최저가 4,802만원의 착시 — 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 1.87억

의정부지방법원 2025타경64351. 고양시 일산서구 덕이동의 전용 46.67㎡ 다세대주택 2층 202호입니다. 표면만 보면 감정가 2억원에서 4회 유찰돼 최저가가 4,802만원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 말소기준권리는 2022.12.28. 접수된 주택도시보증공사의 가압류이고, 김영귀의 전입·점유는 그보다 앞선 2019.01.03.입니다. 확정일자도 2018.11.19.이며 배당요구가 확인돼, 매각물건명세서는 보증금 1억8,700만원 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.

이 구조에서는 최저가가 4,802만원이라는 사실 자체가 가격 메리트를 만들지 않습니다. 현재 회차에서 보증금과 낙찰가의 단순 차액은 138,980,000원이고, 다음 회차에서 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커집니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득은 약 187,000,000원 주변에 머무릅니다. 유찰이 거듭되어도 총 취득부담이 함께 내려가지 않는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2022.12.28. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 등기 순서만 보면 말소 대상이지만, 김영귀는 등기보다 앞선 2019.01.03. 전입·점유를 갖고 있습니다. 따라서 임차권등기 접수일이 늦다는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서도 임대차보증금 187,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

③ 유찰돼도 실질취득이 내려가지 않는 이유

단순 인수 추정은 임대차보증금 187,000,000원에서 각 회차 낙찰가를 차감한 값입니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 미배당 잔액은 달라질 수 있으므로 실질취득은 ‘약 187,000,000원’ 기준으로 판단해야 합니다.

현재 최저가는 감정가의 24.01%이고, 5회 유찰 시 16.81%, 6회 유찰 시 11.76%까지 내려갑니다. 그러나 이 하락분은 매수인의 총 부담을 줄이는 대신 임차보증금 미배당분을 늘리는 방향으로 작동합니다. 따라서 다음 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 안전마진이 생기지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

확인된 동일면적 거래는 세진하이츠빌101동 전용 46.67㎡의 2023.11. 거래 1건으로, 1층이 190,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 48,020,000원은 이 거래가의 25.3%지만, 대항력 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 187,000,000원은 거래가의 98.4%입니다.

실질취득과 확인 거래가의 차이는 3,000,000원, 비율로는 약 1.6%입니다. 여기에 취득 관련 비용, 명도·점유 확인 비용, 내부 상태 불확실성까지 더하면 뚜렷한 가격 여유가 남는다고 보기 어렵습니다. 거래 표본도 2023.11. 한 건뿐이어서 2026.08.05. 입찰가격을 적극적으로 뒷받침하기에는 제한적입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)

채권 총액 588,000,000원 중 예상배당은 46,755,640원, 미배당은 541,244,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

위 채권자 배당 구조와 별개로, 매각물건명세서가 김영귀 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다. 따라서 예상배당표에서 매수인 인수액이 직접 표시되지 않더라도, 권리분석에서는 임차보증금 187,000,000원을 기준으로 실질취득을 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 건물의 2층 202호입니다.
• 입지. 고양예술고등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 토지 서측으로 폭 약 6m의 타인 소유 포장도로와 접합니다. 통행·도로 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 외벽은 파벽돌 마감, 창호는 새시 창호이며, 폐문으로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 838,000원/㎡입니다.
• 공부 관계. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 현황상 명칭은 세진하이츠빌 101동으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대이고 확인 거래가 1건뿐이므로, 아파트처럼 풍부한 비교사례와 상시 매수층을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 응찰 판단 기준은 최저가 48,020,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 약 187,000,000원입니다.
• 김영귀 배당액 확인. 배당요구 종기, 임대차계약서, 임차권등기명령 결정문과 실제 예상 배당액을 확인해 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 추가 점유관계 확인. 기사항전의 전입일·보증금·점유 범위와 현재 점유자를 주민등록 전입세대확인서, 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소 여부와 관련 의무의 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 점검. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비가 발생하면 확인 거래가와의 3,000,000원 차이는 쉽게 사라질 수 있습니다.
• 도로 사용관계. 서측 접면 도로가 타인 소유로 기재돼 있으므로 통행권, 도로 지분, 사용료 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 확인 거래는 2023.11. 한 건입니다. 2026.08.05. 입찰 전 인근 동일 규모 다세대의 최신 매매·전세·임대차 사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”

이 물건의 최저가는 48,020,000원이지만, 매수인이 실제로 부담할 수 있는 경제적 총액은 그 숫자와 전혀 다릅니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 김영귀의 보증금 187,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수할 수 있기 때문입니다. 다음 회차에 최저가가 33,614,000원이나 23,529,800원으로 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 약 187,000,000원에 머뭅니다.

그 실질취득가는 확인된 2023.11. 거래 190,000,000원의 98.4%입니다. 가격 차이는 3,000,000원에 불과한 반면, 4회 유찰, 8세대 규모, 내부 미확인, 타인 소유 도로 접면, 추가 임차 관련 명의 미상이라는 위험이 겹쳐 있습니다. 최저가 착시는 크고, 실제 가격 안전마진은 작습니다. 임차보증금의 정확한 배당·인수 범위와 추가 점유관계가 명확히 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.