의정부지방법원 2025타경64321. 경기도 고양시 덕양구 화정동 1148-6 아이씨티일산 12층 1205호 오피스텔입니다. 감정가 208,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 101,920,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 임차권이 전혀 없는 물건이 아닙니다. 을구 1번에 임차권자 구현경의 주택임차권이 등재되어 있고, 주민등록·점유가 2020.10.08.부터 이어져 대항력 있음으로 확인됩니다. 통상이라면 말소기준권리보다 선행하는 임차권의 보증금이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 신청채권자 한국주택금융공사는 임차권자 구현경의 임대차보증금반환채권 승계인이고, 2026.06.12.자 확약서를 제출해 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 구현경 임차권은 매수인 실질 인수 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64321 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 1148-6 아이씨티일산 12층 1205호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 중앙로 612 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 제12층 제1205호 |
| 사용승인 | 2020.07.24. |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 권영란 |
| 소유권이전 | 2020.10.08. · 거래가액 209,858,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (현재 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 211,746,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘확약’이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2025.09.24. 접수된 갑구 3번 강제경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 다만 그보다 앞서 2024.10.17. 을구 1번 주택임차권이 등기되어 있어, 일반적인 권리분석만 놓고 보면 선순위 임차권의 대항력과 보증금 인수 여부가 가장 중요한 쟁점입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수는 확약으로 해소
| 임차권자 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구현경 | 건물전부 주거 (임차권등기) | 1차 190,000,000원 2차 198,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
임차권등기 접수일은 2024.10.17.이며 임차권등기명령 원인은 2024.10.15.입니다. 주민등록 및 점유는 2020.10.08.부터 시작됐고, 확정일자는 1차 2020.09.17., 2차 2022.09.14.로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 한국주택금융공사가 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따라 후순위권리자보다 우선배당을 받는다고 명시되어 있습니다.
③ 현재 가격 — 6회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 208,000,000원이고 현재 최저매각가는 101,920,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰 후로, 최저매각가가 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 외부 실거래 시세 자료는 제시되어 있지 않으므로, 특정 시세 대비 저렴하다고 단정하기보다는 현재 매각가와 권리구조를 함께 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,226,880원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 211,746,082원 | 99,693,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 추정액 2,226,880원을 제외하고 한국주택금융공사에 99,693,120원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 211,746,082원 중 112,052,962원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여액은 0원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 지도중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·각급학교가 혼재한 지역입니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 제12층 제1205호이며 사용승인일은 2020.07.24.입니다. 기본적인 급·배수·위생·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)이며 대로1류·소로2류·중로3류에 접하고 있습니다. 상대보호구역(지도중학교), 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부에는 구현경의 임차권등기가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.12.자 확약서가 실제 매각절차상 적용되는지, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 우선변제 구조 확인. 한국주택금융공사는 구현경 임대차보증금반환채권의 승계인으로 기재되어 있고 우선배당을 주장합니다. 인수는 0원이더라도 배당구조는 별도로 살펴야 합니다.
- 가격보다 회차를 보세요. 현재 6회 유찰로 최저매각가는 101,920,000원입니다. 7회 유찰 시 81,536,000원, 8회 유찰 시 65,228,800원으로 내려가므로 각 회차의 자금투입과 예상수익을 별도로 계산해야 합니다.
- 소유권·신탁 이력 확인. 2020.08.18. 소유권보존 신탁등기와 2020.10.08. 신탁등기 말소가 있었으므로 등기부 원본과 신탁원부 관련 이력을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·매각 관련 정보와 감정평가 내용을 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “저가보다 중요한 것은 임차권 확약”
이 물건은 현재 6회 유찰로 감정가의 49%까지 가격이 내려와 숫자만 보면 눈에 띄는 오피스텔입니다. 하지만 진짜 핵심은 가격 자체보다 선순위 임차권의 처리 방식입니다. 임차권자 구현경은 대항력이 있는 것으로 확인되지만, 한국주택금융공사가 승계인으로서 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 확약했기 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “선순위 임차권이 있어도 이번 사건의 확약으로 인수 위험이 해소된 구조”입니다. 반면 실거래 시세 데이터가 제시되어 있지 않으므로 현재 최저가 101,920,000원을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결국 이 물건의 승부처는 확약의 실제 효력 확인 + 우선배당 구조 점검 + 6회 유찰 이후 가격대별 수익성 검토입니다.
