부산지방법원 2025타경1671. 부산진구 초읍동 528-40의 다세대주택 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 김이봉이고, 현재 유효한 말소기준권리는 2020.11.20 설정된 주식회사대구은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 2021.12.28 남미경 근저당권 100,000,000원이 설정됐고, 남미경이 2025.04.23 임의경매를 신청해 2025.04.24 경매개시결정이 등기됐습니다.
등기 순서만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준인 대구은행 근저당과 후순위 남미경 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 조사에서 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 응찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1671 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 528-40 · 부산광역시 부산진구 성지로74번나길 29-9 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 · 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문조사 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 · 외벽 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 · 샤시창 |
| 토지 | 129.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,040,000원/㎡ |
| 소유자 | 김이봉 |
| 감정가 / 최저가 | 306,596,360원 / 150,232,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남미경 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 분석의 기준점은 2020.11.20 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 김창혁입니다. 그 뒤 설정된 남미경의 100,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회, 건천농업협동조합, 농협은행주식회사 관련 근저당과 과거 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격·유찰 분석 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 150,232,000원으로 감정가 306,596,360원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 105,162,400원, 4회 유찰 시 73,613,680원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 150,232,000원 | 147,328,752원 | 72,671,248원 |
| 3회 유찰 시 | 105,162,400원 | 102,890,126원 | 117,109,874원 |
| 4회 유찰 시 | 73,613,680원 | 71,888,634원 | 148,111,366원 |
유찰이 이어질수록 매각대금 자체는 낮아지지만, 이 사건에서 확인해야 할 것은 단순한 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 최근 실거래와 직접 비교한 가격 기준 없이 “감정가의 49%니까 싸다”고 결론 내리기 어렵고, 특히 공부상 다세대주택과 현황 단독주택의 이용 차이, 토지·제시외 건물 일괄매각이라는 개별성이 가격 판단에 크게 작용합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,903,248원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남미경 | 100,000,000원 | 27,328,752원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 220,000,000원 중 예상 배당액은 147,328,752원, 미배당은 72,671,248원입니다. 신청채권자 남미경은 청구액 100,000,000원 중 27,328,752원을 배당받는 시나리오이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 초읍동 소재 부산진고등학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택이지만 현황은 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 응찰 시 재확인이 필요한 사항입니다.
- 토지. 토지면적 129.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방형·세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반적인 동일 규격 공동주택과 달리 토지와 2층 건물, 제시외 건물, 현황 이용상태를 함께 판단해야 하므로 단순한 평형 실거래 비교보다는 개별 물건 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 이용상태 재확인. 공부상 다세대주택과 현황 단독주택 이용의 차이가 실제 구조·점유·사용승인 관계에서 어떤 의미인지 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서와 현황을 대조해 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2020.11.20 주식회사대구은행 근저당 120,000,000원이 기준이고, 2021.12.28 남미경 근저당 100,000,000원과 경매개시결정은 후순위입니다.
- 할인율 과신 금지. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 그것만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 토지·건물 현황을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역의 적용 내용을 응찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건과 가격은 보수적으로
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2020.11.20 대구은행 근저당이고, 이후 남미경 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 감정가 306,596,360원에서 2회 유찰돼 최저가가 150,232,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 공부상 다세대주택·현황 단독주택 이용, 제시외 건물 포함 일괄매각, 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전하다”에서 끝내기보다 현황과 가격을 직접 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
