부산지방법원 2025타경21704. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 4층 404호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김홍율이며 2023.08.16 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 142,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 69,580,000원으로 감정가의 49%입니다.
그러나 권리 흐름은 단순한 후순위 담보권 경매가 아닙니다. 2019년 북부산농업협동조합의 3,360,000,000원 근저당은 2020.02.05 말소됐고, 이후 2022.01.27 허지혜 명의의 전세권 110,000,000원이 설정됐습니다. 이어 2023.12.07에는 같은 허지혜 명의로 임차보증금 20,000,000원의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 이 임차권등기에는 20,000,000원이 원래 임차보증금 110,000,000원 중 반환되지 않은 금액이라고 명시돼 있어, 두 금액을 단순히 130,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층404호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지하2층/지상7층 건물 내 4층 404호 |
| 사용승인 / 이용 | 2019.11.15 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 김홍율 (2023.08.16 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허지혜 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 13,916,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 임차권등기가 핵심
현재 경매개시결정은 2025.04.01입니다. 그보다 앞선 2022.01.27 허지혜 전세권 110,000,000원과 2023.12.07 허지혜 임차권등기 20,000,000원이 등기상 남아 있습니다. 임차권등기의 전입일은 2022.02.16, 확정일자는 2021.12.28로, 허지혜는 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 조사됐습니다.
임차인·점유 관계
조사된 임차 관련자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 허지혜는 전입일과 확정일자가 확인되지만, 이동규는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동규 | 404호 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 허지혜 | 제404호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 가능 |
허지혜의 20,000,000원은 임차보증금 110,000,000원 중 반환되지 않은 금액으로 등기돼 있습니다. 현재 매각가 69,580,000원 가정에서는 이 20,000,000원이 전액 배당돼 임차권등기에서 발생하는 잔액 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이동규의 보증금·전입일은 미상입니다.
② 2회 유찰 — 감정가 49%를 그대로 ‘가격 메리트’로 볼 수 없다
최저매각가는 69,580,000원으로 감정가 142,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이지만, 권리분석에서는 낙찰가만 보지 않고 배당 후에도 남는 선순위 권리를 함께 봐야 합니다. 특히 배당 시뮬레이션상 을구 3번 허지혜 전세권에는 현재 회차에서 62,072,440원의 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 49% | 69,580,000원 | 47,927,560원 | 62,072,440원 |
| 3회 유찰 · 34% | 48,706,000원 | 27,429,292원 | 82,570,708원 |
| 4회 유찰 · 24% | 34,094,200원 | 13,080,504원 | 96,919,496원 |
회차가 더 내려갈수록 매각대금은 낮아지지만 배당표상의 전세권 미배당액은 62,072,440원 → 82,570,708원 → 96,919,496원으로 커집니다. 따라서 을구 3번 전세권의 미배당 부분이 매수인에게 어떤 방식으로 남는지 확정하기 전에는, 유찰이 추가될수록 무조건 유리해진다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 임차인 허지혜 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 허지혜 | 110,000,000원 | 47,927,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 허지혜 임차보증금 20,000,000원은 전액 배당되지만, 전세권 110,000,000원에는 62,072,440원의 미배당이 발생합니다. 임차권의 20,000,000원은 원래 임차보증금 110,000,000원 중 미반환액으로 기재돼 있으므로 두 금액을 단순 합산한 130,000,000원을 보증금으로 보지는 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부산진구 개금동 주례초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 개금역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층·지상7층 건물이며 사용승인일은 2019.11.15입니다. 승강기·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·공동현관문 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제3종일반주거지역에 걸쳐 있고 상대보호구역·준보전산지에 저촉되며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 3번 전세권 처리 확인. 2022.01.27 설정된 허지혜 전세권 110,000,000원이 이 매각으로 소멸하는지, 미배당 62,072,440원이 매수인에게 남는지 매각물건명세서 원문과 등기부를 대조해야 합니다.
- 허지혜 보증금 중복 계산 금지. 임차권등기 20,000,000원은 임차보증금 110,000,000원 중 반환되지 않은 금액입니다. 110,000,000원과 20,000,000원을 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 이동규 점유 확인. 이동규는 404호 주거 점유자로 조사됐지만 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 13,916,000원입니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재가 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 142,000,000원에서 69,580,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 무엇이 남느냐입니다. 허지혜의 임차권등기상 미반환 보증금 20,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 변제돼 그 부분의 잔액 인수는 0원입니다. 반면 같은 허지혜 명의의 110,000,000원 전세권에는 62,072,440원의 미배당이 계산되고, 이동규의 임차관계도 대항력 미상입니다.
따라서 이 물건은 “최저가 6,958만원짜리 오피스텔”로 단순화할 사건이 아닙니다. 전세권의 정확한 매각 후 처리와 이동규의 점유·전입관계를 먼저 확정해야 하며, 그 전까지는 감정가 대비 49%라는 수치에 가격 가점을 주기 어렵습니다. 가격보다 권리확정이 먼저인 사건입니다.
