부산지방법원 2025타경21710. 부산 금정구 부곡동 경남한신아파트 106동 3층 308호입니다. 감정가 261,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 182,700,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 253,000,000원과 비교하면 표면가격만으로는 상당한 할인입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 임차관계의 두 갈래입니다.

등기부에는 정규환 명의의 주택임차권이 있고 보증금은 240,000,000원입니다. 전입은 2022.02.16, 확정일자는 2022.02.08이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 182,700,000원 가정 배당표에서는 집행비용 3,357,800원을 뺀 179,342,200원이 정규환 보증금에 배당되어 룰상 부족분은 60,657,800원입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 정규환의 임차보증금 반환채권 240,000,000원을 양수했고, 그 채권이 전액 변제되지 않아도 잔액을 매수인이 인수하지 않는다고 명시합니다.

문제는 이 조건이 다른 조사대상자까지 없애 주는 것은 아니라는 점입니다. 김용후는 308호 주거 점유자로 2024.07.01 전입이 확인되지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 김용후를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정하기보다 대항력 가능·보증금 미상으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사의 특별매각조건은 정규환에게서 양수한 채권에 관한 것이므로 김용후의 미상 보증금 위험에는 별도로 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 정규환은 특별조건, 김용후는 별도 확인

이 사건의 선언된 말소기준은 2025.03.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 정규환의 임차권등기는 등기상 선순위여서 원칙적으로 인수 문제가 생기지만, 이번 사건은 주택도시보증공사가 정규환의 임차보증금 반환채권을 양수했고 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 붙었습니다.

② 시세 비교 — 72.2% 할인은 맞지만 실질취득은 아직 확정되지 않았다

경남한신 동일 평형 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 253,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 258,000,000원, 최근 거래 범위는 240,000,000원부터 265,000,000원입니다. 현재 최저매각가 182,700,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다.

가격표만 보면 최저가 182,700,000원은 최근 실거래 최저 240,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 사건은 최저가 자체를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 정규환/HUG 부분은 특별매각조건으로 인수 0원이지만, 김용후의 보증금이 미상이므로 그가 실제 대항력 있는 임차인으로 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 총 취득부담은 늘어날 수 있습니다. 따라서 72.2%라는 숫자는 표면가격 지표로만 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)

배당 계산상 정규환 보증금 미배당액은 60,657,800원이지만, 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미변제 잔액은 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 김용후의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 반영할 수 없는 별도 리스크입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 부산도시철도 1호선 장전역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 장전역이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 경남한신은 1,408세대이며 1995.03.30 준공됐습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래는 12건 확인됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 공시지가 2,143,000원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김용후 보증금 확인. 2024.07.01 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모가 최우선 확인사항입니다.
• 특별매각조건 범위 확인. 주택도시보증공사가 양수한 정규환의 240,000,000원 반환채권 미변제 잔액만 매수인 인수에서 제외되는 조건임을 원문으로 재확인해야 합니다.
• 정규환 중복계산 금지. 정규환 보증금과 주택도시보증공사의 양수채권은 같은 240,000,000원 반환채권과 연결되어 있으므로 별개의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 표면 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 최근 시세의 72.2%지만 김용후의 미상 인수액이 존재하면 실질취득총액은 상승합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 계산은 집행비용 3,357,800원과 정규환 우선변제 179,342,200원을 반영한 시나리오이며 김용후 보증금은 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기와 특별매각조건 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “72.2% 할인”보다 먼저 확인할 한 사람

가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 261,000,000원에서 3회 유찰되어 182,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 253,000,000원입니다. 정규환의 240,000,000원 보증금은 배당 부족분 60,657,800원이 계산되지만, 그 반환채권을 양수한 주택도시보증공사와 관련한 특별매각조건 때문에 그 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다.

그렇다고 바로 ‘인수 0원·저가매수’로 결론 내릴 수는 없습니다. 김용후가 308호에 2024.07.01 전입해 있고 보증금과 확정일자는 미상입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 사정까지 있어 실체 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적이지만 권리확인은 미완성입니다. 김용후의 임대차관계와 보증금이 없거나 인수되지 않는다는 점이 확인될 때 비로소 72.2%라는 할인율을 온전히 가격 메리트로 평가할 수 있습니다.