부산지방법원 2025타경21538. 금정구 남산동 남산누리마을 7층 701호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이유경이고, 2021.01.29 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 298,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.04.18 설정된 이덕룡의 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후의 금정구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 단순히 “말소기준 뒤 권리는 소멸한다”는 설명만으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 김혜경은 2021.02.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.03으로, 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차보증금은 200,000,000원입니다. 그런데 2026.08.11 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인 때문에 낙찰자가 떠안을 금액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21538 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 51-1 남산누리마을 7층 701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 금정구 벅구산로 2 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 71.3158㎡ · 지하1층 지상15층 건 내 7층 701호 |
| 이용상태 | 공부상 공동주택(아파트) · 실제 이용상태는 확인 필요 |
| 소유자 | 이유경 · 2021.01.29 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,419,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 0원
핵심은 임차인 김혜경입니다. 전입일 2021.02.24가 2022.04.18 말소기준 근저당보다 빠르고, 확정일자 2021.02.03과 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 등기부에는 2024.02.06 임차보증금 200,000,000원의 주택임차권도 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.02.24 / 2021.02.03 | 대항력 우선변제 | 확약 후 실질 0원 |
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 문제다
남산누리마을 동일 면적 71.32㎡의 최근 거래를 보면 2026.05에는 170,000,000원, 2026.06에는 195,000,000원, 2026.08에는 210,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 3건의 평균은 191,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 71.32㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 71.32㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 71.32㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 71.32㎡ | 3건 | 191,666,666원 |
현재 최저매각가 248,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.4%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 전체 7건 평균은 234,285,714원이지만, 과거 거래에는 2022년과 2023년의 240,000,000원~290,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -28.0%이므로 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 임차인 김혜경 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이덕룡 | 240,000,000원 | 43,728,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,419,162원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 200,000,000원이 우선 배당되고, 이덕룡 근저당에는 43,728,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 신청채권에는 예상배당이 없습니다. 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 기계산 인수액과 실질 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 248,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 198,400,000원 | 5,176,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 158,720,000원 | 44,302,080원 | 0원 |
5회·6회 유찰 시 표시된 5,176,000원과 44,302,080원은 대항력 있는 임차인의 미배당액을 기계적으로 인수한다고 계산한 금액입니다. 그러나 2026.08.11 제출된 확약은 김혜경 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소를 약속하고 있으므로 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정중학교 남서측 인근이며 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범어사역이 있습니다.
- 건물. 2017.11.10 사용승인의 철근콘크리트구조 건물로 승강기·소방·기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구 등이 걸쳐 있으며 공시지가는 3,553,000원/㎡입니다.
- 단지. 남산누리마을은 52세대이며 동일 면적 실거래는 2022.03부터 2026.08까지 7건이 확인됩니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(아파트)이지만 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각절차에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 234,285,714원보다 최근 12개월 평균 191,666,666원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -28.0%이므로 과거 240,000,000원~290,000,000원 거래만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 아파트지만 실제 이용상태는 현장에서 확인이 필요합니다.
- 등기·명세서 재확인. 말소기준권리, 배당요구, 확약서 및 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 권리분석은 확약서 제출 전과 후가 크게 달라집니다. 김혜경은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있는 임차인이지만, 2026.08.11 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 248,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 191,666,666원의 129.4%이고, 최신 거래 210,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세는 -28.0%입니다. 따라서 결론은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 대비 높아 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
