한 줄 평 송기현 임차인은 전입·확정일자가 말소기준권리 이전으로 대항력 有입니다. 다만 매각물건명세서 확약으로 임차보증금 잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수 0원* 처리 가능합니다. 그러나 확약 밖 미상 임차인 위험과 전세사기피해 관련 우선매수권 함의는 남습니다.
감정가 / 최저가
218,000,000원
3회 유찰 후 동일
실거래 평균
245,000,000원
동일평형 2건
실질취득
218,000,000원*
확약 적용 임차인 인수 0원
핵심 리스크
임차권
대항력·우선변제
의정부지방법원 고양지원 2025타경64319. 고양시 일산동구 식사동 식사라데팡스2차 103동 102호 다세대입니다. 권리의 핵심은 2021년 6월 1일 허종철 근저당권을 기준으로 판단해야 합니다. 그 이전인 2021년 1월 14일 전입한 송기현 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 210,000,000원과 확정일자를 갖춘 우선변제권자입니다. 다만 매각물건명세서에 제출된 확약으로 해당 임차인의 매수인 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2025타경64319 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 265-3 식사라데팡스2차 제103동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용 이용 중 · 전용 60.47㎡ |
| 소유자 | 조은용 (2021.01.15 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 임차권
⚠️ 임차권 핵심 송기현 임차인은 2021.01.14 전입, 2020.12.24 확정일자로 2021.06.01 허종철 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권은 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 송기현 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용* |
| 조현욱 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
*송기현 임차인은 확약으로 실질 인수 0원 처리. 확약 밖 미상 임차인 위험은 별도 확인 필요.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 송기현 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 720,000,000원 | 4,148,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
배당상으로 송기현 임차인은 우선변제권을 행사합니다. 그러나 확약에 의해 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 행사하지 않는 조건이므로 매수인 인수액은 실질 0원입니다.
매각대금 배분 (218,000,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 실거래 평균의 89% 수준이나 권리·환금성 검토가 필요한 다세대입니다.
④ 외부 낙찰 제한과 환금성
⛔ 전세사기 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 확약서를 제출한 내용이 있습니다. 이는 해당 임차인의 인수 부담을 줄이지만, 전세사기피해자 우선매수권이 존재하는 경우 외부 일반 입찰자에게 제한 요소가 될 수 있습니다.
- 입지. 양일초등학교 북동측 인근, 다세대주택·소규모 공장·창고·근린생활시설 혼재 지역.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 물건상태. 철근콘크리트구조 4층 중 1층, 위생·급배수·난방설비 구비.
- 환금성. 24세대 규모 소형 단지로 최근 거래는 있으나 대단지 대비 매수층이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 송기현 임차인에 대한 확약 원문과 임차권등기 말소 여부를 반드시 확인하세요.
- 미상 임차인. 조현욱 등 보증금 미상 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해 관련 권리 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격. 최저가는 실거래 평균보다 낮지만 다세대 특성상 환금성을 함께 고려해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이라도 권리는 끝나지 않는다”
이 물건은 확약으로 가장 큰 인수위험이 제거된 사례입니다. 그러나 송기현 임차인의 대항력 자체가 없어진 것은 아니며, 배당 구조와 외부 낙찰 제한 가능성을 함께 봐야 합니다. 최저가만 보고 접근하기보다 확약 조건, 임차권등기 말소, 우선매수권 여부까지 확인한 뒤 입찰해야 하는 다세대 물건입니다.