의정부지방법원 2025타경64351. 고양시 일산서구 덕이동의 다세대주택 2층 202호입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 33,614,000원까지 떨어졌습니다. 표면만 보면 감정가의 16.81% 수준입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금이 실질 가격을 결정하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 김영귀의 임차권등기와 임대차보증금 187,000,000원, 전입일 2019.01.03, 확정일자 2018.11.19가 기재돼 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2022.12.28 주택도시보증공사의 가압류입니다. 김영귀의 전입과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.01.16이지만, 데이터상 김영귀는 대항력 있음·우선변제권 행사 가능으로 정리되어 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가더라도 김영귀 보증금 미배당분이 커져, 매수인의 전체 부담은 약 187,000,000원 부근에서 유지되는 구조로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2022.12.28 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 김영귀는 2019.01.03 전입·점유, 2018.11.19 확정일자로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

임차인 분석 — 실제 인수 위험은 여기서 발생

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차인 기재는 2건이며, 김영귀는 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 다른 기재인 ‘기사항전’은 보증금과 전입·점유일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 보아야 합니다. 따라서 김영귀의 187,000,000원만으로 계산한 실질취득액은 이 사건의 위험을 전부 반영한 상한이 아니라, 추가 확인이 필요한 기준선입니다.

② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

확인된 동일면적 46.67㎡ 실거래는 2023.11의 190,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 33,614,000원은 이 거래가의 17.7%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자이므로 투자 판단에 그대로 사용할 수 없습니다.

실질취득 약 187,000,000원은 확인된 최신 거래 190,000,000원의 약 98.4%입니다. 가격 차이는 3,000,000원에 불과합니다. 게다가 거래 표본도 1건뿐이고, 단지는 총 8세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 따라서 “감정가의 17.7%에 산다”는 표현은 이 사건에서 가격 메리트를 과장합니다.

회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 총액은 거의 그대로

김영귀 보증금 187,000,000원만을 기준으로 한 단순화입니다. 별도 기재된 보증금·전입일 미상 임차 위험은 추가 확인 대상입니다.

③ 배당 시뮬레이션 (매각가 33,614,000원 가정)

산정상 총 채권액 588,000,000원, 총 배당 32,608,948원, 미배당 555,391,052원입니다. 이 배당 시뮬레이션과 별도로, 매각물건명세서에는 김영귀 임차보증금 187,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있으므로 최종 권리 판단은 임차권 인수를 별도로 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장 기준 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 제2층 제202호입니다.
• 입지. 고양예술고등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 소재 토지 서측으로 노폭 약 6m 내외의 타인소유 포장도로와 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적은 449.0㎡, 공시지가는 838,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 내벽은 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 세진하이츠빌101동은 총 8세대이며, 확인된 동일면적 거래는 2023.11의 190,000,000원 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 33,614,000원이 아니라 김영귀 임차보증금까지 반영한 실질취득 약 187,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 김영귀 배당 잔액 확인. 매각물건명세서상 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 배당순위와 실제 배당가능액을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 별도 임차 기재 확인. ‘기사항전’은 보증금과 전입·점유일이 미상입니다. 대항력을 부정할 수 없으므로 주민등록·현황조사·명세서를 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.24 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 낙찰 후 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 현황 명칭 대조. 등기상 덕이동711-1 공동주택이지만 현황상 ‘세진하이츠빌 101동’으로 표시되어 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내벽 확인이 되지 않았으므로 수리비 변수를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·주민등록 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 늘어도 싸지지 않는 경매”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 200,000,000원이 5회 유찰돼 33,614,000원까지 떨어진, 매우 큰 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 김영귀의 보증금은 187,000,000원입니다. 현재 회차에서 낙찰가를 낮춰 얻는 이익만큼 미배당 인수 부담이 늘어나므로, 실질취득은 약 187,000,000원에 고정되는 구조입니다.

그 금액은 확인된 동일면적 최신 거래 190,000,000원과 거의 같습니다. 여기에 총 8세대의 작은 다세대, 평균 5회 유찰이라는 환금성 신호, 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 임차 기재, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 매력적인 경매”가 아니라 “낮은 최저가가 실질 가격을 가리는 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다. 입찰의 핵심은 더 낮은 낙찰가가 아니라, 임차보증금의 실제 배당·인수 범위를 원본으로 확정하는 데 있습니다.