의정부지방법원 2025타경64321. 고양시 덕양구 화정동 ‘아이씨티일산’ 12층 1205호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 권영란은 2020.10.08. 신탁재산 처분을 원인으로 209,858,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 한국주택금융공사가 211,746,082원을 청구해 진행한 강제경매입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 구현경 명의 주택임차권등기입니다. 구현경은 2020.10.08. 전입·점유를 시작했고, 1차 계약 보증금은 190,000,000원, 2차 계약 보증금은 198,000,000원으로 등기돼 있습니다. 임차권등기는 2024.10.17. 접수됐고, 말소기준으로 선언된 2025.09.24. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 1148-6 아이씨티일산 12층 1205호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 중앙로 612 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2020.07.24. |
| 소유자 | 권영란 (2020.10.08. 거래가 209,858,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (감정가의 100%) |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 211,746,082원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.17. 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 대상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 해소
말소기준은 2025.09.24. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.10.17. 구현경의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 보증금반환채권을 승계한 한국주택금융공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의해, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리 해당 없음으로 정리됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구현경 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2020.10.08. | 1차 190,000,000원 2차 198,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 이전 전입·점유 | 우선배당 승계인이 후순위권리자보다 우선배당 | 확약 적용 대항력 포기·미변제 시 말소 동의 실질 인수 0원* |
구현경은 1차 계약일 2020.09.17., 2차 계약일 2022.09.05.이며, 확정일자는 각각 2020.09.17.과 2022.09.14.입니다. 임차권등기명령은 2024.10.15. 내려졌고 2024.10.17. 등기됐습니다. 신청채권자 한국주택금융공사는 이 보증금반환채권의 승계인으로, 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따라 후순위권리자보다 우선배당을 받습니다.
* 룰상 선순위 임차권의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 이 사건은 채권승계인이 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 확약해 구현경 관련 인수액을 실질 0원으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아진 상태가 아니다
현 회차는 4회 유찰로 표시돼 있지만, 최저매각가는 감정가와 동일한 208,000,000원, 즉 감정가의 100%입니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 가격이 충분히 낮아졌다고 판단할 수 없습니다.
소유자의 2020.10.08. 취득 거래가액은 209,858,000원으로 현 최저가와 가깝습니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시장을 직접 검증할 거래 표본이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,712,000원 |
| 1. 한국주택금융공사 구현경 보증금반환채권 승계인 | 211,746,082원 | 204,288,000원 |
| 미배당 | - | 7,458,082원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 실질 0원* |
현 회차에서는 집행비용 3,712,000원을 제외한 204,288,000원이 한국주택금융공사에 배당되고 7,458,082원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당이 발생하더라도 구현경 임차권은 확약에 따라 대항력 포기 및 말소 동의 대상입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·감정가 100% | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 7,458,082원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 80% | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 48,475,682원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 감정가 64% | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 81,289,762원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 화정동 지도중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설과 각급학교가 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.07.24. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물의 12층으로, 외벽은 대리석붙임 마감, 창호는 샷시창호이며 급·배수, 위생, 소방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 사다리형 토지의 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로, 남서측·북동측·남동측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·화정능곡택지개발 지구단위계획구역이며 대로1류·소로2류·중로3류에 접합니다. 상대보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.12.자 확약서의 제출 여부, 대항력 포기 문구, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각기일 전 원본으로 재확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·배당 이후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 주체를 한국주택금융공사 및 집행법원에 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 구현경 1명과 한국주택금융공사를 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 한국주택금융공사는 구현경 보증금반환채권의 승계인입니다.
- 가격 재검증. 4회 유찰 표기에도 최저가가 감정가의 100%입니다. 인근 동일·유사 오피스텔의 최신 거래, 매물 호가와 임대수익을 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용 및 매각 후 처리 관계를 신탁원부·등록사항과 함께 확인하세요.
- 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 사용현황을 현장에서 확인하고 인도명령 또는 명도 협의 가능성을 점검하세요.
- 체납·공과금. 관리비, 공용부분 체납액, 세금과 공과금은 관리사무소와 관계기관에서 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 아직 검증 전
이 물건은 겉으로 보면 보증금 198,000,000원의 선순위 임차권이 있어 인수 위험이 큰 사건입니다. 그러나 보증금반환채권 승계인인 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 확약했습니다. 따라서 구현경 관련 인수 위험은 실질 0원*으로 낮아졌고, 다른 실제 임차인도 확인되지 않습니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 이 물건은 4회 유찰로 표시되지만 현 최저가는 여전히 감정가와 같은 208,000,000원입니다. 소유자의 2020년 취득가 209,858,000원과도 큰 차이가 없으며, 현재 시장을 보여주는 최신 거래 비교 없이 감정가만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 결론은 “확약 원본이 유효하면 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증”입니다.