부산지방법원 2025타경21739. 부산 연제구 연산동 비주펠리스 2층 201호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 기준 실제 이용상태는 근린생활시설(사무실)입니다. 2018.09.17 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 2층으로, 현재 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
표면적으로는 감정가 767,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 375,830,000원, 감정가의 49%까지 내려온 사건입니다. 그러나 이 사건은 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 190,000,000원이고, 최근 거래 추세도 -17.0%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 197.8%로 계산돼, 유찰 횟수와 별개로 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21739 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 2층 201호 |
| 도로명 | 부산광역시 연제구 과정로344번길 22-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(사무실)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 2층 · 2018.09.17 사용승인 |
| 소유자 | 김화정 · 2022.01.27 매매 · 거래가액 1,220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 767,000,000원 / 375,830,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 807,758,301원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기와 임차관계를 함께 봐야 한다
등기에는 2022.02.21 부산제일신용협동조합의 채권최고액 814,000,000원 근저당, 2022.10.28 채권최고액 66,000,000원 근저당이 확인됩니다. 이후 두 근저당은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 기록이 있습니다. 현재 사건의 기준권리 판정은 2025.04.15 부산제일신용협동조합의 임의경매개시결정으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 — 보증금이 안 보이면 인수액도 확정할 수 없다
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)티엘홀딩스, 박재용 | 201호 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최선규 | 201호 · 주거 | 2025.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)티엘홀딩스·박재용은 2022.05.06, 최선규는 2025.03.17 전입이 확인됩니다. 두 신고 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 두 번 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
비주펠리스 실거래 기록은 4건이며 전체 평균은 209,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 190,000,000원이고 최신 거래 역시 2024.10의 190,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -17.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 49.59㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 74.26㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2022.02 | 49.59㎡ | 4 | 193,000,000원 |
현재 최저가 375,830,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 197.8%입니다. 전체 실거래 평균 209,500,000원과 비교한 수치도 179.4%입니다. 따라서 감정가에서 49%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 생겼다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 375,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,061,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 369,768,380원 |
375,830,000원 매각 가정에서 집행비용 6,061,620원, 소유자 잔여 369,768,380원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 375,830,000원 | 369,768,380원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 263,080,999원 | 258,597,865원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 184,156,699원 | 180,778,505원 |
4회 유찰 시 가정 매각가는 184,156,699원으로 최근 12개월 평균 190,000,000원보다 낮아지는 구간입니다. 다만 이 사건은 보증금 미상 점유 신고가 2건이 있으므로, 낙찰가만 낮아졌다고 실질취득가격이 그 금액으로 확정되는 것은 아닙니다. 미배당 임차보증금이 존재한다면 매수인 부담이 추가될 수 있습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설(사무실)로 이용중입니다. 매각물건명세서 비고 역시 근린생활시설(사무실) 이용을 적고 있습니다.
- 입지. 연신초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 소규모 점포·상가, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재한 후면 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 8미터, 남동측 약 5미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·사다리형, 주상용, 소로각지이며 토지면적은 165.8㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하, 교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,404,000원/㎡입니다.
- 건물. 2018.09.17 사용승인, 승강기·소화전·천정형 냉·난방설비 등이 구비되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 비주펠리스는 12세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래 추세는 -17.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. (주)티엘홀딩스·박재용, 최선규의 실제 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 근저당 원문 대조. 2022년 근저당 설정과 2025년 확정채권양도에 따른 이전등기 관계를 확인해 실제 말소기준권리와 소멸 범위를 확정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 사건 청구액 807,758,301원 및 근저당 기록과 배당가정 사이에 차이가 있으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- ‘49% 할인’만 보지 말 것. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 197.8%이고 최근 거래 추세도 -17.0%입니다.
- 실거래 면적 차이 확인. 시세 조회 대상면적 199.98㎡와 거래 표본 49.59㎡·74.26㎡가 일치하지 않으므로 별도의 적정가 검증이 필요합니다.
- 현재 용도 확인. 현황은 근린생활시설(사무실) 이용이고 최선규 신고에는 주거 이용이 적혀 있어 현장 이용형태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “두 번 유찰”보다 중요한 것은 미상 임차금과 최근 시세
이 사건은 감정가 767,000,000원에서 2회 유찰돼 375,830,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최근 12개월 실거래 평균은 190,000,000원이고 현재 최저가는 그 197.8%입니다. 최근 거래 추세도 -17.0%입니다.
여기에 201호 점유 신고 2건의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인의 실질 인수액도 확정되지 않습니다. 특히 실제 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가에 그 부담을 더해 실질취득가격을 판단해야 하므로, 최저가만 놓고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
가격은 아직 높고, 임차관계는 아직 미상입니다. 현재 단계의 핵심은 입찰가를 정하는 것이 아니라, 먼저 임대차와 담보권 상태를 원문으로 확정하는 데 있습니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 사건입니다.
