부산지방법원 2025타경4007. 개금인제빌리지 6층 624호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 매수인에게 남는 임차보증금입니다. 박효영은 2019.12.30. 확정일자를 갖추고 2020.01.22. 전입·점유를 시작했으며, 2020.02.07. 같은 110,000,000원으로 전세권까지 설정했습니다. 현재 말소기준권리는 2023.10.10. 고외자의 가압류이므로, 임차인의 대항력 발생과 전세권 설정이 모두 그보다 빠릅니다.
매각물건명세서에도 임대차보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,022,332원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 33,551,668원이 배당되고, 남는 76,448,332원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37, 6층624호 (개금동,개금인제빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(폐문부재)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 34,574,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박효영 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2023.10.10. 갑구 6번 가압류 · 고외자 · 800,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.1억 임차권리가 핵심
2019.12.02. 북부산농업협동조합 근저당권은 2020.01.23. 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2023.10.10. 고외자의 가압류입니다. 문제는 박효영의 임대차가 그보다 앞서 2020.01.22. 전입·점유를 갖췄고, 2020.02.07. 전세권도 설정됐다는 점입니다. 등기 데이터에서도 이 전세권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박효영 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2020.01.22 | 2019.12.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 보증금은 110,000,000원 한 건으로 봐야 합니다. 같은 박효영 명의의 전세권 110,000,000원과 주택임차권 110,000,000원이 함께 나타나지만, 계약일자와 금액·권리자가 동일하므로 이를 220,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 가격 해석 — 최저가 3,457만원이 아니라 실질취득 1.11억을 봐야 한다
현재 회차의 최저매각가는 34,574,000원입니다. 그러나 이 금액만 내고 끝나는 구조가 아닙니다. 임차보증금 중 배당되지 않는 76,448,332원이 매수인에게 남아, 현재 회차 기준 실질취득금액은 111,022,332원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 34,574,000원 | 76,448,332원 | 111,022,332원 |
| 5회 유찰 시 | 24,201,800원 | 86,633,832원 | 110,835,632원 |
| 6회 유찰 시 | 16,941,260원 | 93,763,683원 | 110,704,943원 |
낙찰가가 34,574,000원 → 24,201,800원 → 16,941,260원으로 내려가도, 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 76,448,332원 → 86,633,832원 → 93,763,683원으로 늘어납니다. 결과적으로 총 취득부담은 약 110,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 바로 대항력 임차인이 있는 인수형 경매의 전형적인 특징입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,022,332원 |
| 1. 임차인 박효영 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 33,551,668원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 박효영 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 박효영 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 34,574,000원 전부가 집행비용과 박효영의 우선변제에 사용됩니다. 임차보증금의 미배당 잔액은 76,448,332원으로 계산돼 매수인에게 인수됩니다. 전세권 110,000,000원과 임차보증금 110,000,000원은 동일한 박효영·동일 계약관계의 금액이므로 220,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 현황은 폐문부재로 조사됐습니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 부산진구 개금동 주원초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 있으며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상7층 건물의 6층 624호이며, 승강기·급배수·소화전·화재경보기·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제3종일반주거지역이며 상대보호구역·준보전산지에 저촉되고, 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 실질취득 111,022,332원의 시장가격상 우열을 정량 판정하기 어렵습니다. 4회 유찰 사실 자체는 가격 수용성이 낮았음을 확인해야 하는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 예산 설정. 현재 회차는 최저가 34,574,000원이 아니라 인수액을 더한 111,022,332원을 취득부담의 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰이 더 돼도 총액이 크게 떨어지지 않음. 5회 유찰 시 실질취득 110,835,632원, 6회 유찰 시 110,704,943원으로 계산됩니다.
- 박효영 권리관계 원본 확인. 임차인·전세권자·임차권자·경매신청 채권자가 동일 인물인 구조와 관계인 가능성 메모를 확인하되, 확인 전까지는 명세서상 인수액을 전액 반영해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 점유·인도 상태를 현황조사와 현장 확인으로 재점검해야 합니다.
- 배당변동 확인. 현재 배당 계산은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과에 따라 임차인 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료만으로는 최근 실거래 수준을 확인할 수 없으므로 실질취득금액이 시장가격보다 낮다는 전제에서 입찰하면 안 됩니다.
맺으며 — “3,457만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.11억 인수형”
이 사건을 최저가만 보면 감정가 144,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰돼 34,574,000원까지 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 박효영의 110,000,000원 보증금 가운데 현재 매각대금에서 배당되지 않는 76,448,332원을 매수인이 인수하므로, 실질취득은 111,022,332원입니다.
더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 커져 총 부담은 약 110,000,000원 부근을 유지합니다. 따라서 이 물건의 핵심 질문은 “최저가가 얼마나 싸졌나”가 아니라 “약 1.1억원의 실질취득가가 실제 오피스텔 시세에 비해 적정한가”입니다. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트는 확인되지 않았고, 4회 유찰과 임차보증금 인수구조를 함께 감안하면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
