부산지방법원 2025타경21642. 부산 영도구 청학동 68-195의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 최경자이며, 2013.10.31 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 그 직후인 2013.11.06 이경태 명의의 채권최고액 50,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.03.17 상록수제일차유동화전문 유한회사의 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 없습니다. 하지만 이 사건에서 권리보다 더 크게 봐야 할 부분은 현장성과 환금성입니다. 감정평가서상 본건은 주택으로 이용되고 있으며, 차량접근은 거의 불가능합니다. 주변은 유사한 단독주택과 소규모 공동주택으로 형성되어 있고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 68-195 · 부산광역시 영도구 청학남로64번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 소유자 | 최경자 · 2013.10.31 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 |
| 토지 | 대 82.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 632,600원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 · 외벽 적색 타일 붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 · 알미늄샷시 및 목재 이중창 |
| 감정가 / 최저가 | 83,016,460원 / 28,475,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 13,342,806원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2013.11.06 이경태 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이고 토지 청학동 68-195가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.03.17 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강철 | 미상 | 2025.01.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
강철의 전입일은 2025.01.02로 말소기준일인 2013.11.06보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명이며, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 현재 분석상 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 83,016,460원, 현재 최저매각가는 28,475,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 이후 시나리오는 4회 유찰 시 19,932,500원, 5회 유찰 시 13,952,750원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 차량접근이 거의 불가능한 단독주택이라는 물리적 특성은 일반적인 가격비교보다 환금성과 재매각 가능성을 더 보수적으로 보게 만드는 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 912,550원 |
| 1. 근저당권 · 이경태 | 50,000,000원 | 27,562,450원 |
| 2. 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문 유한회사 | 13,342,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 63,342,806원 중 27,562,450원이 배당되고, 미배당액은 35,780,356원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.2%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 청학동 소재 영도구청 남서측, 청동초등학교 서측 인근입니다. 주위는 유사한 단독주택과 소규모 공동주택으로 이루어져 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근은 거의 불가능합니다. 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 이해관계인의 부재로 내벽은 조사하지 못했으며 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 설비. 위생설비와 유류보일러 난방설비가 되어 있는 것으로 보이나 자세한 사항은 미상입니다.
- 토지. 면적 82.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 완경사·사다리형 토지입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 청동초교·자비유치원 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 접근로 확인. 차량접근이 거의 불가능하다는 감정평가 내용이 실제 이용과 재매각에 어느 정도 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 강철은 대항력은 없지만 실제 점유부분·보증금·우선변제 여부가 미상입니다. 점유 현황과 명도 가능성을 직접 점검해야 합니다.
- 건물 내부 확인. 이해관계인 부재로 내벽 조사가 이루어지지 않았고 난방설비 상세도 미상입니다. 건물 상태를 확인하지 않은 가격 판단은 위험합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 지하층 싼라이트지붕은 평가가치가 없어 평가하지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 ‘저가’라고 판단하지 말고 주변 단독주택과 토지의 실제 거래·현장조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 현장이다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2013년 이경태 근저당이 말소기준이고, 2025년 강제경매개시결정은 후순위로 소멸합니다. 점유자 강철 역시 2025.01.02 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다고 물건까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 83,016,460원에서 3회 유찰되어 28,475,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 감정평가서에는 차량접근이 거의 불가능하다고 명시되어 있습니다. 단독주택 특성상 건물 상태와 접근로, 점유·명도, 토지 이용성에 따라 가치 차이가 크게 날 수 있습니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단이 맞습니다.
