* 확약이 적용되는 임차권에 한정한 실질 인수액입니다. 실제 임차인 지주택의 미확인 보증금은 포함되지 않았으므로 전체 인수 위험이 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

수원지방법원 2025타경59325. 경기도 오산시 금암동 죽미마을휴튼9단지 901동 2층 202호, 전용 74.89㎡ 아파트입니다. 소유자는 김연태 씨로, 2014년 12월 19일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사의 청구금액 286,013,012원을 근거로 진행되는 강제경매입니다.

등기부에서 과거 설정되었던 하나은행 및 대명캐피탈대부의 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 그러나 2024년 11월 11일 한국토지주택공사 명의로 설정된 주택임차권등기가 남아 있습니다. 이 권리는 2025년 12월 11일 강제경매개시결정보다 앞서 등기되어 있으므로 단순한 후순위 말소권리로 취급해서는 안 됩니다. 다행히 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 점은 핵심적인 위험 완화 요인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효과

이 사건의 말소기준으로 표시된 권리는 2025년 12월 11일 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 설정되었던 금융기관 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 2024년 11월 11일 등기되어 현재 확인되는 주요 선순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 별개

실제 임차인으로 확인되는 사람은 지주택 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계에 있는 권리자로서 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 등기 임차보증금과 승계 신고 금액을 더해 새로운 보증금 채무를 만들어서는 안 됩니다.

문제는 지주택의 독립적인 보증금 액수, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않는다는 점입니다. 선순위 임차권에 관한 확약이 제출됐더라도, 실제 임차인에게 별도의 유효한 대항력이나 보증금반환청구권이 존재하는지는 추가로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 소폭 할인, 권리 확인이 선행

죽미마을휴튼9단지 전용 74.89㎡ 내외의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 평균 거래금액은 373,541,666원이며, 가장 최근 거래는 2026년 9월 370,000,000원입니다.

최저매각가격 358,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 15,541,666원 낮은 수준이며, 평균의 95.8%에 해당합니다. 최신 거래가 370,000,000원과 비교해도 12,000,000원 낮습니다.

다만 최근 거래의 최저가가 354,000,000원으로, 경매 최저가보다 낮은 실거래 사례도 존재합니다. 또한 대상 물건은 2층이므로 고층 거래를 포함한 전체 평균을 개별 호수의 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 가격은 약간 유리하지만 큰 폭의 할인은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)

위 배당표는 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 선순위 임차권의 실제 배당순위 및 배당요구 효력, 미상 임차인의 권리, 당해세와 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았습니다. 특히 소유자 잔여금 66,174,988원은 실제 배당 보장액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 권리 확정이 먼저

* 산정 인수액 0원은 확약 대상 권리의 인수를 반영한 계산값입니다. 실제 임차인 지주택의 별도 보증금 및 대항력 미상에 따른 잠재적 추가 인수액은 포함되지 않습니다. 신청채권자의 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

향후 유찰로 최저가가 낮아지면 낙찰가격 자체는 유리해질 수 있습니다. 하지만 확약 밖의 임차인에게 유효한 인수형 권리가 있다면 낙찰가격이 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득총액의 절감 효과가 제한될 수 있습니다. 따라서 보증금과 대항력이 확정되지 않은 상태에서는 유찰가격만을 보고 수익성을 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 금암동 문시중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택, 학교, 근린생활시설, 관공서와 공원 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 13층 아파트 중 2층 202호입니다. 급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 세교지구 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 학교 관련 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 규제가 표시되어 있습니다.
• 토지. 공시지가 1,391,000원/㎡. 북측 및 남측의 정문·후문을 이용해 단지에 진출입할 수 있습니다.
• 환금성. 772세대 규모, 2011년 준공 아파트로 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격은 354,000,000원에서 410,000,000원까지 차이가 있어 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 검토가 필요합니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 제출 주체 및 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 지주택 조사. 보증금, 계약서, 전입신고일, 확정일자, 실제 점유관계, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 단계가 완료되기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
• 승계 중복 계산 방지. 한국토지주택공사의 대위·승계 청구는 독립된 추가 임차보증금으로 합산하지 말아야 합니다. 등기된 1차·2차 보증금도 중복 합산 대상이 아닙니다.
• 배당순위 확인. 선순위 임차권의 배당관계와 확약의 효력, 신청채권자의 배당 및 소유자 잔여금 추정이 실제 배당표와 일치하는지 점검해야 합니다.
• 매각 회차 재확인. 1회 유찰 표시와 감정가 100% 최저가격의 관계를 공식 매각공고에서 확인해야 합니다.
• 저층 가격 보정. 대상은 2층이므로 고층 거래를 포함한 실거래 평균을 그대로 적정 입찰가로 사용하지 말고 저층 실거래와 내부 상태를 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 인도 협의 가능성과 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 임대차 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 긍정적, 그러나 권리 확인 전에는 보류”

오산 죽미마을휴튼9단지 202호는 최근 12개월 평균 실거래가 373,541,666원에 비해 최저매각가격 358,000,000원이 다소 낮습니다. 최신 거래가 370,000,000원보다도 낮아 가격 조건만 보면 검토할 만합니다.

특히 선순위 임차권에 대해 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권 말소 동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 긍정 요인입니다. 해당 확약이 적용되는 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 실제 임차인 지주택의 보증금과 대항력이 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 이 권리가 확약에 포함되는지, 별도 독립적인 임대차 청구권이 존재하는지가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 할인율만으로 높은 평가를 부여하기는 어렵습니다.

결론은 가격 검토 가능, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확약이 적용되는 권리와 적용되지 않는 임차인의 위험을 분리해 확인하는 것이 이번 경매의 핵심입니다. 선순위 임차관계와 실제 인수총액이 명확해진 이후에야 최저가의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.