최저가 1.01억이 아니라, 실질취득 2.45억 — 임차보증금 인수형 아르떼빌 502호

서울중앙지방법원 2025타경102609. 서울 관악구 봉천동 아르떼빌 5층 502호, 전용 19.84㎡의 다세대주택 (도시형생활주택단지형)입니다. 서정훈이 2021년 8월 17일 매매를 원인으로 248,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록 등기가 이루어졌습니다. 이후 2023년 이주환 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2025년 국세 압류와 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 차례로 들어왔습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 이주환의 임차보증금은 243,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 크고, 주택임차권은 제공된 말소기준권리보다 앞서 설정돼 있습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 인수액은 늘어, 매수인의 총 부담은 약 2.45억원 부근에 머뭅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰자에게 남는다

제공된 말소기준권리는 2025년 1월 15일 관악세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이주환의 임차권등기는 2023년 10월 4일 접수돼 말소기준보다 빠르고, 전입일도 2021년 9월 17일입니다. 확정일자 2021년 8월 30일과 배당요구가 확인되므로 배당을 먼저 받되, 전액 회수하지 못한 부분은 낙찰자가 부담하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확인 인수액 외에 미상 위험이 남는다

실제 임차관계인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 이주환의 인수액은 계산할 수 있지만 조윤민은 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 계산된 144,045,394원이 매수인 부담의 최종 상한이라고 단정할 수 없습니다.

③ 회차가 내려가도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건은 낙찰가만 낮아진다고 총투자금이 함께 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차인 배당이 줄어 미배당 인수액이 커지기 때문입니다.

현재 회차에서 6회 유찰 가정까지 최저가는 36,421,560원 줄어들지만, 실질취득액은 650,904원만 감소합니다. 집행비용 차이를 제외하면 매수인의 부담이 임차보증금 243,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 따라서 “감정가의 41%”라는 숫자를 가격 경쟁력으로 사용하면 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다

시세 비교 기준은 최저가 101,171,000원이 아니라 현재 회차 실질취득액 245,216,394원입니다. 제공된 거래자료상 최근 12개월 평균은 327,000,000원, 최신 거래는 2023년 3월 310,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 1.7% 하락했습니다.

실질취득액 245,216,394원은 최신 거래 310,000,000원의 약 79.1%, 최근 12개월 평균 327,000,000원의 약 75.0%입니다. 다만 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 결론으로 연결할 수는 없습니다. 대상 전용면적은 19.84㎡인 반면, 거래 표본은 24.51㎡·27.15㎡·34.65㎡로 모두 더 크고 면적도 일치하지 않습니다. 최신 거래 역시 2023년 3월로 매각기일과 상당한 시차가 있으며 가격 흐름은 1.7% 하락입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 101,171,000원 가정)

이주환은 매각대금에서 98,954,606원을 배당받고, 부족분 144,045,394원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 243,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울은천초등학교 북서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호이며 외벽은 치장 석재 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
• 토지. 완경사의 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측 외곽공도와 접합니다. 토지면적은 278㎡, 공시지가는 3,537,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역에 포함되고, 절대보호구역 및 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
• 환금성. 12세대의 소규모 다세대이며 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.6회, 매각률은 0.0%입니다. 본건도 이미 4회 유찰됐습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가 대신 실질취득액 계산. 현재 최저가 101,171,000원이 아니라 이주환 인수액을 더한 245,216,394원을 기본 취득원가로 사용해야 합니다.
• 조윤민 임대차 원본 확인. 계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 이주환 임차권 상태 확인. 임차권등기 말소 조건, 배당 이후 미회수 보증금, 인도·명도 조건을 구체적으로 확인해야 합니다.
• 면적이 맞는 최신 시세 확보. 제공된 거래는 모두 대상 19.84㎡보다 큰 면적입니다. 같은 전용면적 또는 유사 면적의 2026년 거래·매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 1.7% 낮으므로 과거 전체 평균 329,555,555원을 가격 상한으로 사용하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021년 등록된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 관련 의무를 등기부와 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 점검. 압류 관련 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부는 배당표 및 실질취득원가에 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “4회 유찰”보다 “2.45억 실질취득”을 보라

이 물건은 감정가 247,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 101,171,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 59.04% 할인된 것처럼 보이지만, 이주환의 미배당 보증금 144,045,394원을 더하면 실질취득액은 245,216,394원으로 감정가의 99.3%입니다. 5회·6회 유찰을 기다려도 실질취득액은 약 2.45억원에서 거의 변하지 않습니다.

거래자료의 최신 거래 310,000,000원과 최근 12개월 평균 327,000,000원보다 총액은 낮지만, 거래 면적이 대상 19.84㎡와 맞지 않고 최신 사례도 2023년 3월이며 시장 추세는 1.7% 하락입니다. 더구나 조윤민의 임대차 조건이 확인되지 않아 추가 인수위험도 남아 있습니다. 결론은 명목 최저가는 저렴하지만 실질취득은 감정가 수준이고, 최종 인수액은 아직 닫히지 않은 고위험 인수형 물건입니다. 입찰의 출발점은 1.01억원이 아니라 2.45억원과 미상 임차위험이어야 합니다.