되지만, 3회 유찰 시 시나리오에는 6,382,468원의 매수인 인수액이 발생합니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰이어도 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
스파맨션의 거래 표본은 4건입니다. 다만 본건 비교 대상 면적은 127.98㎡인데 확인된 거래들은 모두 81.99㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가를 본건의 직접 적정가로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 가격 방향성은 가볍게 볼 수 없습니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 170,000,000원 한 건이고, 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -64.2%로 크게 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 81.99㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.01 | 81.99㎡ | 9 | 465,000,000원 |
| 2022.03 | 81.99㎡ | 12 | 490,000,000원 |
| 2022.03 | 81.99㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 398,750,000원 |
전체 평균 398,750,000원은 2022~2023년의 465,000,000원~490,000,000원 거래가 섞인 값이라 현재 가격 메리트 판단의 주 근거로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 170,000,000원이고, 최저가 443,800,000원조차 이 최근 평균의 261.1%입니다. 더구나 권리상 존속 전세권을 포함한 현재 실질취득은 643,800,000원이므로, 단순히 “감정가 대비 70%까지 유찰됐으니 저렴하다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,838,000원 |
| 1. 임차인 김용원 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 을구 11번 전세권 · 김용원 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 진주저축은행 | 168,000,000원 | 16,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 제시 배당에서는 임차보증금 220,000,000원이 전액 변제되고, 진주저축은행에는 16,962,000원이 배당됩니다. 다만 등기 권리판정에는 을구 11번 전세권 200,000,000원이 말소기준 이전 권리로 매수인 인수라고 명시돼 있으므로, 배당표만 보고 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 임차보증금 인수까지 생긴다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 443,800,000원 | 151,038,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 310,660,000원 | 282,489,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 217,462,000원 | 368,000,000원 | 6,382,468원 |
가격이 내려갈수록 무조건 유리해지는 구조가 아닙니다. 전세권 200,000,000원의 인수 문제는 유찰과 별개로 남아 있고, 3회 유찰 시에는 대항력 있는 임차보증금에서도 6,382,468원의 미배당 인수액이 발생합니다. 대항력 임차보증금은 낙찰가가 충분히 내려가면 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수액이 증가하는 방향으로 움직이므로, 최저가만 떼어 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 도시철도 1호선 온천장역 남서측 인근. 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 호텔 등이 섞여 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 온천장역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 9층 902호. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며 시장, 소로1류, 중로2류, 역사문화환경보존지역 등에 저촉됩니다. 공시지가는 4,628,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 스파맨션 63세대, 준공일 1987.04.17. 확인된 거래 표본은 4건입니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균 170,000,000원, 최근 대비 과거 거래 추세 -64.2%. 다만 거래 표본 81.99㎡와 본건 비교 대상 127.98㎡가 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 200,000,000원. 을구 11번 김용원 전세권이 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 현재 실질취득 판단에서 최저가에 반드시 더해야 합니다.
- 임차보증금 220,000,000원. 김용원은 전입이 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 배당에서 전액 변제되지 않은 금액은 매수인이 인수합니다.
- 동일인 권리관계. 김용원이 전세권자·임차권자·경매 채권자로 중첩됩니다. 전세권과 임대차보증금의 관계 및 실제 배당·인수 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -64.2%입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 면적 불일치. 확인 실거래는 81.99㎡, 본건 비교 대상은 127.98㎡입니다. 170,000,000원을 본건 적정가로 그대로 대입하지 마십시오.
- 공매 교차 확인. 2024.09.27. 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고의 위반건축물 등재와 감정평가서 세부내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “무엇이 남는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 634,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 443,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만 권리순서를 적용하면 전혀 다른 모습입니다. 김용원의 전세권 200,000,000원이 말소기준보다 앞서 존속하므로 현재 실질취득은 643,800,000원으로 봐야 합니다.
여기에 같은 김용원의 임차보증금 220,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖고 있어, 현재 회차에서는 전액 배당되더라도 더 낮은 회차에서는 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 시장 측면에서도 최근 12개월 거래는 170,000,000원이고 추세가 -64.2%이며, 거래 표본 면적까지 본건과 달라 가격 판단의 불확실성이 큽니다. 최저가 할인만으로 접근할 물건이 아니라, 선순위 전세권·대항력 임차권·동일인 권리관계·위반건축물·공매공고까지 함께 확인해야 하는 고난도 물건입니다.
