부산지방법원 2025타경21428. 부산 영도구 동삼동 ‘은진당’ 제4·5층 제401호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 124,421,000원인데 6회 유찰되어 최저매각가는 14,638,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 할인율보다 임차인이 먼저입니다. 임차인 이원재는 임대차계약일 2021.12.16, 점유개시 2022.01.13, 전입 2022.01.21, 확정일자 2021.12.16로 확인되고, 이 사건 자료상 말소기준인 2023.09.07 현대카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 14,638,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 663,484원을 뺀 13,974,516원이 임차보증금에 배당되고, 남은 75,025,484원이 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 하므로 현 회차 산술상 부담은 89,663,484원 수준입니다. 이는 대항력 인수형에서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 총 부담이 보증금 부근에 머무는 구조임을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 267-22 은진당 4,5층401호 · 부산광역시 영도구 웃서발로83번길 22 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 제4·5층 제401호 |
| 소유자 | 이혜련 · 2017.05.04 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,421,000원 / 14,638,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원재 / 95,613,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건 자료상 말소기준은 2023.09.07 갑구 22번 현대카드 가압류 9,967,158원입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2024.04.11 등기된 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기에 기재된 실제 점유·전입은 말소기준보다 앞서므로, 등기 소멸과 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원재 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 89,000,000원 | 2022.01.21 / 2021.12.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
이원재는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2024.04.11 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저가에서는 보증금 전액 변제가 불가능합니다. 따라서 배당액이 줄어든 만큼 매수인 인수가 증가합니다.
③ 유찰이 더돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 14,638,000원 | 75,025,484원 | 감정가 12%라도 보증금 잔액 인수 |
| 7회 유찰 시 | 10,246,600원 | 79,337,839원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 7,172,620원 | 82,356,487원 | 총 부담은 계속 보증금 수준 |
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
은진당의 최근 거래자료는 2026.07 거래 1건으로, 거래금액은 50,000,000원입니다. 다만 자료상 대상 면적은 27.15㎡, 거래 면적은 63.14㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 50,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 63.14㎡ | 1 | 50,000,000원 |
그럼에도 이 사건에서 비교해야 할 금액은 최저매각가 14,638,000원이 아니라 실질취득 약 89,000,000원입니다. 현재 확인되는 50,000,000원 거래는 면적 불일치 표본이므로 직접 비교에는 한계가 있고, 거래도 1건뿐입니다. 즉 최저가가 최근 거래의 29.3%라는 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 실질취득 관점에서는 오히려 89,000,000원 수준의 부담을 정당화할 별도 시세 확인이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 663,484원 |
| 1. 임차인 이원재 보증금 | 89,000,000원 | 13,974,516원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,967,158원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이원재 | 95,613,114원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 89,000,000원 중 13,974,516원만 배당되고, 부족분 75,025,484원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동삼초등학교 서측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 공동주택 내 제4·5층 제401호이며 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 3미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 대 126.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 공시지가 1,014,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 동삼초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 보증금을 기준으로 계산. 현 회차 최저가 14,638,000원에만 주목하지 말고 미배당 인수 75,025,484원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시 인수 79,337,839원, 8회 유찰 시 82,356,487원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 임차관계 원본 확인. 신청채권자와 임차인이 모두 이원재로 표시되어 있으므로 임대차계약서, 임차권등기명령, 현황조사, 매각물건명세서와 신청채권 원인을 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인된 거래는 63.14㎡ 1건이고 대상면적 정보와 일치하지 않습니다. 동일 또는 유사 면적의 추가 거래가 필요합니다.
- 다세대 환금성. 총 4세대이고 경매 통계상 평균 유찰 6.0회로 표시되어 있어 재매각 가능성까지 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기와 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 12%”보다 “보증금 89,000,000원”이 중요하다
이 물건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 124,421,000원짜리 다세대가 6회 유찰되어 최저가 14,638,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 결론은 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유를 가진 임차인 이원재의 보증금이 89,000,000원이고, 현 회차에서는 75,025,484원이 배당받지 못해 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 이 사건은 1,463만원에 사는 물건이 아니라 실질적으로 약 8,900만원을 부담하는 물건으로 봐야 합니다. 추가 유찰도 이 구조를 크게 바꾸지 않습니다. 확인된 최근 거래 50,000,000원은 면적이 달라 직접 시세로 쓰기 어렵고 거래도 1건뿐입니다. 6회 유찰·다세대·대항력 보증금 인수까지 겹친 만큼, 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가할 단계가 아닙니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 더 유찰되느냐’가 아니라 89,000,000원 수준의 실질취득이 대상 호수의 실제 가치에 맞는지를 입증할 수 있느냐입니다.
