부산지방법원 2025타경21563. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 3층 312호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 네 번 유찰된 34,094,200원의 최저가가 아니라 홍주완의 선순위 권리입니다. 홍주완은 2022.02.24 전세금 110,000,000원의 전세권을 설정했고, 임차인 조사에서도 2022.02.22 전입한 대항력 있는 점유자로 확인됩니다. 반면 현재 말소기준은 2022.04.08 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 전세권과 전입이 모두 그보다 앞섭니다.
현재 회차의 예상배당에서 전세금 110,000,000원 중 배당되는 금액은 33,080,504원입니다. 따라서 남는 금액은 76,919,496원입니다. 선순위 전세권과 대항력 임차라는 두 요소를 함께 보면, 이 금액을 매수인이 인수할 가능성을 배제한 채 최저가 3,409만원만 가격으로 보는 것은 위험합니다. 현재 회차에서 최저가와 미배당액을 합친 실질취득은 111,013,696원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 312호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 7층 건물 중 3층 312호 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 34,094,200원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍주완 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
2019.12.02 북부산농업협동조합 근저당권은 2020.02.27 이미 말소됐고, 한국공항공사의 전세권도 2022.02.24 해지·말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 그 뒤 설정된 홍주완의 권리입니다. 홍주완은 2022.02.22 전입했고 2022.02.24 전세금 110,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 말소기준인 서울보증보험주식회사 가압류는 그보다 늦은 2022.04.08입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍주완 | 312호 · 2022.02.22 | 보증금 미상 등기 전세금 110,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 위험 |
임차인 홍주완은 등기부상 전세권자이면서 이 경매의 채권자이기도 합니다. 같은 사람이 임차인·전세권자· 경매신청채권자로 나타나므로 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 확인할 필요가 있습니다. 다만 이 사정만으로 선순위 전세권이나 대항력을 무효라고 전제할 수는 없으므로, 현재 분석에서는 전세권 110,000,000원의 미배당 인수 가능성을 그대로 반영합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 1.10억 부근
실거래 비교자료가 없어 감정가를 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 오히려 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 홍주완에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 미배당 전세금이 늘어나는 구조를 먼저 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 홍주완 배당 | 전세금 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 76,919,496원 | 111,013,696원 |
| 5회 유찰 시 | 23,865,940원 | 23,036,353원 | 86,963,647원 | 110,829,587원 |
| 6회 유찰 시 | 16,706,157원 | 16,005,446원 | 93,994,554원 | 110,700,711원 |
현재 최저가 34,094,200원이 한 번 더 유찰돼 23,865,940원으로 떨어져도 실질취득은 111,013,696원에서 110,829,587원으로 약간만 낮아집니다. 6회 유찰 가격 16,706,157원에서도 실질취득은 110,700,711원입니다. 낙찰가 하락이 그대로 매입원가 하락으로 연결되지 않는 대항력 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,094,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,013,696원 |
| 2. 전세권 · 홍주완 | 110,000,000원 | 33,080,504원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,043,926원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,067,043,926원 중 채권자에게 배당되는 금액은 33,080,504원이며, 총 미배당은 1,033,963,422원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 3층 312호입니다.
- 입지. 주원초등학교 북서측 인근. 공동주택·근린생활시설·업무시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시지하철도 개금역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 10~12미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·준주거지역이며 중로3류에 접하고 상대보호구역·준보전산지에 해당합니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 완경사지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,820㎡입니다.
- 공시지가. 3,332,000원/㎡. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 34,094,200원보다 선순위 전세금 미배당 76,919,496원을 함께 계산해 현재 실질취득 약 111,013,696원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 확인. 5회 유찰 시 실질취득 110,829,587원, 6회 유찰 시 110,700,711원으로 총 부담은 거의 내려가지 않습니다.
- 홍주완 권리 원본 확인. 2022.02.22 전입, 2022.02.24 전세권 설정, 전세금 110,000,000원, 경매신청채권자 동일인이라는 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차인 조사상 보증금은 확인되지 않았으므로, 등기 전세금 110,000,000원과 실제 임대차 보증금의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 홍주완의 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 142,000,000원이나 감정가 대비 24.01%만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 3,409만원짜리 물건”
이 사건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 겉으로는 감정가 142,000,000원짜리 오피스텔이 네 번 유찰돼 34,094,200원까지 내려왔습니다. 하지만 홍주완의 전세권 110,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 같은 홍주완에게 대항력도 인정돼 있습니다. 현재 예상배당 33,080,504원을 빼면 전세금 76,919,496원이 남아, 최저가와 합친 실질취득은 111,013,696원입니다.
더 중요한 것은 다음 회차입니다. 최저가가 23,865,940원, 다시 16,706,157원까지 내려가도 홍주완의 배당액이 함께 줄어 미배당 전세금이 커지므로 실질취득은 각각 110,829,587원, 110,700,711원에 머뭅니다. 낙찰가는 내려가지만 실질 부담은 전세금 1.10억원 부근에서 거의 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 관계인 가능성이 확인돼 권리 자체가 달라지기 전까지는, ‘4회 유찰’이 아니라 ‘선순위 전세금 1.10억’을 이 물건의 가격 기준으로 잡아야 합니다.
