의정부지방법원 2025타경64319. 식사라데팡스2차 103동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적 비교대상은 60.47㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 1층입니다. 현재 말소기준권리는 2021.06.01. 설정된 허종철의 근저당권 200,000,000원입니다. 그 뒤 한국자산관리공사 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 송기현입니다. 송기현은 2021.01.14. 전입·점유, 2020.12.24. 확정일자, 보증금 210,000,000원이고 배당요구도 한 상태라 통상적인 권리분석이라면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남습니다. 현재 회차 계산상 그 금액이 105,475,480원입니다.
그러나 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 다른 결정적 자료가 있습니다. 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 송기현 보증금에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 265-3 식사라데팡스2차 103동 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 견달산로 272 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 60.47㎡ · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 조은용 · 2021.02.04. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.06.01. 허종철 근저당권입니다. 송기현의 전입·점유는 2021.01.14.로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2023.03.24. 뒤늦게 이뤄졌지만, 등기 내용에 임대차계약일자 2020.12.12., 확정일자 2020.12.24., 주민등록일자와 점유개시일자 2021.01.14.가 기재돼 있습니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송기현 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.14. 2020.12.24. | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 조현욱 | 2024.11.04. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 주거 | 미상 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
* 송기현은 현재 회차 배당계산상 미배당 보증금 105,475,480원이 발생하지만, 2026.05.21. 확약서의 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의에 따라 송기현 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 송기현 건에만 적용되며, 기사항전의 미상 점유관계까지 해소하는 자료는 아닙니다.
② 가격 비교 — 43.6%라는 숫자는 강하지만 거래시점이 오래됐다
같은 단지 식사라데팡스2차101,102,103동의 전용 60.47㎡ 거래 표본은 2건입니다. 거래가는 230,000,000원과 260,000,000원, 비교평균은 245,000,000원입니다. 현재 최저가 106,820,000원은 이 비교평균의 43.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 60.47㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 60.47㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 비교평균 | 60.47㎡ | 2건 | 245,000,000원 |
확약을 반영하면 정량화 가능한 실질취득액은 최저가와 같은 106,820,000원입니다. 숫자만 보면 비교평균 245,000,000원보다 매우 낮습니다. 그러나 제공된 실거래는 모두 2022년 거래라 2026.09.09. 현재의 시세를 그대로 대변한다고 보기 어렵습니다. 따라서 “43.6%이니 시세보다 싸다”라고 단정해 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 임차인 송기현 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 근저당권 · 허종철 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 12,931,086원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 송기현 보증금 중 105,475,480원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어져 실질취득액이 보증금 210,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 본건은 확약서에 따라 송기현의 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 입지. 양일초등학교 북동측 인근으로 유사 다세대주택, 소규모 공장·창고, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,005,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 본건 지층에 공부상 미등재된 창고로 이용 중인 부분이 소재하는 것으로 탐문됐습니다.
- 환금성. 단지는 24세대이고 준공일은 2017.06.29.입니다. 제공된 동일면적 실거래도 2건에 그쳐 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 원문으로 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 계약관계를 현황조사·명세서 원본 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 조현욱 점유 확인. 2024.11.04. 전입이라 대항력은 없지만 실제 점유 중이면 명도절차는 별개로 발생할 수 있습니다.
- 미등재 창고 확인. 지층의 공부상 미등재 창고 부분이 본건 사용·관리·가치에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 별도 확인. 제공된 실거래는 2022.02와 2022.07 두 건뿐입니다. 현재 최저가가 43.6%라고 해서 2026년 현재 시세 대비 같은 폭의 할인이라고 단정하면 안 됩니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 낮은 가격 자체보다 반복 유찰의 배경이 점유, 물건 상태, 거래 희소성, 규제, 환금성 중 어디에 있는지 확인하는 과정이 우선입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “안전한 저가매수”는 아니다
이 사건의 가장 큰 반전은 송기현입니다. 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이라 현재 최저가 106,820,000원으로 낙찰되면 원래는 105,475,480원의 미배당 보증금이 남습니다. 보통의 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다.
하지만 본건은 2026.05.21. 확약으로 이 구조가 해소됩니다. 송기현 관련 실질 인수는 0원, 따라서 정량화 가능한 실질취득은 현재 최저가 106,820,000원입니다. 그렇다고 곧바로 “싸다”는 결론을 내릴 수는 없습니다. 비교 실거래 230,000,000원·260,000,000원은 모두 2022년 거래이고, 물건은 이미 5회 유찰됐으며 단지도 24세대에 불과합니다. 여기에 전입·보증금이 미상인 기사항전과 공부상 미등재 창고 확인 문제도 남습니다.
송기현 인수위험은 확약으로 해소, 그러나 가격판단과 미상 점유자 확인은 아직 끝나지 않았다. 이 물건은 낮은 최저가 자체보다 확약서 적용범위와 현장 점유관계를 정확히 확인하는 것이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
