부산지방법원 2025타경20481. 등기상 범천경남아파트 제108동 4층 401호를 중심으로 한 집합건물 경매이며, 감정평가 이용상태는 일단의 근린생활시설입니다. 매각물건명세서 비고에는 401호·402호·403호가 반석학원의 원장실과 강의실 5개, 해법교실 1개로 함께 사용되고 있으며 육안으로 정확한 경계를 확인할 수 없다고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 일반 아파트 한 세대를 매수하는 사건이 아니라, 일괄 사용 중인 상가 호실의 권리·점유·물리적 경계를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
말소기준은 2019.08.30. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 228,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 50,000,000원, 부산진구 압류, 권부야 근저당권 30,000,000원, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 별개로, 말소기준보다 앞선 2010.01.07. 전입 기재를 가진 오세창(반석학원)의 보증금은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경20481 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 신암로 32, 108동 4층 401호 (범천동, 범천경남아파트) |
| 매각 범위·이용 | 401호·402호·403호 일괄매각 · 일단의 근린생활시설 · 반석학원 및 해법교실 사용 |
| 호실 경계 | 401호·402호·403호의 정확한 경계를 육안으로 확인할 수 없음 |
| 소유자 | 진현진 · 2019.08.16. 매매, 2019.08.26. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 127,939,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 144,755,397원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 주소 대조 | 등기·사건 주소 신암로 32 · 집합건축물대장상 신암로 34 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다
말소기준인 농협은행 근저당권 이후에 설정된 가압류·압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.06.27. 신용보증기금의 강제경매개시결정은 2022.07.25. 취하돼 2022.07.26. 말소됐고, 현재 사건은 2025.02.03. 농협은행의 임의경매개시결정으로 진행됐습니다. 말소기준 근저당권은 2025.08.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 25,000,000원 외에도 미상 기재가 있다
| 임차인·점유 | 사용 | 전입·기준일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오세창(반석학원) · 401호 | 학원 | 2010.01.07 | 25,000,000원 / 500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 25,000,000원 인수 |
| 학원 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 반석학 | 주거 | 미상 | 25,000,000원 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현재 배당 계산에 반영된 인수액은 오세창(반석학원)의 보증금 25,000,000원입니다. 다만 별도로 기재된 ‘학원’과 ‘반석학’은 전입일·확정일자·보증금 또는 동일 임차관계 여부가 명확하지 않습니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 임대차계약서·사업자등록·주민등록 전입세대·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가에 인수보증금을 더해야 한다
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 127,939,000원 | 25,000,000원 | 152,939,000원 |
| 4회 유찰 시 | 89,557,300원 | 25,000,000원 | 114,557,300원 |
| 5회 유찰 시 | 62,690,109원 | 25,000,000원 | 87,690,109원 |
오세창(반석학원)의 보증금 25,000,000원은 현재 회차와 제시된 추가 유찰 시나리오의 매각가보다 작습니다. 따라서 이 사건의 확인분 실질취득액은 각 회차의 낙찰가에 25,000,000원을 더한 금액입니다. 다만 미상 임차관계가 별도로 확인될 경우 위 금액은 최종 실질취득액이 아닙니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 직접 비교 표본이 아니다
같은 단지 거래 표본 12건의 최근 12개월 평균은 263,083,333원, 최신 거래는 2026.07.의 252,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 48.6%, 확인분 실질취득액은 최근 평균보다 낮습니다. 그러나 거래 표본은 59.94㎡와 84.94㎡이고, 본건은 401호·402호·403호를 일단의 근린생활시설로 사용하는 물건입니다. 용도와 면적이 맞지 않으므로 이 수치만으로 본건이 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 20 | 251,500,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 7 | 278,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 21 | 263,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 10 | 271,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 10 | 267,500,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 24 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 10 | 279,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 1 | 294,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 25 | 246,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 263,083,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 127,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,591,146원 | - |
| 인수 · 오세창(반석학원) 보증금 | 25,000,000원 | 0원 | 매수인 25,000,000원 인수 |
| 2. 농협은행주식회사 근저당 | 228,000,000원 | 125,347,854원 | 102,652,146원 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 50,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 4. 권부야 근저당 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 308,000,000원 중 예상 배당액은 125,347,854원이며, 미배당액은 182,652,146원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 근저당권에도 부족해 후순위 채권과 소유자 잔여는 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 401호 외 2개 호실은 일단의 근린생활시설로 이용 중이며, 반석학원 원장실·강의실과 해법교실로 사용되고 있습니다.
- 입지. 부산지하철 1호선 범내골역 남서측 인근으로, 주위는 중소규모 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 범내골역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 2층·지상 4층 건물의 4층 401호 외 2개 호실이며, 위생설비와 옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 40m, 남동측 약 25m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 광로3류에 해당합니다. 944-1 토지는 철도보호지구에도 저촉됩니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평탄지로 아파트와 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 17,479㎡, 공시지가는 2,993,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 도로명주소는 등기·사건 기록과 집합건축물대장 표기가 서로 다릅니다.
- 환금성. 단지는 950세대, 사용승인일은 2003.05.13.입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 9.09%이며 본건도 3회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 오세창(반석학원)의 임대차계약서, 사업자등록일, 점유 범위, 보증금 잔액과 우선변제권 유무를 확인하세요.
- 미상 기재 2건 확인. ‘학원’과 ‘반석학’이 오세창(반석학원)과 같은 임차관계인지, 별도 임차인인지 확인해야 보증금 중복 또는 추가 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 401·402·403호 경계 측량. 건축물현황도와 현장 칸막이·출입구·전기 및 설비 배치를 대조해 각 호실의 독립성과 인도 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 등기상 공동담보로 402호·403호가 함께 기재돼 있으므로 매각목록과 각 호실 등기부를 모두 대조하세요.
- 주소 차이 확인. 신암로 32와 집합건축물대장상 신암로 34가 동일 건물·호실을 가리키는지 확인하세요.
- 상가 시세 별도 조사. 같은 단지 아파트 거래가가 아니라 4층 근린생활시설의 매매가·임대료·공실률을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 명도 비용 반영. 학원 영업시설과 강의실이 사용 중이므로 인도 협의, 영업 중단, 시설 철거 또는 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비, 당해세, 공용부분 체납과 전기·수도 등 영업시설 관련 미납을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 배당요구 종기 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 인수액과 인도받을 범위다
감정가 373,000,000원짜리 물건이 127,939,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 25,000,000원을 더해 최소 152,939,000원으로 봐야 하고, 별도 미상 기재 2건이 남아 있습니다. 또한 401호·402호·403호가 학원으로 통합 사용돼 정확한 호실 경계가 확인되지 않습니다.
같은 단지 최근 거래 평균 263,083,333원과 비교하면 실질취득액이 낮지만, 그 거래는 본건과 용도·면적이 다른 표본입니다. 따라서 ‘시세의 절반’이라는 결론은 성립하지 않습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금과 점유·경계 문제는 매수인에게 현실적인 비용으로 남습니다. 권리 원본과 호실 범위, 실제 상가 시세가 모두 확인될 때까지 평가는 보수적으로 유지해야 합니다.
