105,840,000원
부산지방법원 2025타경1435. 부산 동래구 수안동 32-2, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호입니다. 공부상 공동주택으로 등재된 아파트이며, 소유자 남미자 씨가 2013년 거래가 95,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 216,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 105,840,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2019.12.11 설정된 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 90,200,000원이며, 그 뒤에 설정된 을구 10번 근저당권과 현대캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 9번 근저당권에는 2025.01.13 한국주택금융공사로의 이전 기재가 있는 반면 예상배당표에는 주식회사부산은행으로 표시돼 있어, 최신 등기와 실제 채권자 지위를 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 수안동 32-2 5층 503호 도로명: 부산광역시 동래구 온천천로301번길 57-3 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공부상 공동주택 · 전용 49.78㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 남미자 (2013.11.11. 거래가 95,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 156,821,404원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 사용승인 | 1981.12.24 |
| 규모 | 영화맨션 · 40세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 기준권리 이전은 확인
말소기준은 을구 9번 근저당권으로 분류돼 있습니다. 그 이후의 을구 10번 근저당권 165,000,000원, 현대캐피탈 가압류 29,303,544원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인 내역은 없습니다. 그러나 감정평가에서는 이해관계인 부재로 실제 이용상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유자까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서 원본을 통해 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 34.7%라는 숫자보다 거래시점이 중요하다
면적이 일치하는 실거래는 2021.07의 1건으로, 전용 49.78㎡ 3층이 305,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 105,840,000원은 이 거래금액의 34.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 49.78㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 평균 | 49.78㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
표면적으로는 최저가가 실거래의 34.7%에 불과합니다. 하지만 확인된 거래가 2021.07 한 건뿐이고, 그 이후 거래 표본이 없어 현재 가격대를 검증할 수 없습니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 305,000,000원도 실제 거래목록상 2021.07 단일 거래와 같은 금액이므로, 이를 현재 시세로 그대로 적용해 “시세보다 65.3% 싸다”라고 결론 내리는 것은 위험합니다. 한 건의 거래만으로 상승·하락 추세도 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 90,200,000원 | 90,200,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 13,358,240원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 29,303,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 284,503,544원 중 103,558,240원이 배당되고, 미배당액은 180,945,304원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 180,945,304원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 212,149,128원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,861,600원 | 50,528,091원 | 233,975,453원 | 0원 |
각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가면 후순위 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 배당 시뮬레이션상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 점유관계와 임대관계가 확인되지 않았으므로, 이 표는 등기상 배당 구조와 현장 인도 위험을 구분해 읽어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수안초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 1호선·동해선 환승역인 교대역과 부산도시철도 4호선 수안역이 각각 도보 약 10분 이내에 있습니다.
- 건물. 1981.12.24 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 503호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택으로 등재돼 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·정비구역·역사문화환경보존지역이며, 공시지가는 1,437,000원/㎡입니다.
- 접근·주차. 대지 북서측 도로를 통해 공로에 접하고 단지 내 주차시설이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 40세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 2021.07 한 건뿐이어서 현재 매매 수요와 적정 매각가를 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 진행상태. 매각기일이 2026.07.29로 기재돼 있으므로 현재 매각 결과, 변경·연기·재매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 점유관계. 임차인 내역은 없지만 실제 이용상태와 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인 등으로 점유자를 확인하세요.
- 기준권리 이전. 을구 9번 근저당권의 한국주택금융공사 이전 기재와 배당표상 주식회사부산은행 표시를 최신 등기부·채권계산서와 대조하세요.
- 파산 절차. 2025.04.28 파산선고 기재가 있으므로 파산관재인 관여 여부와 경매 절차의 현재 상태를 확인하세요.
- 시세 재조사. 305,000,000원 실거래는 2021.07 단 한 건입니다. 현재 매물·최근 인근 거래·정비구역 진행상황을 추가 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 1981.12.24 사용승인된 건물이며 실제 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 누수·배관·난방·창호·공용부 상태를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 조세채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 확인되지 않은 부분을 먼저 보라
현재 최저가 105,840,000원은 감정가 216,000,000원의 49%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 시세 근거는 2021.07의 305,000,000원 거래 한 건뿐이고 실제 이용상태와 임대관계도 확인되지 않았습니다.
또한 말소기준 근저당권에는 한국주택금융공사로의 이전 기재가 있으나 배당표는 주식회사부산은행 명의로 계산돼 있습니다. 2025.04.28 파산선고와 2026.07.29 매각기일 이후의 절차 상태도 확인 대상입니다. 결론은 등기상 인수액은 0원이지만, 점유·시세·채권자·절차 확인을 마쳐야 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.
