부산지방법원 2025타경21792. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 6층 611호, 대상면적 22.8892㎡의 아파트입니다. 말소기준권리는 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권 75,600,000원입니다. 이후 등기된 이다혜의 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
이 물건의 핵심은 임차보증금 60,000,000원의 존재 자체가 아니라 기준일의 순서입니다. 임차권자 이다혜의 임대차계약일은 2022.08.11., 점유개시일과 확정일자는 2022.08.16., 주민등록일은 2024.05.07.입니다. 모두 2019.11.29. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없고, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 6층 611호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 대상면적 22.8892㎡ · 20층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 공부상 공동주택(아파트) · 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,430,549원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 사용승인일 | 2019.11.05 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 금전 인수는 0원
2019.11.13. 대저농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원이 설정됐지만 2019.11.29. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 75,600,000원입니다. 이후 등기된 임차권과 경매개시결정, 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다. 수영세무서 압류는 2025.09.02. 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이다혜 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 60,000,000원 | 계약 2022.08.11. 점유·확정 2022.08.16. 전입 2024.05.07. 임차권등기 2024.08.16. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임차권자는 배당요구를 했지만, 전입신고와 임차권등기가 말소기준권리보다 늦습니다. 등기자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 임차보증금이 현재 최저가보다 크더라도 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득액은 최저가 50,960,000원과 같습니다.
② 시세 비교 — 수치상 낮지만 동일 면적 거래가 아니다
단지 거래자료는 3건이며 전체 평균은 260,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.05.의 245,000,000원 1건이고, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -8.4%입니다. 다만 대상면적은 22.8892㎡인데 거래 표본은 44.17㎡와 53.06㎡여서 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
최근 12개월 표본도 1건뿐이며 거래 추세는 -8.4%입니다. 과거 전체 평균 260,000,000원에는 2022년과 2023년 거래가 포함돼 있으므로, 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 사실은 분명하지만, 입찰가는 동일 면적 거래나 임대수익 자료로 다시 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,317,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 75,600,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 62,430,549원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 138,030,549원, 예상 배당액은 49,642,720원이며 미배당액은 88,387,829원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수금으로 전환되지 않으며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 49% | 50,960,000원 | 49,642,720원 | 88,387,829원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 35,672,000원 | 34,629,904원 | 103,400,645원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 24,970,400원 | 24,120,933원 | 113,909,616원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 범내골역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2019.11.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물로, 승강기·도시가스·화재탐지·옥내소화전·주차타워 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 18m, 남동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없지만, 폐문부재로 내부 마감과 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 거래 검증. 단지는 187세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 대상면적과 거래 표본 면적이 달라 동일 면적 추가 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이다혜의 계약일·점유일·전입일·확정일자와 현재 점유 여부를 매각물건명세서 및 현황조사서 원문으로 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 금전 인수 0원과 별개로 임대의무기간, 말소 여부, 매수인 관련 행정절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 동일 면적 시세 조사. 44.17㎡·53.06㎡ 거래를 22.8892㎡ 대상 물건에 그대로 적용하지 말고 같은 면적의 매매·임대 사례를 별도로 확보하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.4%이므로 과거 전체 평균 260,000,000원보다 최신 거래와 현재 매물 수준을 우선하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비·누수·설비 상태를 보수적으로 반영하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제·체납 관리비와 주차타워 이용 조건을 원문 및 관리주체에 확인하세요.
- 진행상태 재확인. 등기 발급일은 2026.08.04.이고 기재된 매각기일은 2026.07.29.이므로 매각 결과·변경·재진행 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 재검증”
이 물건은 보증금 60,000,000원의 임차권이 있지만 말소기준권리보다 후순위이고 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 최저가 50,960,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 50,960,000원이며 인수액은 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가의 49%까지 내려왔고 최근 12개월 평균 대비 20.8%로 표시되지만, 비교 거래 면적이 대상면적과 일치하지 않습니다. 거래 추세도 -8.4%입니다. 따라서 권리분석은 비교적 명확하지만 가격 메리트는 동일 면적 시세와 내부 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 민간임대주택등기의 처리까지 확인하는 것이 마지막 관문입니다.
