수원지방법원 2025타경57784. 수원시 권선구 권선동 958-11, 경수대로381번길 14-3의 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 현 소유자 황지수는 2024.09.27. 매매를 원인으로 2024.09.30. 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 124,900,000원입니다. 이어 2024.10.24. 김동욱 앞으로 채권최고액 90,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 농협은행 가압류 22,956,345원·58,649,349원, 한국주택금융공사 가압류 41,317,900원과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한편 2023년 국민은행 가압류 7,046,506원과 2024년 삼성카드 가압류 5,952,640원은 각각 2024.03.08., 2025.01.20. 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 958-11 4층402호 · 경기도 수원시 권선구 경수대로381번길 14-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형 : 현관, 욕실, 다용도실 포함) |
| 건물 | 2017.01.23. 사용승인 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 황지수 (2024.09.27. 매매 · 거래가액 124,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동욱 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 2024.10.24. 근저당이 기준
핵심은 2024.10.24. 을구 4번 김동욱 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이고 채무자는 황지수입니다. 이후 발생한 농협은행·한국주택금융공사의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부 기준 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 128,000,000원, 현재 최저매각가는 89,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 현 소유자의 2024년 등기부 거래가액 124,900,000원보다도 현재 최저가는 낮습니다.
하지만 이 사건에는 현재 가격 판단에 사용할 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 저렴하다”고 연결해서는 안 됩니다. 특히 다세대·도시형생활주택 원룸형은 개별 건물·호수별 가격 편차가 있을 수 있으므로, 최저가 89,600,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김동욱 | 90,000,000원 | 87,587,200원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,956,345원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 농협은행주식회사 | 58,649,349원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 한국주택금융공사 | 41,317,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,600,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 212,923,594원, 총 배당액은 87,587,200원, 미배당은 125,336,394원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 배당 부족만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 125,336,394원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 62,719,999원 | 61,191,039원 | 151,732,555원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,903,999원 | 42,713,727원 | 170,209,867원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 60,000,000원입니다. 현재 회차에서는 김동욱 근저당 배당이 87,587,200원, 2회 유찰 시에는 61,191,039원으로 청구액을 충족하지만, 3회 유찰 시 배당액은 42,713,727원으로 내려가 신청채권을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 문제이고, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·도시형생활주택이 혼재하고, 주변에 아파트·상가지대·학교·공원 등이 있는 기존 도시지역입니다.
- 교통. 차량 진출입은 대체로 자유롭고 경수대로381번길이 남측 권선로와 동측 경수대로에 연결됩니다. 인근 버스정류장과 수인분당선 수원시청역을 이용하는 대중교통 여건도 대체로 무난합니다.
- 건물·설비. 2017.01.23. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 402호이며, 급·배수 위생설비, 공동현관 보안설비, 도시가스 공급설비, 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 및 토지거래 계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 89,600,000원이 실제 인근 동일 유형 시세보다 낮은지 최근 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.10.24. 김동욱 근저당입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기사항전부증명서 최신본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 내부 상태. 내부구조는 집합건축물대장상 도면과 인근 평가선례를 바탕으로 확인된 것으로, 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역·상대보호구역·비행안전제6구역·과밀억제권역과 토지거래 계약 허가구역 사항을 매수 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2024.10.24. 근저당을 기준으로 그 뒤 권리들이 소멸하고, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 1회 유찰로 89,600,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 물건을 가격까지 좋다고 평가하려면 한 단계가 더 필요합니다. 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 128,000,000원이나 현 소유자의 2024년 거래가액 124,900,000원만으로 현재 시세를 대신할 수는 없습니다. 더구나 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결론은 권리구조는 비교적 단순하고 인수는 0원, 그러나 가격 메리트와 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요한 물건입니다.
