부산지방법원 2025타경21682. 부산 중구 대창동1가 부원아파트의 지하2층 조표11164호와 지하1층 조표11161호를 함께 매각하는 물건입니다. 공부상 용도는 수영장, 수영장 탈의실 및 사무실이고 현재는 장기간 영업이 중단된 상태입니다. 공동소유자는 김홍숙 25%, 오명진 25%, 태대일 50%이며, 2020년 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.

권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 6월 24일 설정된 천마새마을금고 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 가압류·압류·추가 근저당권과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차관계 3건도 모두 말소기준일 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 88,494,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 88,494,000원으로, 별도의 임차보증금 인수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 배당 부족

말소기준권리는 2020.06.24. 천마새마을금고 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 대형선망수산업협동조합 근저당권 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 근저당권·가압류·압류와 종전 경매개시결정은 이미 말소됐거나 과거 임의경매 매각으로 정리된 상태입니다.

임차인 현황 — 3건 모두 대항력 없음

세 임차관계는 모두 2020.06.24. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 우선변제가 인정되더라도 배당 순위와 배당액의 문제일 뿐 대항력이 없는 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 상태와 인도 협의 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.

② 가격 비교 — 34.3% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다

감정가 258,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 88,494,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 가격 판단 기준은 감정가가 아니라 현재 시장에서 실제로 거래되는 금액과 해당 물건의 환금성이어야 합니다.

제공된 부원 단지 거래의 전체 평균은 108,000,000원이지만, 여기에는 2021년과 2023년의 130,000,000원·160,000,000원·180,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 모두 57,500,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 55.1% 하락한 흐름입니다. 현재 최저가 88,494,000원은 최근 평균의 153.9%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,494,000원 가정)

채권총액 200,011,515원 중 예상배당은 86,501,108원이며 미배당액은 113,510,407원입니다. 신청채권자의 청구액 94,049,014원도 현재 회차에서는 전액 회수되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 미배당 채권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 대창동1가 중부경찰서 북측 인근으로, 공동주택·단독주택과 중·소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 중앙역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 도로. 단지 남측은 폭 약 4m, 북측은 폭 약 8m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 소로2류에 접합니다.
• 건물. 부원 단지는 142세대, 사용승인일은 1972.11.04입니다. 경매물건은 철근콩크리트조 건물의 지하 수영장 관련 시설입니다.
• 설비. 위생시설·급배수·보일러·전기설비가 설치돼 있으나 장기간 방치돼 사용 가능 여부가 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거형 호실과 달리 지하 수영장·탈의실·사무실은 매수층과 활용처가 제한됩니다. 동일 용도·면적의 직접 비교거래도 확인되지 않아 매각가격 산정의 불확실성이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 지하2층 조표11164호와 지하1층 조표11161호의 경계, 출입구, 공용부분 이용관계를 매각목록과 도면으로 대조하세요.
• 현 점유자 확인. 조사된 임차관계 3건은 대항력이 없지만 실제 영업 여부, 점유 주체, 집기 소유권과 인도 협의 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
• 설비 정밀점검. 급배수·보일러·전기·위생설비의 작동 여부와 누수, 배관, 환기, 방수 상태를 확인해 복구비를 산정하세요.
• 용도 활용성 검토. 공부상 수영장·탈의실·사무실로서 장기간 영업이 중단됐습니다. 재영업 또는 다른 활용을 계획한다면 건축·소방·위생 관련 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 거래의 한계. 단지 거래는 면적과 용도가 다른 주거형 호실 자료입니다. 전체 평균 108,000,000원이나 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
• 관리비·세금 확인. 장기 영업중단 물건은 공용관리비, 전기·수도 관련 비용과 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각목록을 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 통과, 자산과 가격은 보류

이 사건의 권리관계만 보면 결론은 단순합니다. 천마새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차관계 3건도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 경매의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다.

수영장·탈의실·사무실로 사용되던 지하 특수시설이 장기간 영업을 멈췄고, 주요 설비의 사용 가능 여부도 확인되지 않았습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 12개월 단지 참고거래 평균의 153.9%이고 거래 흐름은 -55.1%입니다. 더구나 해당 거래는 용도와 면적이 달라 직접 비교조차 어렵습니다. 권리 안전성만으로 응찰할 물건이 아니라, 현장조사와 복구비·활용성·재매각 가능성을 숫자로 확정한 뒤 판단해야 하는 고난도 특수물건입니다.