부산지방법원 2025타경1558. 부산 금정구 부곡동 11-15 소재 토지와 지하 1층~지상 3층 주상용 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지는 264.5㎡이고 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 구조로, 1989.02.22. 사용승인됐습니다. 현재 이용상태는 지하 창고, 1층 근린생활시설인 카페, 2층 근린생활시설인 작업장, 3층 주택입니다. 소유자는 이상수이며 2012.03.30. 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 2015.09.21. 설정된 부산은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당 2건과 가압류 3건, 국세 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 장영애와 이주평의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1558 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 부곡동 11-15 · 부산광역시 금정구 무학송로 148 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주상용 건물 · 토지 264.5㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 · 지하 1층~지상 3층 · 1989.02.22. 사용승인 |
| 이용상태 | 지하 창고 · 1층 카페 · 2층 작업장 · 3층 주택 |
| 소유자 | 이상수 (2012.03.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,648,376,400원 / 807,704,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,543,268,736원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1999.04.27. 설정된 주식회사씨엔텔의 전세권 30,000,000원은 2002.04.03. 이미 말소됐습니다. 2012년과 2014년 중소기업은행 근저당도 2015.09.22. 해지로 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준은 2015.09.21. 부산은행 근저당입니다. 그 이후 설정된 모든 담보권과 압류권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 임대조건 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영애 | 미상 | 보증금 30,000,000원 | 2025.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주평 | 1층 | 보증금 10,000,000원 월 1,500,000원 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 다만 전입일이 2015.09.21. 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이며, 임차인 최우선변제 가능 금액도 현재 배당표에는 반영되지 않았습니다.
③ 가격 시나리오 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 807,704,000원으로 감정가 1,648,376,400원의 49%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래나 수익가치 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 상태이므로, 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이어서 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 807,704,000원 | 807,704,000원 | 888,518,465원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 565,392,800원 | 565,392,800원 | 1,128,406,553원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 395,774,960원 | 395,774,960원 | 1,296,311,314원 |
④ 예상배당표 (매각가 807,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,477,040원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,080,000,000원 | 797,226,960원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 205,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 242,250,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 18,295,425원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,685,745,425원 중 예상배당은 797,226,960원이며, 미배당액은 888,518,465원입니다. 부산은행 신청채권 1,543,268,736원도 전액 충족되지 않습니다. 금정세무서 압류액, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인이 인수하지 않습니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동래여자중학교 남서측 인근으로, 간선도로 후면의 근린생활시설·업무용·주상용 건물과 학교 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 구서역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 1989.02.22. 사용승인된 지하 1층~지상 3층 건물이며, 경과연수 대비 현상과 관리상태는 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 토지. 대지 264.5㎡, 평지·세로장방형·중로 한 면 접면이며 공시지가는 2,134,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·일반경관지구이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보설비와 주택 부분 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 위치, 면적, 구조와 감정가 반영 범위를 매각목록 및 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 임차인 장영애. 과거 근저당 채무자와 동일한 인물로 기재돼 있습니다. 실제 계약서, 보증금 지급내역, 점유 부분과 소유자와의 관계를 확인하세요.
- 임차인 이주평. 1층 카페의 영업·점유 상태, 보증금 10,000,000원과 월 1,500,000원의 계약관계, 인도 일정을 확인하세요.
- 세금 압류. 2025.05.08. 금정세무서 압류가 있습니다. 압류액과 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 3층의 대장상 사무소·현황상 주택 기재와 지하·1층·2층의 실제 사용상태를 현장 및 건축물대장으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 토지가격, 건물 상태, 임대수익과 주변 주상용 거래를 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 자동으로 싼 물건”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2015.09.21. 부산은행 근저당 이후의 담보권과 압류권은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 2명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 주상용 복합건물·토지·제시외 건물이 함께 매각되고 1층과 2층에 영업·작업장 점유가 있습니다. 3층은 대장상 사무소와 현황상 주택이라는 기재 차이도 확인해야 합니다. 실거래 시세와 수익가치 검증 없이 유찰률만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 점유·용도·가격은 조건부 확인. 이 물건의 승부처는 인수금이 아니라 복합건물의 실제 가치와 인도 가능성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
