서울중앙지방법원 2025타경102609. 관악구 봉천동 국회단지9길 29에 있는 아르떼빌 5층 502호입니다. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형)이며, 소유자 서정훈이 2021년 거래가 248,000,000원에 취득한 물건입니다. 이후 국과 서울특별시의 압류가 등기되고, 주택도시보증공사가 청구금액 243,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아닙니다. 2023년에 등기된 선순위 임차권과 2024년에 전입한 별도 점유자의 권리관계입니다. 이주환은 243,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차권자로, 일반적인 배당 구조에서는 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서가 미배당금 청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 정하고 있어 해당 임차권의 실질 인수는 해소되는 구조입니다. 이 조건을 조윤민에게까지 확대 적용할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

말소기준권리는 2025.01.15 국(관악세무서장)의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이주환의 임차권등기는 2023.10.04 접수되어 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명, 미상 점유자 주의

주택도시보증공사는 본건 강제경매의 신청채권자입니다. 신청채권 243,000,000원을 임차인 이주환의 보증금과 별개의 신규 임차보증금으로 더해 매수인 부담을 중복 산정해서는 안 됩니다. 임차관계 조사 대상은 이주환과 조윤민 2명입니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가보다 거래 표본의 적합성이 중요

아르떼빌(635-516)의 실거래 집계상 전체 평균은 329,555,555원, 최근 12개월 평균으로 분류된 금액은 327,000,000원(5건), 최신 거래는 2023.03 · 310,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -1.7%로 집계되어 있습니다.

다만 본건의 전용면적은 19.84㎡인 반면, 확인되는 거래 표본은 24.51㎡·27.15㎡·34.65㎡로 대상 호수와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 내역 역시 2021~2023년의 과거 거래입니다. 따라서 최근 12개월 평균으로 분류된 수치도 현재 시점의 동일 면적 실거래 시세로 단정할 수 없습니다.

단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.5회이며, 본건은 이미 6회 유찰된 상태입니다. 이는 단순 가격 인하와 별개로 권리관계, 임차보증금, 거래 적합성 등을 함께 검토해야 하는 상황입니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,080,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권자와 임차보증금 관련 금액을 서로 독립된 매수인 인수채무로 중복 합산하지 않습니다. 조윤민의 미상 보증금은 확정된 배당액에 포함되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하가 인수위험 해소를 뜻하지 않는다

선순위 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 일반적인 구조에서는 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 본건은 이주환의 미배당금 포기 조건이 그 구조를 해소하는 핵심입니다.

다만 유찰이 더 진행되어도 조윤민의 권리관계는 자동으로 해소되지 않습니다. 따라서 유찰 후 최저가만을 기준으로 가격 메리트가 증가한다고 판단하는 것은 부적절합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울은천초등학교 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.07.16 사용승인된 12세대 다세대주택으로, 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·난방설비 등이 있습니다.
• 토지. 완경사의 공동주택 건부지이며 북측으로 외곽공도에 접합니다. 지목은 대, 토지면적은 278㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역 및 교육환경 관련 보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 실제 적용 대상과 범위를 별도 확인해야 합니다.
• 공부·건축 현황. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인된 거래 표본은 대상 호수와 면적이 다릅니다. 거래 추세도 -1.7%로 하락한 만큼 동일 면적의 최신 비교사례 확보가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이주환의 포기·말소 조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 원본으로 대조하고, 실제 적용 범위 및 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 조윤민의 점유 권원. 전입일 2024.04.17 외에 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 현재 점유관계를 확인해야 합니다. 이주환의 포기 조건이 조윤민의 권리를 해소한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 실질취득금액 구분. 이주환의 조건부 실질 인수액 0원과 조윤민의 별도 미상 인수위험을 구분해야 합니다. 최저가 158,080,000원을 총 취득비용의 확정치로 사용해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 전용 19.84㎡에 맞는 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다. 면적이 다른 과거 거래 평균 327,000,000원을 본건의 현재 시세로 직접 대입하지 마세요.
• 유찰 사유. 이미 6회 유찰됐으며 단지 경매물건의 평균 유찰은 4.5회입니다. 가격뿐 아니라 선순위 임차권과 별도 점유자 문제를 함께 점검해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 절차, 이사 협의, 체납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소되지만, 전체 위험은 끝나지 않았다”

봉천동 아르떼빌 502호는 감정가 247,000,000원에서 최저가 158,080,000원까지 내려온 6회 유찰 다세대주택입니다. 이주환의 보증금 243,000,000원은 일반적인 배당 구조에서 미배당금 인수를 발생시키지만, 본건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 해당 임차인의 실질 인수액이 0원이 되는 구조입니다.

그러나 조윤민의 보증금과 임대차관계는 확인되지 않았고, 이주환에게 적용되는 포기 조건이 조윤민에게까지 적용되는 것도 아닙니다. 더불어 기존 실거래는 대상 호수와 면적이 다르고 오래된 거래이며, 확인되는 가격 추세는 -1.7% 하락입니다.

결론적으로, 이주환의 조건부 인수 해소는 긍정적이지만 조윤민의 별도 인수위험이 확인되기 전에는 총 취득금액을 확정할 수 없습니다. 반복 유찰에 따른 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기보다, 별도 점유자의 권리관계와 동일 면적의 현재 시세를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.