서울중앙지방법원 2025타경102609. 관악구 봉천동 아르떼빌 5층 502호, 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 소유자 서정훈은 2021.09.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 248,000,000원입니다. 이 사건 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 선순위 전입자입니다. 등기된 이주환의 주택임차권은 2021.09.17 전입·점유, 2021.08.30 확정일자, 임차보증금 243,000,000원으로 말소기준 압류보다 앞섭니다.
다만 매각조건에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이주환 임차권만 놓고 보면 배당표상 부족액 48,966,400원을 그대로 매수인 인수액으로 더하지 않고 실질 0원*으로 취급합니다. 문제는 이 조건이 조윤민에게까지 적용된다고 볼 근거는 없다는 점입니다. 조윤민의 전입은 2024.04.17로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층502호 · 서울특별시 관악구 국회단지9길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 19.84㎡ · 철근콘크리트구조 지상5층 중 제5층 제502호 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.09.23 소유권이전 · 거래가액 248,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 197,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.01.15 갑구 3번 압류 · 국(처분청 관악세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
말소기준은 2025.01.15 국의 압류입니다. 그보다 앞서 2023.10.04 등기된 이주환 주택임차권이 있고, 임차권 내용상 실제 전입·점유는 2021.09.17, 확정일자는 2021.08.30입니다. 이후 2025.03.14 서울특별시 압류와 2025.04.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 미상 위험
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주환 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.17 2021.08.30 | 243,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 조윤민 현황조사·매각물건명세서 | 2024.04.17 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
* 이주환 관련 48,966,400원은 배당표 산술상 미배당액입니다. 다만 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 매각조건이 충족되는 전제에서 본 분석 규칙상 실질 인수 0원으로 처리했습니다. 이 조건은 조윤민의 미상 임차위험을 해소하는 근거로 사용하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보여도 직접 비교는 금물
아르떼빌(635-516)의 거래자료에서는 최근 12개월 평균이 327,000,000원, 최신 거래는 2023.03의 310,000,000원입니다. 현재 최저가 197,600,000원은 최근 12개월 평균 대비 60.4%로 표시됩니다. 그러나 대상 전용면적은 19.84㎡이고 거래 표본은 24.51㎡·27.15㎡·34.65㎡로, 대상면적과 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.08 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 34.65㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2021.12 | 24.51㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.08 | 34.65㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 329,555,555원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 327,000,000원 |
가격지표만 보면 최저가가 거래 평균보다 크게 낮지만 이를 그대로 가격 메리트로 가점하면 안 됩니다. 대상 19.84㎡와 일치하는 거래가 없고, 거래 추세도 최근 구간이 과거 대비 -1.7%로 하락했습니다. 특히 최신 거래 자체가 2023.03이므로, 이 자료는 직접적인 현재 시세 확정값이 아니라 비교 참고치로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,566,400원 |
| 1. 임차인 이주환 보증금 | 243,000,000원 | 194,033,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산술상 이주환 보증금 부족분은 48,966,400원입니다. 다만 위 매각조건을 적용해 이주환 관련 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 조윤민의 보증금이 미상이므로 조윤민 관련 인수액은 이 배당표에서 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이주환 총부담은 내려가지만 미상 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 197,600,000원 | 48,966,400원 | 이주환 관련 실질 0원* · 조윤민 미상 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 158,080,000원 | 87,933,120원 | 이주환 관련 실질 0원* · 조윤민 미상 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 126,464,000원 | 119,106,496원 | 이주환 관련 실질 0원* · 조윤민 미상 |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 이주환 임차권은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 본 분석에서는 그 고정효과를 적용하지 않습니다. 그렇다고 조윤민 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형), 아르떼빌 총 12세대. 사용승인일은 2021.07.16입니다.
- 입지. 서울은천초등학교 북서측 인근이며 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 278.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,537,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역 등이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 기재도 있습니다.
- 건물상태. 위생·급배수·소화전·난방설비가 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이주환 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 조윤민 보증금 확인. 전입 2024.04.17은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·임대차계약·점유 현황을 확인하기 전에는 인수 0원 물건으로 단정하면 안 됩니다.
- 명도 대상 확인. 이주환 임차권등기와 별개로 조윤민의 실제 점유 여부와 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 대상 19.84㎡와 거래면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 327,000,000원 대비 60.4%라는 숫자만으로 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 거래지표는 최근 구간이 과거 대비 -1.7%입니다. 전체 평균 329,555,555원을 단독 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.23 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원문 서류에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·체납관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 권리가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건을 단순히 “243,000,000원 임차보증금보다 최저가가 낮으니 위험하다”라고만 보는 것도, 반대로 “반환청구권 포기 조건이 있으니 완전히 안전하다”라고 보는 것도 정확하지 않습니다. 이주환 임차권의 배당 부족분 48,966,400원은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 본 분석상 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있습니다.
하지만 조윤민은 2024.04.17 전입으로 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 별도 위험이 해소되지 않는 한 매수인의 최종 실질취득액도 197,600,000원으로 확정할 수 없습니다. 여기에 5회 유찰, 다세대 용도, 대상면적과 실거래 표본 불일치, -1.7% 하락 추세까지 겹칩니다. 결론은 주된 인수는 조건부 해소, 남은 미상 임차는 반드시 확인. 가격보다 먼저 조윤민의 임대차 실체를 확인해야 하는 사건입니다.
