수원지방법원 2025타경59325. 경기도 오산시 금암동 죽미마을휴튼9단지 901동 2층 202호, 전용 74.89㎡ 아파트입니다. 소유자는 김연태로, 2014.11.04. 매매를 원인으로 2014.12.19. 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 하나은행 근저당과 대명캐피탈대부 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매에서 핵심이 되는 기준은 2025.12.11. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2024.11.11.의 주택임차권등기입니다. 등기 내용에는 2020.11.03. 주민등록, 2020.11.06. 점유개시, 2020.08.13. 및 2022.09.26. 확정일자와 함께 보증금 260,000,000원(1차), 273,000,000원(2차)가 기재되어 있습니다. 다만 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 성격의 중복신고로 분류되어 있어 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 ‘지주택’ 1명이며, 이 사람의 보증금·전입·확정일자는 확인되지 않아 대항력도 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 금암동 496 죽미마을휴튼9단지 901동 2층 202호 · 경기도 오산시 수청로 165 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.89㎡ · 철근콘크리트구조 13층건 중 2층 |
| 소유자 | 김연태 (2014.11.04. 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 250,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 286,013,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 실제 임차인은 별도
현 등기상 과거 근저당은 모두 이미 말소되었습니다. 따라서 2025.12.11. 강제경매개시결정이 말소기준이고, 2024.11.11. 주택임차권등기는 그보다 앞선 권리입니다. 원칙적으로는 매수인 인수 여부를 반드시 따져야 하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 관점 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지주택 주거 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 | 확약 밖 위험 잔존 |
| 한국토지주택공사 전유부분 전부 · 임차권등기 | 260,000,000원(1차) 273,000,000원(2차) | 승계분 실제 임차인과 별도 합산 금지 | 배당요구 2024.11.11. | 대위·승계 | 확약 적용 승계분은 실질 0원* |
한국토지주택공사의 신고액은 보증기관 대위·승계 성격이므로 실제 임차인 ‘지주택’의 보증금과 중복해 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 확약은 확약 대상 승계분에만 적용되며, ‘지주택’의 별도 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 67.4% 할인은 분명하지만 ‘확정 실질취득가’는 아니다
죽미마을휴튼9단지는 772세대, 2011.07.01. 준공 단지입니다. 동일 면적 74.89㎡를 중심으로 한 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 371,875,000원, 최신 거래는 2026.07. 410,000,000원입니다. 현재 최저매각가 250,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 67.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.89㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 74.89㎡ | 5 | 372,500,000원 |
| 2026.06 | 74.89㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 74.89㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 74.89㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 74.89㎡ | 13 | 383,000,000원 |
| 2026.02 | 74.89㎡ | 7 | 367,000,000원 |
| 2026.01 | 74.89㎡ | 14 | 363,000,000원 |
| 2026.01 | 74.96㎡ | 4 | 354,000,000원 |
| 2025.11 | 74.89㎡ | 8 | 369,000,000원 |
| 2025.11 | 74.89㎡ | 8 | 369,000,000원 |
| 2025.11 | 74.96㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 371,875,000원 |
실거래 범위는 350,000,000원~410,000,000원이고, 현재 최저가는 그 아래에 있습니다. 따라서 권리 문제가 완전히 해소된다는 조건 아래에서는 가격 차이가 큰 물건입니다. 그러나 실제 임차인 ‘지주택’에게 매수인이 부담할 보증금이 존재한다면 실질취득가는 250,600,000원 + 그 인수액이 됩니다. 현재 그 금액을 확정할 자료가 없으므로, 최저가 250,600,000원만 보고 “실질적으로 시세보다 싸다”고 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,308,400원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 286,013,012원 | 246,291,600원 |
| 미배당 | - | 39,721,412원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권자 청구액 286,013,012원 중 246,291,600원이 배당되어 39,721,412원이 미배당됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 확약 밖 실제 임차인의 미상 보증금 위험을 확정적으로 제거했다는 뜻이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문시중학교 북동측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·공원이 함께 소재하며 주거지로서의 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 아파트 중 2층 202호. 개별난방, 승강기, 공동현관보안, 지하주차장, 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지·거래. 죽미마을휴튼9단지는 772세대, 2011.07.01. 준공. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 비행안전제2구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 공시지가. 1,391,000원/㎡. 토지이용상황은 아파트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 당사자와 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 ‘지주택’ 확인. 보증금, 전입신고일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 대위·승계 신고는 실제 임차인과 별도의 보증금으로 더하지 않습니다.
- 실질취득가 재계산. 실제 임차인 인수가 확인되면 최저가 250,600,000원에 그 금액을 더한 총액으로 최근 12개월 평균 371,875,000원 및 최신 거래 410,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 최저가 가정에서 신청채권자에게 39,721,412원의 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 권리를 먼저 닫아야 한다”
이 물건의 숫자만 보면 현재 최저가 250,600,000원은 최근 12개월 평균 371,875,000원의 67.4%라 눈에 띕니다. 선순위 주택임차권에 대해서도 승계인 측이 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈다는 점은 큰 완화 요소입니다.
하지만 결론을 “인수 0원, 시세 대비 67.4%의 안전한 급매”로 단순화하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 대위·승계 중복신고로 실제 임차인 수에 넣지 않으며, 실제 임차인은 ‘지주택’ 1명입니다. 이 사람의 보증금·전입·확정일자가 미상인 이상 확약 밖 인수 위험은 남아 있습니다. 따라서 현재 평가는 가격은 매력적이지만 권리 확인이 선행되어야 하는 조건부 물건입니다. 실제 임차인의 인수액이 0원으로 확인되는 순간 가격 메리트가 살아나고, 반대로 인수액이 발생하면 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
