부산지방법원 2025타경21631. 부산 동래구 명장동 69-7의 다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌구조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1988.12.26이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 187.1㎡입니다. 감정가 626,203,200원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 214,787,000원으로 낮아졌습니다.
등기상 현재 권리의 말소기준은 2021.04.15 명장1동새마을금고 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 금고의 근저당권 90,000,000원·120,000,000원, 롯데카드·신한카드·우리카드 가압류, 김희선 근저당권 200,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21631 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 69-7 · 부산광역시 동래구 명안로53번길 31-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 | 벽돌구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1988.12.26 |
| 토지 | 187.1㎡ · 지목 대 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정상호 |
| 감정가 / 최저가 | 626,203,200원 / 214,787,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 명장1동새마을금고 / 192,317,352원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 소유자 정상호는 2013.09.23 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고 2013.09.26 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 그 이전의 다수 근저당·가압류·압류와 2013년 경매 관련 권리는 당시 매각을 통해 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서는 2021.04.15 명장1동새마을금고 근저당권이 말소기준입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전금숙 보증금·확정일자 미상 | 2011.08.22 | 2025.04.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정종헌 보증금·확정일자 미상 | 2020.08.27 | 2025.04.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이유빈 보증금·확정일자 미상 | 2025.01.15 | 2025.05.02 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 이유빈은 전입일 2025.01.15로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 전금숙·정종헌은 선순위 전입이므로 보증금 확인이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘싼 가격’은 아니다
감정가 626,203,200원에 비해 현재 최저매각가는 214,787,000원으로 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 “최저가 = 매수원가” 구조가 아닐 수 있습니다. 전금숙·정종헌의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가가 낮아져도 실제 부담액이 얼마나 되는지 알 수 없습니다. 가격 판단의 순서는 임차인 보증금 확인 → 인수액 산정 → 실질취득가 계산이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,807,018원 |
| 2. 근저당 · 명장1동새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 명장1동새마을금고 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 근저당 · 명장1동새마을금고 | 120,000,000원 | 84,979,982원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,165,742원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,227,757원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김희선 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,671,867원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 총 채권액 478,065,366원 중 210,979,982원이 배당되고 267,085,384원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 전금숙·정종헌의 보증금이 미상인 상태이므로 이를 실제 인수 확정액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 안락초등학교 남서측 인근이며 부근은 일반주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌구조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌붙임, 창호는 샷시 및 목재이중창입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 위생설비 및 전기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 187.1㎡, 지목 대, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다.
- 규제. 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있고, 토지정보에는 정비구역 및 중로3류 저촉도 기재돼 있습니다.
- 용도지역 확인. 감정요항에는 제2종일반주거지역, 토지정보에는 제3종일반주거지역으로 기재돼 있어 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전금숙 보증금 확인. 2011.08.22 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 정종헌 보증금 확인. 2020.08.27 전입 역시 말소기준보다 앞섭니다. 대항력 가능·미상 상태에서 보증금 확인 없이 실질취득가를 계산하면 안 됩니다.
- 이유빈 확인. 2025.01.15 전입으로 말소기준 뒤이며 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각 대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 실거래 비교와 임차인 인수액 확인 전에는 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 용도지역 원본 대조. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역 기재가 함께 존재하므로 토지이용계획확인서 등 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 서류를 직접 확인해 선순위 임차인의 인수 여부를 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 두 사람
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2021.04.15 명장1동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 감정가 626,203,200원에서 3회 유찰돼 최저가가 214,787,000원까지 떨어진 것도 눈에 띕니다.
하지만 핵심은 전금숙·정종헌입니다. 두 사람 모두 말소기준보다 전입이 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그러므로 현 단계에서는 대항력을 확정할 수도, 매수인이 떠안을 금액을 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 낙찰가 214,787,000원이 곧 실질취득가라는 전제부터 위험합니다.
실거래 비교값도 없는 만큼 단순히 “감정가 대비 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 선순위 임차인 보증금 확인 → 실제 인수액 산정 → 실질취득가 확정이 먼저입니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물까지 포함돼 있으므로, 현재 단계의 결론은 가격보다 임차인 확인이 우선인 보수적 검토 대상입니다.
