24,353,000원
부산지방법원 2025타경21714. 부산광역시청 북측 인근 부산더샵시티애비뉴 103동 408호, 전용 23.23㎡의 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 숫자만 보면 감정가 71,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 24,353,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가만으로 설명되지 않습니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 윤소현의 보증금이 85,000,000원이고, 배당에서 회수하지 못하는 잔액은 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 회차에서 매각대금 24,353,000원 중 집행비용 838,354원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 23,514,646원입니다. 보증금 85,000,000원 중 남는 61,485,354원은 낙찰자 부담입니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액의 합계는 85,838,354원입니다. 최저가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나므로 총취득 부담은 보증금 수준에 집행비용을 더한 금액 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1361-7 부산더샵시티애비뉴 제103동 제4층 제408호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 시청로 6 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(주거용 오피스텔) · 전용 23.23㎡ · 철근콘크리트구조 33층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이태식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 24,353,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤소현 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 준공 / 규모 | 2015.11.30 · 232세대 |
① 선순위 임차인 — 미배당 잔액을 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤소현 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분의 전부 | 85,000,000원 | 전입 2022.03.16 확정 2022.02.25 점유개시 2022.03.04 | 대항력 있음 우선변제 가능 배당요구 완료 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 윤소현은 2022.03.16 주민등록을 마쳐 2023.09.21 말소기준 가압류보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시되어 있습니다.
2023.09.21 부산신용보증재단 가압류가 말소기준권리이며, 그 이후의 임차권등기와 경매개시결정 등 등기 자체는 매각으로 정리됩니다. 다만 윤소현의 대항력은 임차권등기일인 2024.03.15가 아니라 그보다 앞선 2022년의 점유·주민등록에 기초합니다. 따라서 임차권등기가 형식적으로 말소되더라도 보증금 미배당 잔액에 대한 매수인 인수 부담은 남습니다.
② 유찰될수록 싸지는가 — 총부담은 거의 그대로다
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 61,485,354원 | 85,838,354원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 17,047,100원 | 16,340,252원 | 68,659,748원 | 85,706,848원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 11,932,970원 | 11,318,177원 | 73,681,823원 | 85,614,793원 |
한 회차 더 유찰되면 최저가는 17,047,100원으로 내려가지만 인수액은 68,659,748원으로 늘어 실질취득은 85,706,848원입니다. 다섯 번째 유찰에서도 실질취득은 85,614,793원입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로, 화면에 보이는 최저가만 급락할 뿐 매수인이 부담하는 총액은 85,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
③ 실거래 비교 — 실질취득은 최근 평균과 최고가보다도 높다
부산더샵시티애비뉴 전용 23.23~23.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 71,000,000원이고 최신 거래는 2026.07의 69,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.95㎡ | 2 | 69,500,000원 |
| 2026.06 | 23.95㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 23.97㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 23.97㎡ | 30 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 23.97㎡ | 25 | 82,500,000원 |
| 2026.03 | 23.23㎡ | 5 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 23.23㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2026.02 | 23.23㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 23.23㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 23.97㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 23.23㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 23.23㎡ | 18 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 71,000,000원 |
현재 회차 실질취득 85,838,354원은 최근 12개월 평균보다 14,838,354원 높고, 평균 대비 120.9%입니다. 최신 거래 69,500,000원보다도 16,338,354원 높습니다. 최근 거래 중 최고가인 83,000,000원과 비교해도 실질취득이 2,838,354원 더 높습니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 34.3%에 나온 저가 물건”으로 표현하는 것은 실제 매수비용을 왜곡합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 838,354원 | - |
| 1. 임차인 윤소현 보증금 | 85,000,000원 | 23,514,646원 | 61,485,354원 인수 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,350,002원 | 0원 | 12,350,002원 미배당 |
| 3. 경매개시결정 · 윤소현 | 85,000,000원 | 0원 | 배당 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
경매개시결정의 신청채권자 윤소현과 임차권자 윤소현은 동일인입니다. 신청채권 85,000,000원을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않으며, 매수인 인수액은 매각물건명세서와 배당 가정에 따른 61,485,354원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설로 등재된 주거용 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔의 수요층과 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 부산광역시청 북측 인근으로 공동주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 시청역이 있어 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물이며 위생·급배수·화재경보·탐지·소화전·승강기 설비와 가스보일러 난방이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 남서측 약 20m, 북측 약 6m 도로에 접합니다. 공시지가는 4,307,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래 분포. 최근 12건이 64,000,000원부터 83,000,000원까지 분포하며, 실질취득 85,838,354원은 이 표본의 최고가보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 상한은 인수액부터 역산. 응찰가에 61,485,354원을 더한 총액이 실제 취득 부담입니다. 최저가 할인율을 입찰 판단의 출발점으로 삼으면 안 됩니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 송금내역, 전입세대 자료, 점유 흔적을 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 선순위 임차권의 미배당 잔액 인수 문구가 변경되거나 정정됐는지 최종 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 선순위 배당 항목이 추가되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 관리비 체납과 현재 점유자를 관리사무소·현장조사로 확인하고, 인도 및 명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 오피스텔 비용 구조 확인. 업무시설인 주거용 오피스텔의 관리비, 임대수요와 개별 호수의 상태를 실거래 비교와 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”
이 물건의 최저매각가는 24,353,000원으로 감정가의 34.3%에 불과합니다. 그러나 선순위 임차인 윤소현의 보증금 미배당액 61,485,354원을 더하면 현재 실질취득은 85,838,354원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 71,000,000원보다 20.9% 높고, 최근 거래 최고가 83,000,000원도 넘어섭니다.
네 번째·다섯 번째 유찰까지 가도 실질취득은 각각 85,706,848원과 85,614,793원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘기 때문에 총부담은 사실상 보증금 수준에 묶여 있습니다. 낮은 최저가에는 매력이 있지만, 매수인의 실제 비용에는 가격 메리트가 없습니다. 임대차의 실체를 뒤집을 확정 자료가 나오지 않는 한 결론은 명확합니다. 표시 가격은 저가, 실질 가격은 최근 시세 이상.
