부산지방법원 2025타경21412. 부산 영도구 동삼동 소재 물건으로, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 블록조 슬래브지붕 2층 건물의 2층입니다. 사건 자체는 근저당권 실행이 아니라 채권자 전해영이 신청한 강제경매이고, 현재 등기상 살아 있는 근저당권은 없습니다. 과거 동삼동새마을금고의 채권최고액 16,500,000원 근저당권은 2010년 이미 말소됐습니다.
문제는 최저가가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 적혀 있고, 별도로 건물 제2층 제조표19842호의 을구 5번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 명시되어 있습니다. 보증금 35,000,000원, 전입일자 2018.05.02, 확정일자 2018.05.02이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 22,089,000원에 낙찰받는다고 22,089,000원에 취득하는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 산98-26 2층조표19841호 |
| 등기 표시 | 부산광역시 영도구 동삼동 산98-26, 493-3, 499-3 · 부산광역시 영도구 중리북로 46 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주거용 이용 · 블록조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 윤영길 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 22,089,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전해영 / 38,406,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 주거용으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘인수 임차권’이 핵심
과거 근저당권은 이미 말소되어 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.02.12 강제경매개시결정입니다. 등기만 놓고 보면 선순위 담보권이 복잡하게 겹친 사건은 아닙니다. 그러나 매각물건명세서가 별도로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기를 명시하고 있으므로, 이 물건의 실제 권리분석은 그 임차보증금의 배당·잔존액을 중심으로 해야 합니다.
② 임차권 분석 — 대항력·미배당 잔액 승계
| 구분 | 대상 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 을구 5번 임차권등기 | 건물 제2층 제조표19842호 | 35,000,000원 | 2018.05.02 / 2018.05.02 | 대항력 有 | 확정일자 有 | 미배당 잔액 인수 |
명세서 표현은 명확합니다. 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 35,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가와 보증금의 단순 차이는 12,911,000원입니다. 다만 실제 인수액은 임차권에 실제로 배당되는 금액에 따라 정해지므로, 입찰 전 배당요구·배당순위와 일괄매각 대상의 권리관계를 원문으로 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 76% 떨어졌어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 92,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가는 22,089,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%입니다. 그러나 이 사건에는 35,000,000원의 대항가능 임차보증금이 있어 가격 판단의 기준을 최저가 하나로 잡으면 왜곡됩니다. 대항력 인수형 원칙을 적용하면 실질취득은 약 35,000,000원 수준으로 고정되는 구조에 가깝습니다.
또한 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 35,000,000원이 주변 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 24%니까 싸다”, “4회 유찰됐으니 가격 메리트가 크다”라는 결론은 금물입니다.
④ 기준 배당 시뮬레이션 (매각가 22,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.6% 추정) | - | 797,602원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 전해영 | 38,406,027원 | 21,291,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 17,114,629원 |
위 시뮬레이션은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 금액입니다. 매각물건명세서에는 별도로 대항 가능한 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 이 표의 신청채권자 배당 숫자만 보고 매수인 인수액이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용으로 이용 중이며, 블록조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층입니다.
- 주위환경. 부산광역시 영도구 동삼동 중리초등학교 남서측 인근으로, 도로변 주상복합지대에 주상용·상업용건물과 단독·공동주택이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 부정형 토지로 주상복합건물 부지로 이용 중이며, 북측으로 편도 1차선 일방통행로인 중리북로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 설비. 급수·배수, 위생, 도시가스 공급, 난방설비가 되어 있습니다.
- 물적 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 35,000,000원부터 계산. 최저가 22,089,000원을 취득원가로 보지 말고, 미배당 인수까지 포함한 실질취득을 약 35,000,000원 수준에서 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 사건 주소의 조표19841호와 임차권이 명시된 제조표19842호가 실제 매각목록에서 어떻게 함께 묶이는지 확인해야 합니다.
- 임차권 배당 확인. 보증금 35,000,000원 중 실제 배당액과 낙찰 후 잔존 인수액을 배당요구·권리순위 원문으로 확정해야 합니다.
- 4회 유찰에 현혹되지 않기. 감정가의 24.01%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큽니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료만으로 주변 실거래 대비 실질취득 35,000,000원의 우열을 판단할 수 없으므로 입찰 전 동일·유사 물건의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
- 현황·명도 확인. 감정평가상 주거용이며 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유근거를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 매각목록, 현황조사서와 배당요구 관계를 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “2,208만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 첫인상은 감정가 92,000,000원이 네 번 유찰되어 22,089,000원까지 떨어졌다는 것입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다. 명세서는 일괄매각 대상 중 제2층 제조표19842호에 보증금 35,000,000원의 대항 가능한 임차권등기가 있고, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건의 판단기준은 최저가 22,089,000원이 아니라 실질취득 약 35,000,000원입니다. 여기에 조표19841호와 제조표19842호의 일괄매각 관계까지 원문으로 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 자료만으로 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 물건. 이 사건에서는 할인율보다 임차권의 배당·인수 구조가 먼저입니다.
