대전지방법원 2025타경503583. 세종특별자치시 부강면 문곡리 소재 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 제101호 외 7개호가 모두 다세대주택이며, 사용승인일은 2018.07.31입니다. 등기상 소유자는 문희정, 말소기준권리는 2019.06.14 설정된 큰고개새마을금고 근저당권 720,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 붙은 금송종합건설주식회사 가압류, 한상훈 가등기, 국세·지방세 압류와 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차 관계는 네 명이 확인됩니다. 서재현 2021.08.03, 권범준 2022.03.02, 문종식 2025.04.08, 이종훈 2025.07.01 전입으로, 모두 2019.06.14 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 네 명 모두 대항력 없음이고, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 네 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당상 최우선변제 여부까지는 금액 계산이 확정되지 않은 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조

말소기준보다 앞선 2018.12.06 코리아신탁주식회사 가처분과 2019.01.04 정순자 가압류는 각각 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2019.06.14 큰고개새마을금고 근저당권입니다. 이후 금송종합건설주식회사 가압류 470,000,000원, 한상훈 소유권이전청구권가등기, 국·세종특별자치시 압류와 2025.10.21 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음

네 명 모두 전입일이 말소기준일 2019.06.14보다 늦기 때문에 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 4명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제·최우선변제의 실제 배당 반영 여부는 원본 명세서와 임대차 자료를 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건, 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,312,889,200원으로 신건입니다. 이 사건에서 직접 비교할 실거래 수치가 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 따라서 현재 회차는 가격 매력보다 권리와 물건 구성 확인이 우선입니다.

유찰 시나리오는 1회 유찰 시 1,050,311,360원, 2회 유찰 시 840,249,088원입니다. 하지만 이 숫자는 감정가의 80%·64%라는 경매 회차 가격일 뿐, 곧바로 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 실제 응찰 상한은 인근 다세대주택 거래와 일괄매각 대상 토지·지분의 가치를 별도로 확인해 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,312,889,200원 가정)

현재 회차 시나리오에서는 채권총액 1,190,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 107,360,308원입니다. 다만 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액은 641,490,390원이고 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 720,000,000원을 기준으로 계산돼 있으므로 실제 채권계산서 확인이 필요합니다.

현재 신건에서는 집행비용을 제외하고 근저당권과 가압류가 전액 배당되는 계산입니다. 1회 유찰 시 매각가 1,050,311,360원에서 채권자 미배당액이 152,591,754원, 2회 유찰 시 매각가 840,249,088원에서 미배당액이 360,553,403원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자의 미회수분이고, 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종미래고등학교 동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 교육시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 제101호 외 7개호가 다세대주택으로 이용 중입니다. 승강기설비는 미가동상태입니다.
• 도로. 북동측 로폭 약 4미터 내외 포장도로를 통해 접근합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지에 해당합니다. 토지면적은 178.0㎡, 공시지가는 96,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 지목은 임야이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
• 매각 구성. 일괄매각이며, 목록2는 지분매각으로 명시돼 있습니다. 건물과 토지·도로 지분의 범위를 원본 목록별로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 2021.12.06 한상훈 가등기는 말소기준 이후라 데이터상 소멸하지만 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
• 국세·지방세 3건. 국세 및 세종특별자치시 압류가 있어 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인 4명. 전원 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 점유 범위를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 명도. 실제 임차인 4명이 확인되므로 인수금이 0원인 것과 별개로 각 점유자와의 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 연립/다세대와 토지가 함께 매각되고 목록2는 지분매각입니다. 각 목록의 지번·지분·도로 이용관계를 원본 매각목록과 대조해야 합니다.
• 주소 대조. 사건 주소는 문곡리 669-8, 등기상 청림맨숀가동은 문곡리 669-7로 표시돼 있으므로 목록별 부동산 표시를 확인해야 합니다.
• 승강기. 감정평가상 승강기설비가 미가동상태이므로 실제 운행 상태와 수선 부담을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 1,312,889,200원이 실제 시장가 대비 적정한지는 인근 다세대 및 토지 거래를 별도 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “입찰이 단순하다”는 같은 말이 아니다

등기와 임차인 순위만 보면 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2019.06.14 큰고개새마을금고 근저당이고, 네 임차인은 모두 그 뒤에 전입했기 때문에 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 현재·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 사건은 일반적인 한 세대 다세대 경매보다 확인할 것이 많습니다. 제101호 외 7개호의 다세대주택, 토지 일괄매각, 목록2 지분매각, 현황 도로 이용, 후순위 가등기의 성격 확인, 국세·지방세 압류 3건, 보증금이 확인되지 않은 임차인 4명, 미가동 승강기가 동시에 존재합니다. 권리의 승계 위험은 낮지만 물건 구성과 배당·명도 검증 난도는 낮지 않습니다.

또한 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 1,312,889,200원으로 같습니다. 직접 비교할 실거래 수치가 없는 상태에서 감정가 대비 할인만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 “후순위 권리는 소멸하고 인수는 0원이지만, 일괄매각 범위와 임차·세금·가등기 원본을 확인한 뒤 시장가격을 따로 검증해야 한다”는 점입니다.