부산지방법원 2025타경21801. 부산 연제구 연산동 시원힐스타 주건축물제1동 2층 201호 오피스텔입니다. 표면상 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 122,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가는 29,292,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 임차인 김송이는 2021.12.01. 전입했고 2021.10.13. 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2025.04.14. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 확보했습니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 보증금 대부분이 남아 매수인이 잔액을 인수합니다.
현재 회차 29,292,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 927,256원을 제외한 28,364,744원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 106,635,256원이 남습니다. 따라서 실제 부담은 29,292,000원 + 106,635,256원 = 135,927,256원입니다. 5회·6회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득은 각각 135,769,079원, 135,658,355원으로 거의 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 57-76 시원힐스타주건축물제1동 2층 201호 · 도로명 부산광역시 연제구 토곡남로7번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 건물 중 2층 · 비교면적 40.43㎡ |
| 소유자 | 오세한 · 2021.09.27. 소유권 이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 29,292,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,897,406원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 공시지가 1,276,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차권
등기부상 과거 연제새마을금고 근저당은 2019.07.26. 말소됐고, 2022.12.26. 국세 압류 역시 2022.12.29. 해제돼 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 훨씬 앞서 김송이가 점유를 시작하고 전입·확정일자를 갖췄다는 점입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김송이 | 제201호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2021.12.01 / 2021.10.13 | 대항력 有 우선변제 有 · 매수인 인수 가능 |
실제 임차인 1명입니다. 김송이는 2025.05.15. 배당요구를 했지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
시원힐스타의 확인된 비교 거래는 총 5건입니다. 비교지표 평균은 130,964,000원, 최고 146,000,000원, 최저 111,820,000원이며 최신 확인 거래는 2021.09의 146,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 135,927,256원은 비교평균보다 약 3.8% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 43.18㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2021.09 | 40.43㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2021.09 | 40.43㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2021.09 | 43.18㎡ | 3 | 111,820,000원 |
| 2021.06 | 43.18㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 130,964,000원 |
감정가 122,000,000원보다 최저가가 크게 낮다는 사실은 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 매수인의 부담은 임차보증금 인수 때문에 약 1.36억원으로 되돌아오기 때문입니다. 실질취득 135,927,256원은 비교평균 130,964,000원을 웃돌고, 같은 40.43㎡·2층의 2021.09 거래가 135,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 확인된 최신 거래 146,000,000원보다는 낮지만, 거래시점 자체가 2021년이므로 현재 회차를 단순히 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 927,256원 |
| 1. 임차인 김송이 보증금 | 135,000,000원 | 28,364,744원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 147,897,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분은 106,635,256원이며 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당 0원이고 청구액 147,897,406원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 고정에 가깝다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (감정가 24%) | 29,292,000원 | 106,635,256원 | 135,927,256원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 20,504,400원 | 115,264,679원 | 135,769,079원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 14,353,080원 | 121,305,275원 | 135,658,355원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제경찰서 남동측 인근이며 주변은 단독·다세대주택, 오피스텔, 아파트단지와 도로변 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·타워파킹·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 326.0㎡, 준주거지역, 사다리형과 유사한 형상이며 남서측 4~6m 도로에 접합니다.
- 규모. 시원힐스타는 12세대이며 사용승인은 2018.07.27입니다. 확인된 비교 거래는 5건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 예상 인수액은 106,635,256원입니다. 낙찰가와 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 김송이 보증금 135,000,000원은 배당요구를 했어도 부족분이 남으면 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득은 약 1.36억원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 시세 비교 기준. 29,292,000원이 아닌 실질취득 135,927,256원을 거래평균 130,964,000원 및 확인 거래와 비교해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성 확인. 12세대 규모이며 확인 거래는 5건이므로 실제 매수수요와 임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”가 아니라 “약 1.36억원”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 4회 유찰이나 2,929만원이라는 최저가가 아닙니다. 김송이의 보증금 135,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 배당으로 충족되지 않는 잔액을 매수인이 떠안는 구조라는 점입니다. 현재 회차 실질취득은 135,927,256원으로 비교평균 130,964,000원보다 높습니다. 5회·6회 유찰이 되더라도 실질취득은 약 1.36억원에서 거의 움직이지 않습니다. 최저가 할인율은 크지만 실질 가격 할인은 거의 없는 인수형 경매입니다.
