231,000,000원
수원지방법원 2025타경58186. 오산시 원동 ‘오산원동한양수자인아파트’ 101동 1층102호입니다. 2019.06.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 아파트 중 1층으로, 감정평가상 방3·욕실 겸 화장실2 구조로 이용 중입니다. 현재 감정가는 330,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 231,000,000원입니다.
가격 측면에서는 신건 감정가보다 한 단계 내려온 현재 회차가 분명히 달라졌습니다. 같은 단지의 실거래 비교 면적은 74.95㎡이고, 최근 12개월 거래 12건의 평균은 350,791,666원, 최신 2026.08 거래는 350,000,000원입니다. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.9%로, 제공된 최근 거래 범위 안에서는 명확히 시세 아래입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58186 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 907 오산원동한양수자인아파트 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·욕실 겸 화장실2 · 25층 건물 중 1층102호 |
| 소유자 | 김재영 · 2020.05.11. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 231,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 172,068,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 사용승인 | 2019.06.05. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.03.10. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 (채권최고액 39,600,000원)으로 판정되어 있습니다. 이후 설정된 같은 저축은행의 근저당권 46,800,000원·68,400,000원·72,000,000원과 2025년 국세 압류, 2025.10.01. 임의경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 2.31억 vs 최근 평균 3.51억
오산원동한양수자인아파트는 495세대, 2019.06.05. 사용승인 단지입니다. 비교 면적 74.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 7 | 353,000,000원 |
| 2026.07 | 74.95㎡ | 16 | 347,500,000원 |
| 2026.06 | 74.95㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 18 | 363,000,000원 |
| 2026.04 | 74.95㎡ | 25 | 358,000,000원 |
| 2026.03 | 74.95㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 74.95㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2026.02 | 74.99㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 74.99㎡ | 23 | 365,000,000원 |
| 2025.12 | 74.99㎡ | 18 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 74.99㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 평균 | 74.95㎡ | 12건 | 350,791,666원 |
최근 12개월 실거래 범위는 320,000,000원~370,000,000원이고 평균은 350,791,666원입니다. 최신 거래 역시 2026.08의 350,000,000원입니다. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 65.9%로, 감정가 330,000,000원뿐 아니라 최근 실거래 최저 320,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 68,400,000원 | 68,400,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 166,000원 |
현재 최저가 231,000,000원 가정 시 집행비용 4,034,000원과 근저당 채권최고액 합계 226,800,000원이 배당되고 소유자 잔여는 166,000원으로 산정되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 231,000,000원 | 226,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 68,163,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 115,994,660원 | 0원 |
매각가가 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 낙찰가에 별도의 보증금 인수액을 더하는 구조가 아니라 해당 회차 매각가 자체를 실질취득 기준으로 놓고 최근 실거래와 비교하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원당초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·공원 등이 소재한 공동주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.06.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물 중 1층102호이며 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,363,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(원동5구역)·성장관리권역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 495세대 단지이며 동일 평형 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래가는 320,000,000원~370,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 국세·지방세. 압류 3건 가운데 당해세가 있는 경우 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 350,791,666원의 65.9%이며 최신 거래 350,000,000원보다도 낮습니다.
- 저층 특성. 본건은 25층 건물 중 1층102호입니다. 비교 실거래에는 다양한 층이 섞여 있으므로 개별 호수의 층·향·상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 다음 회차. 2회 유찰 시 매각가는 161,700,000원, 3회 유찰 시 113,190,000원으로 제시되어 있으며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·체납 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 쪽이 강한 물건
이 사건은 임차인 신고 내역이 없고 매수인 인수액이 0원으로 산정되며, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기에 1회 유찰로 최저매각가가 231,000,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 평형 평균 350,791,666원의 65.9%가 됐습니다. 최신 2026.08 거래도 350,000,000원이라, 현재 회차는 제공된 시세 자료상 가격 메리트가 분명합니다.
다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 감정평가 당시 임대관계 미상은 반드시 원본으로 재확인해야 합니다. 결론적으로 이 물건은 권리 부담은 낮고 가격 할인은 큰 편이지만, 입찰 전 점유관계와 세금 우선배당만 확인하고 들어가는 것이 핵심입니다.
