부산지방법원 2025타경21531. 부산진구 양정동 356-32의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 168.8㎡이고, 감정평가상 건물은 1978.05.24 사용승인된 보로크조 스라브가 2층 단독주택입니다. 최초 감정가는 472,824,500원이지만 5회 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 79,468,000원까지 하락했습니다.
등기상 말소기준권리는 2020.06.25 부산화명새마을금고 근저당권입니다. 이후 이대광 근저당권과 삼성카드·신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이며, 2025.04.01 갑구에 파산 등기가 있어 권리관계 원본 확인은 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21531 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 356-32 · 부산광역시 부산진구 양지로17번길 42 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 168.8㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,176,000원/㎡ |
| 건물 | 보로크조 스라브가 2층 · 사용승인일 1978.05.24 |
| 소유자 | 강미나 |
| 감정가 / 최저가 | 472,824,500원 / 79,468,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 73,569,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 파산 등기는 별도 확인
말소기준은 2020.06.25 설정된 부산화명새마을금고 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 198,900,000원이었고, 2024.04.16 변경등기에서 채권최고액 154,700,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤의 이대광 근저당권 105,000,000원, 삼성카드 가압류 38,829,257원, 신한카드 가압류 29,717,792원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격 해석 — 5회 유찰이 곧 ‘저가’라는 뜻은 아니다
현재 최저매각가 79,468,000원은 감정가 472,824,500원의 16.81% 수준입니다. 절대 금액만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 79,468,000원 | 294,809,473원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 55,627,600원 | 318,220,746원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 38,939,320원 | 334,608,637원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,468,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,424원 |
| 2. 부산화명새마을금고 근저당 | 198,900,000원 | 77,637,576원 |
| 3. 이대광 근저당 | 105,000,000원 | 0원 |
| 4. 삼성카드 가압류 | 38,829,257원 | 0원 |
| 5. 신한카드 가압류 | 29,717,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 372,447,049원 중 77,637,576원이 배당되고, 미배당은 294,809,473원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진여자상업고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입은 불가능합니다. 인근에는 시내버스정류장과 부산지하철1호선 양정역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 1978.05.24 사용승인된 보로크조 스라브가 2층 건물로, 외벽은 화강석타일 붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·보일러 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대 168.8㎡, 완경사·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자·보증금 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 파산 등기 확인. 2025.03.31 파산선고에 따른 2025.04.01 파산 등기가 있으므로 매각물건명세서와 관련 절차를 반드시 대조해야 합니다.
- 차량 진입 확인. 감정평가상 본건까지 차량출입이 불가능합니다. 실제 보행 접근로와 건축·수선·이사 시 동선 제약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔지만 동일 조건 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 5회 유찰만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 토지 규제 확인. 제3종일반주거지역과 절대·상대보호구역이 겹쳐 있으므로 향후 활용 계획이 있다면 규제 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하고 실제 점유와 현장 상태를 확인하세요.
맺으며 — “16.81%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 472,824,500원에서 5회 유찰을 거쳐 최저가가 79,468,000원, 즉 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 단독주택·토지는 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 차량출입 불가능, 세로한면(불), 임대관계 미상, 파산 등기라는 확인 요소가 함께 존재하고, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”가 아니라 “왜 5회나 유찰됐는가를 현장에서 설명할 수 있는가”입니다.
