부산지방법원 2025타경21786. 부산 동구 초량동 서전오피스텔 2층 206호입니다. 등기상 현재 소유자는 조은희이며, 2023.04.18. 종전 임의경매 매각을 원인으로 2023.04.21. 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.10.17. 양선희가 206호에 전입했고, 2025.02.10. 오상윤 명의 근저당권 7,500,000원이 설정됐습니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서므로, 이번 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수입니다.
최저매각가는 감정가 39,000,000원의 49%인 19,110,000원까지 내려왔습니다. 그러나 양선희의 보증금 3,000,000원은 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 구조이므로, 입찰가와 별개로 반환자금을 확보해야 합니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 19,110,000원 + 3,000,000원 = 22,110,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 121-7 서전오피스텔 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트조 10층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 조은희 (2023.04.18. 임의경매 매각, 2023.04.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 19,110,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오상윤 / 5,290,410원 |
| 말소기준권리 | 2025.02.10. 오상윤 근저당권 · 채권최고액 7,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수
2025.02.10. 설정된 오상윤 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 2025.04.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 전세권·근저당권·압류와 2021년 임의경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다.
다만 양선희는 말소기준권리보다 앞선 2023.10.17. 전입자로, 매각물건명세서와 현황조사에서 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 200,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 예상배당표에서도 임차인 배당액은 0원으로 계산되어, 보증금 3,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양선희 | 206호 · 주거 | 2023.10.17 | 3,000,000원 | 200,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 3,000,000원 승계 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%여도 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교값은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금을 반영한 현재 회차 실질취득 22,110,000원은 감정가 39,000,000원의 약 56.7%입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 19,110,000원 | 0원 | 3,000,000원 | 22,110,000원 |
| 3회 유찰 시 | 13,377,000원 | 0원 | 3,000,000원 | 16,377,000원 |
| 4회 유찰 시 | 9,363,900원 | 0원 | 3,000,000원 | 12,363,900원 |
세 시나리오 모두 오상윤 근저당권 채권최고액 7,500,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되고, 채권자 미배당은 0원입니다. 그러나 임차보증금 3,000,000원은 어느 회차에서도 배당되지 않아 매수인이 별도로 인수합니다. 유찰로 매각가가 내려가면 실질취득도 같은 폭으로 내려가지만, 보증금 3,000,000원 부담은 그대로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 743,980원 |
| 인수 · 임차인 양선희 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오상윤 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,866,020원 |
임차인 보증금은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동 경남여자중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상업·업무용 빌딩이 형성된 주상복합 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 초량역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 임차인은 206호를 주거로 사용하고 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물로, 위생·급배수·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 폭 약 12m 포장도로와 접하며, 토지는 평탄한 세장형의 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,209,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 감정가 대비 49%까지 2회 유찰된 소액 오피스텔입니다. 실거래 비교 없이 할인율만으로 환금성이나 가격 우위를 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차 자금계획은 최저가 19,110,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 22,110,000원을 기준으로 세우세요.
- 임차인 점유 확인. 양선희의 실제 점유 상태와 보증금 반환 조건을 확인하고, 낙찰 후 퇴거 및 인도 일정을 함께 협의해야 합니다.
- 확정일자·계약 원본 대조. 전입일·보증금·월세와 임대차계약 존속 여부를 매각물건명세서, 현황조사서 및 계약관계 원본으로 다시 확인하세요.
- 업무시설과 주거 사용의 차이. 공부상 업무시설이지만 현황상 주거 임차인이 있으므로, 이용계획에 필요한 대출·세금·전입·임대 조건을 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 실거래·임대료·공실을 직접 비교하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 전기·수도 등 사용관계를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않았으므로, 최종 배당요구와 교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “300만원 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 39,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 19,110,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인폭은 크지만, 대항력 있는 임차인 양선희의 보증금 3,000,000원을 매수인이 전액 인수하므로 현재 회차 실질취득은 22,110,000원입니다.
등기부상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 채권자 미배당도 없는 구조지만, 임차보증금 승계와 명도 협의는 분명히 남습니다. 또한 공부상 업무시설인 오피스텔이 2회 유찰됐고 실거래 비교값도 없으므로, 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 권리는 계산 가능하지만 인수는 존재하고, 가격은 추가 검증이 필요합니다.
