부산지방법원 2025타경21649. 부산 연제구 연산동 프라임빌 5층 501호, 공동주택인 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 조희춘이고, 2011년 소유권보존 이후 2011.09.22 조희복 명의 소유권이전청구권 가등기가 먼저 들어와 있습니다. 현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.03.31 안정훈의 강제경매개시결정이므로, 해당 가등기는 그보다 훨씬 앞섭니다. 제공된 권리판정도 이 가등기를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.
또 하나의 핵심은 점유자 안정훈입니다. 안정훈은 501호에 2021.10.01 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 현재 말소기준보다 빠르지만, 이 정보만으로 보증금 인수액을 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 안정훈을 대항력 가능·미상으로 취급하고, 매수인 실질취득비용 역시 미확정으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1299-31 프라임빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 프라임빌 제5층 제501호 |
| 소유자 | 조희춘 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안정훈 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2011.06.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
을구의 과거 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 남부산농업협동조합의 130,000,000원 근저당은 2012.03.26 해지로 말소됐고, 용주새마을금고의 120,000,000원 근저당도 2021.04.19 해지로 말소됐습니다. 2024.02.05 김연희의 강제경매개시결정 역시 2024.11.20 말소됐습니다. 현재 진행 사건은 2025.03.31 안정훈의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정훈 | 501호 · 주거 | 2021.10.01 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명, 안정훈입니다. 전입일은 2021.10.01로 현재 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금을 모르는 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 얼마가 미배당되어 매수인에게 남을지 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원 수치만으로 권리위험이 없다고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 없이 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
프라임빌은 16세대, 사용승인일 2011.06.10이고 대상 면적은 18.6㎡로 제시되어 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않았고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 71,000,000원 또는 최저가 71,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 현재 회차가 4회 유찰로 표시되면서도 최저가는 여전히 감정가의 100%인 71,000,000원이라는 점입니다. 회차 정보와 최저가율을 입찰공고 원본에서 다시 대조해야 합니다. 같은 건물의 경매 통계는 평균 유찰 6.1회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있어 환금성 측면에서도 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 안정훈 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,322,000원 |
이 배당계산은 신청채권자 45,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 점유자 안정훈의 임차보증금은 미상이고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 선순위 가등기 위험도 별도입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 71,000,000원 | 45,000,000원 | 0원 | 24,322,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 56,800,000원 | 45,000,000원 | 0원 | 10,377,600원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 45,440,000원 | 44,222,080원 | 777,920원 | 0원 |
이 시나리오는 신청채권 45,000,000원의 배당만을 보여 줍니다. 점유자 안정훈의 보증금이 미상이므로 낙찰가가 내려갈수록 실제 매수인 인수가 어떻게 변하는지는 계산할 수 없습니다. 따라서 56,800,000원이나 45,440,000원만 보고 가격 메리트가 생긴다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 도시철도 연산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2011.06.10입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 7미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 127.9㎡, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 2,872,000원/㎡입니다.
- 환금성. 프라임빌은 16세대이고 경매 통계상 평균 유찰 6.1회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 갑구 2번 조희복 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지, 본등기 가능성이 남아 있는지 원본 확인이 최우선입니다.
- 안정훈 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대열람, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 501호 점유자 안정훈과 신청채권자 안정훈의 관계 및 동일인 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 최저가 재확인. 4회 유찰인데 최저가가 감정가 100%로 표시되어 있으므로 매각공고의 회차와 최저매각가격을 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 가격이 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도. 현황조사상 501호 주거 점유자가 확인되므로 낙찰 후 점유관계와 인도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 낙찰가보다 먼저 ‘인수할 권리’를 확인해야 한다
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 71,000,000원이고 신청채권은 45,000,000원이지만, 숫자만 놓고 판단할 사건이 아닙니다. 2011.09.22 선순위 가등기가 매수인 인수로 분류되어 있고, 2021.10.01 전입한 안정훈의 보증금·확정일자가 미상입니다. 게다가 점유자와 신청채권자의 이름도 같습니다.
비교 가능한 실거래가도 없어 71,000,000원이 시세 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 4회 유찰이라는 숫자와 향후 56,800,000원·45,440,000원의 시나리오만 보고 접근할 물건이 아니라, 가등기 성격과 임대차 보증금을 먼저 확정한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 권리 불확실성 해소 전 입찰 보류입니다.
