임차인 데이터가 없어 매수인 인수액은 0원으로 잡히는 단순 권리 구조입니다. 다만 한국주택금융공사의 근저당 채권최고액이 1,548,000,000원으로 매우 크고, 현재 최저가 배당으로도 1,163,737,420원 미배당이 발생합니다. 가격은 실거래 평균 759,333,333원 대비 51.4%라 숫자상 할인폭은 크지만, 1994년 준공·2층·대형 평형·임대관계 미상 문구는 현장 확인이 필요한 지점입니다.
의정부지방법원 2025타경64363. 경기도 고양시 일산동구 장항동 호수마을아파트 308동 202호, 전용 132.33㎡ 아파트입니다. 감정평가상 “아파트로 이용중”이고, 호수초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·공원·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 현재 최저가는 390,530,000원, 감정가 797,000,000원의 49% 수준까지 내려온 2회 유찰 물건입니다.
권리의 뼈대는 단순합니다. 말소기준은 2017.12.22 한국주택금융공사 근저당권이고, 이후 2025.09.30 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 데이터상 임차인은 0명으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 “임대관계 미상”이 있어, 입찰 전 실제 점유자와 전입세대·확정일자 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 877 호수마을아파트 308동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 132.33㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강윤희 3분의 1 · 강준 3분의 1 · 강혁 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 797,000,000원 / 390,530,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 455,656,776원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 주택금융공사 근저당
임차인 데이터 없음. tenants 배열은 비어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 말소기준권리는 2017년 한국주택금융공사 근저당권이며, 2025년 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 단, 감정평가서의 기타참고사항에 “임대관계 미상”이 있으므로 실제 현장 점유와 전입세대 열람은 입찰 전 확인 대상입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 51.4%
호수마을(삼환) 동일면적 전용 132.33㎡의 최근 실거래 12건입니다. 표본 평균은 759,333,333원, 최저는 640,000,000원, 최고는 860,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 132.33㎡ | 4 | 665,000,000원 |
| 2025.11 | 132.33㎡ | 14 | 755,000,000원 |
| 2025.08 | 132.33㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2025.06 | 132.33㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2025.06 | 132.33㎡ | 9 | 820,000,000원 |
| 2025.06 | 132.33㎡ | 12 | 780,000,000원 |
| 2024.12 | 132.33㎡ | 8 | 842,000,000원 |
| 2024.11 | 132.33㎡ | 5 | 740,000,000원 |
| 2024.10 | 132.33㎡ | 2 | 740,000,000원 |
| 2024.09 | 132.33㎡ | 5 | 860,000,000원 |
| 2024.09 | 132.33㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2024.07 | 132.33㎡ | 5 | 720,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 759,333,333원 |
현재 최저가 390,530,000원은 동일면적 실거래 평균의 51.4%입니다. 신건 감정가가 아니라 2회 유찰 후 가격이라는 점에서 숫자상 할인폭은 분명합니다. 다만 실거래 표본에는 같은 2층 거래 740,000,000원도 있어, 층·상태·명도·관리비를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,267,420원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 1,548,000,000원 | 384,262,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 한국주택금융공사 배당 후 미배당은 1,163,737,420원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 부족액은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 390,530,000원 | 384,262,580원 | 1,163,737,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 273,371,000원 | 268,743,806원 | 1,279,256,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 191,359,700원 | 187,880,664원 | 1,360,119,336원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호수초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·공원·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 마두역(3호선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 피씨조경사스라브지붕 14층 건물 중 제2층 제202호이며, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 등고 평탄한 가로장방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 false로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 데이터상 임차인은 0명이지만, 감정 기타사항은 “임대관계 미상”입니다. 전입세대·확정일자·현장 점유를 반드시 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사법 관련 금지사항등기 문구가 있으므로 등기부 원본과 매각물건명세서에서 매각 후 말소 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 평균은 759,333,333원, 최저 실거래는 640,000,000원입니다. 현재 최저가가 낮아도 수리비·명도비·취득비용을 더한 총액으로 판단해야 합니다.
- 관리비 체납. 1994년 준공 단지이므로 장기 미납 관리비, 공용부분 체납, 수선 필요성을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 환금성. 동일면적 실거래는 12건이나 단지 경매 통계상 매각률 0.0%, 최근 낙찰가 없음으로 표시되어 있어 재매각 기간을 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 우선입니다.
맺으며 — “가격은 매력, 확인은 필수”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 데이터가 없고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 권리 구조가 복잡하지 않습니다. 또 2회 유찰로 최저가가 390,530,000원까지 낮아져, 동일면적 실거래 평균 759,333,333원과 비교하면 가격 메리트가 큽니다. 하지만 감정평가서상 임대관계 미상, 한국주택금융공사 관련 금지사항등기, 1994년 준공·2층·대형 평형이라는 환금성 변수는 가볍게 볼 수 없습니다. 권리는 단순, 가격은 매력, 실전은 현장 확인이 결론입니다.
