51,940,000원
부산지방법원 2025타경21798. 부산진구 범천동 ‘대동레미안센트럴시티5’ 제8층 제811호, 전용 22.8892㎡ 아파트입니다. 소유자는 황의순 100분의 95, 김미향 100분의 5 지분을 가진 공유자이고, 주택도시보증공사가 청구금액 62,415,754원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 51,940,000원입니다.
권리 순위의 중심은 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권 75,600,000원입니다. 그보다 앞선 대저농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 접수된 임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 지상훈의 임차권에는 주민등록일과 점유개시일이 기재돼 있지 않으므로, 실제 전입일을 확인하기 전까지는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 제8층 제811호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 22.8892㎡ · 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 황의순 100분의 95 · 김미향 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,415,754원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준권리는 2019.11.29. 접수된 우리은행 근저당권 75,600,000원입니다. 지상훈의 임대차계약일은 2020.02.06. 및 2022.01.06., 확정일자는 2020.02.07. 및 2022.01.25.로 경정됐고, 임차권등기는 2024.06.03. 접수됐습니다. 등기상 순위는 말소기준보다 뒤이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 계약·확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 지상훈 | 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 | 60,000,000원 | 계약 2020.02.06. / 2022.01.06. 확정 2020.02.07. / 2022.01.25. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 0원* |
2024.08.29. 접수된 을구 4-2번은 별도의 임차인이 아니라 지상훈 임차권의 계약일과 확정일자를 정정한 경정등기입니다. *승계 0원은 말소기준 이후 임차권 및 현재 배당분석을 기준으로 한 판단이며, 실제 전입·점유 시점은 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 직접 비교는 어렵다
대동레미안센트럴시티5는 187세대, 2019.11.05. 사용승인 단지입니다. 제시된 최근 거래는 44.17㎡와 53.06㎡로, 대상 물건 전용 22.8892㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 51,940,000원이 최근 12개월 평균 245,000,000원의 21.2%라는 수치는 표면적인 할인 신호일 뿐, 동일 면적의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 245,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 -8.4% 하락했습니다. 하락 추세를 감안하면 과거 전체 평균 260,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 확대해 해석해서는 안 됩니다. 대상과 동일한 22.8892㎡ 거래나 임대수익 자료를 별도로 확보해야 실질적인 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 75,600,000원 | 50,605,080원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 62,415,754원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 138,015,754원 중 50,605,080원이 배당되고, 예상 미배당액은 87,410,674원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 없습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 87,410,674원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 102,712,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 113,423,265원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구보건소 북측 인근으로 아파트, 오피스텔, 숙박시설과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 범내골역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 8층이며, 위생·급배수·도시가스난방·승강기·주차타워 설비를 갖췄습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 북동측과 남동측 도로에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 187세대, 2019.11.05. 사용승인 단지이나 대상 전용면적과 일치하는 실거래가 없어 직접적인 매매가격 검증력이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 전입세대확인서와 임차권등기명령 결정문으로 지상훈의 주민등록일·점유개시일을 확인하세요.
- 임차권 경정 내용 대조. 2020.02.06. 및 2022.01.06. 계약, 2020.02.07. 및 2022.01.25. 확정일자가 어떤 계약갱신 관계인지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2017.09.01. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 매각 후 말소·승계 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 44.17㎡·53.06㎡ 거래가 아니라 대상 22.8892㎡와 동일하거나 유사한 전용면적의 매매·임대 사례를 조사하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -8.4%이므로 과거 전체 평균 260,000,000원을 응찰가 근거로 사용하지 마세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 방문으로 실제 점유자, 내부 상태, 주차타워 이용과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 배당요구 종기 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “할인율은 크지만, 확인할 권리가 남아 있다”
감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰돼 51,940,000원까지 내려온 가격은 눈에 띕니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 이후에 임차권등기와 강제경매개시결정이 접수돼 현재 분석상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 지상훈의 주민등록일과 점유개시일이 확인되지 않고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 가격 비교에 사용된 거래 역시 대상 전용 22.8892㎡보다 큰 면적으로 직접 비교가 어렵고 최근 추세는 -8.4% 하락했습니다.
표면 가격은 매력적이지만 권리와 시세의 확정성은 아직 부족합니다. 전입·점유 관계와 민간임대주택등기의 처리, 동일 면적 시세를 확인한 뒤에야 최저가 49%가 실제 투자 메리트인지 판단할 수 있습니다. 현재 결론은 가격은 관심, 입찰은 원본 확인 후입니다.
