부산지방법원 2025타경21695. 부산 중구 대청동2가 7-1, 도로명주소 대청로 107의 숙박시설 및 토지입니다. 공부상 명칭은 아토비즈니스호텔이고 현지 호칭은 NUMBER 25 HOTEL 남포대청점입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 2층·지상 6층이며, 공부상 숙박시설 객실은 60개입니다. 1층은 근린생활시설·관광숙박시설·주차장, 2~6층은 관광숙박시설·주차장, 지하 1층은 근린생활시설, 지하 2층은 기계실·전기실로 이용되고 있습니다.
권리분석의 기준점은 2023.05.12. 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 13,080,000,000원이고, 이후의 국세 압류·경매개시결정·지방세 압류와 2024.02.29. 하나저축은행 근저당권 600,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2016.07.07. 전입한 주식회사 오티비즈, 이성용은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 우선변제권이 없어, 보증금 10,000,000원이 매수인에게 전액 승계되는 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21695 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대청동2가 7-1 · 부산광역시 중구 대청로 107 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 숙박시설(객실 60개) · 아토비즈니스호텔 |
| 토지 | 764.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대세각 |
| 소유자 | 주식회사더노블쉽 |
| 감정가 / 최저가 | 14,808,258,800원 / 7,256,047,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권 청구액 | 507,350,708원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부에는 과거 근저당·압류·가압류·신탁 등이 다수 존재했지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현 경매에서 가장 중요한 기준권리는 2023.05.12. 하나은행 근저당권 13,080,000,000원입니다. 2024.10.22. 국세 압류, 2025.03.26. 하나저축은행의 임의경매개시결정, 2025.04.30.·2025.05.27. 중구 압류, 2025.05.27. 하나은행 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 오티비즈, 이성용 | 2016.07.07 | 10,000,000원 | 330,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 작으므로 ‘보증금으로 실질취득액이 고정되는’ 유형은 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가 7,256,047,000원 + 인수 10,000,000원 = 7,266,047,000원입니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로는 메리트를 판정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 7,256,047,000원입니다. 3회 유찰 시 5,079,232,900원(감정가의 34.3%), 4회 유찰 시 3,555,463,030원(감정가의 24.01%)으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,256,047,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 74,960,470원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 오티비즈, 이성용 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 13,080,000,000원 | 7,181,086,530원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 두 근저당의 채권최고액 합계는 13,680,000,000원이고, 예상 배당 합계는 7,181,086,530원으로 6,498,913,470원의 미배당이 발생합니다. 임차보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용두산공원 및 부산근현대역사관 북측 인근 도로변에 위치하며, 주위는 도로변 상가와 이면지 주상혼용지대로 이루어져 있습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층·지상 6층이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·시스템에어컨·난방·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 토지 764.0㎡, 일반상업지역·방화지구이며 대로3류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 지정이 있습니다. 공시지가는 7,915,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부상 숙박시설인 아토비즈니스호텔이고 현지 호칭은 NUMBER 25 HOTEL 남포대청점입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 객실 60개의 숙박시설 및 토지를 일괄매각하는 물건으로, 현재까지 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 7,256,047,000원만 보지 말고, 선순위 임차보증금 10,000,000원을 더한 7,266,047,000원부터 계산하세요.
- 임차인 승계. 2016.07.07. 전입한 주식회사 오티비즈, 이성용의 점유 범위는 미상입니다. 실제 인도 범위와 점유현황을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지 확인해야 합니다. 당해세라면 매각대금에서 우선 차감돼 담보권자의 실제 배당액이 줄어듭니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 5,079,232,900원, 4회 유찰 시 3,555,463,030원입니다. 다만 인수보증금 10,000,000원은 각 회차에서도 별도로 남습니다.
- 숙박시설 운영성. 객실 60개, 근린생활시설·주차장·기계실 등을 포함한 일괄매각이므로 주거용 물건처럼 단순 평당가만으로 접근하지 말고 용도와 운영 구조를 함께 보세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 ‘감정가 대비 49%’를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고 별도의 수익가치·거래사례 검증이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 인수·용도·환금성을 먼저 본다”
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 14,808,258,800원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 7,256,047,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실제 취득 판단에서는 선순위 임차보증금 10,000,000원을 더한 7,266,047,000원을 기준으로 해야 합니다. 등기상 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 보증금은 그대로 남습니다.
또한 이 물건은 아파트가 아니라 객실 60개의 숙박시설과 토지 일괄매각입니다. 실거래 비교치가 없고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 낙폭 자체를 가격 메리트로 착각해서는 안 됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부까지 확인해야 배당구조가 완성됩니다. 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 인수보증금과 세금·숙박시설 환금성까지 검증해야 하는 C급 난도 물건”입니다.
