부산지방법원 2025타경1800. 부산진구 범천동 881-62 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이고 감정평가상 건물은 공부상 근린생활시설 및 교육연구시설입니다. 토지는 258.3㎡, 지목은 대, 일반상업지역에 있으며 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 5층, 사용승인일은 1989.11.29입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 백설자이고, 2021.04.09 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 720,000,000원이 말소기준입니다. 이후 농협은행 근저당 120,000,000원·48,000,000원, 김미진 근저당 100,000,000원과 임의경매개시결정이 이어지며, 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1800 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 881-62 · 부산광역시 부산진구 범일로131번길 59 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 공부상 근린생활시설 및 교육연구시설 |
| 토지 | 258.3㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층 / 지상5층 · 사용승인 1989.11.29 |
| 소유자 | 백설자 |
| 감정가 / 최저가 | 2,693,602,640원 / 1,319,865,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.09 농협은행주식회사 근저당권 720,000,000원입니다. 2022년 설정된 농협은행 근저당 2건과 2025년 김미진 근저당, 이어진 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 매각가 1,319,865,000원 기준 채권자 총 채권액 988,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 1,319,865,000원으로 감정가 2,693,602,640원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 공동주택이 아니라 근린생활시설 및 교육연구시설로 이용되는 건물과 토지가 일괄매각되는 구조이므로, 실제 응찰가는 주변 상업용 부동산·토지·건물의 개별 가치와 현재 이용상태를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,319,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,598,650원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김미진 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 316,266,350원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권액 988,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 316,266,350원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범일동 소재 범일역(부산1호선) 북서측 인근으로, 공동주택·소규모 점포·상가·단독주택·공동주택 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 258.3㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 기준높이 75m, 최고높이 100m가 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상5층이며 사용승인일은 1989.11.29입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 타일붙임, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생급·배수설비, 위생설비 및 전기설비가 되어 있습니다.
- 공부상 이용. 근린생활시설 및 교육연구시설이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 공시지가. 2,918,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 매각물건명세서·감정평가서 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 주변 상업용 토지·건물 가격을 별도 확인해야 합니다.
- 건물 연식·상태 확인. 사용승인일 1989.11.29인 지하1층·지상5층 건물이므로 현장 상태와 유지·보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역이므로 향후 활용계획과 관련 규제를 함께 검토해야 합니다.
- 배당표는 추정치. 현재 회차에서 인수 0원으로 계산되지만 당해세·최우선변제 등 미반영 요소가 있으므로 입찰 전 원본 서류를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·점유·활용성 검증이 중요한 물건
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 공부상 용도가 근린생활시설 및 교육연구시설이며 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 임대관계도 미상인 만큼 현장 점유·실제 이용상태·주변 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
