대전지방법원 2025타경503583. 세종특별자치시 부강면 문곡리 소재의 연립·다세대주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가에는 청림맨숀가동의 다세대주택 제101호 외 7개 호가 기재되어 있고, 별도로 목록2 토지 지분매각 조건이 붙어 있습니다. 건물은 2018.07.31 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 승강기는 설치되어 있으나 미가동 상태로 조사되었습니다.
가격만 보면 매력적으로 느껴질 수 있습니다. 이미 2회 유찰되어 감정가의 약 49% 수준까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 하락률과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 매각대상에 다세대주택과 도로 등으로 이용되는 토지 지분이 함께 포함되어 있습니다. 따라서 먼저 매각 범위와 실거래가를 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503583 (임의경매) |
|---|---|
| 경매 소재지 | 세종특별자치시 부강면 문곡리 669-8 |
| 등기상 소재지 | 세종특별자치시 부강면 문곡리 669-7 청림맨숀가동 도로명주소: 부강외천로 166-24 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 목록2 지분매각 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 · 감정기재 제101호 외 7개 호 · 사용승인 2018.07.31 |
| 토지 현황 | 공부상 임야 · 현황 도로 등 · 토지면적 178㎡ · 목록2 지분매각 |
| 소유자 표시 | 문희정 (등기상 소유권이전 말소 표시와의 일치 여부 확인 필요) |
| 감정가 | 1,312,889,200원 |
| 최저매각가 | 643,315,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 큰고개새마을금고 / 641,490,390원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 있다
권리분석의 출발점은 2019.06.14 설정된 큰고개새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 매각으로 말소되는 기준권리입니다. 이후 설정된 금송종합건설주식회사의 가압류, 한상훈 명의 가등기, 국세·지방세 압류, 경매개시결정도 등기정보상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 말소기준보다 먼저 접수된 코리아신탁주식회사 가처분과 정순자 가압류는 이미 등기상 말소되었습니다. 금송종합건설주식회사의 후순위 근저당권 800,000,000원도 2022.01.05 해지에 따라 말소되어, 현재 진행 중인 경매에서 별도의 인수 권리로 취급하지 않습니다.
② 임차·점유관계 — 전입 관련자 4명, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 전입 관련자는 이종훈·문종식·권범준·서재현, 총 4명입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2019.06.14보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로 보면 대항력 없는 후순위 전입자로 분류됩니다.
다만 각자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고, 실제 임차계약 및 점유 범위도 명확하지 않습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액이 0원으로 산정된다는 사실과 명도 부담이 없다는 판단은 구분해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종훈 | 2025.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 산정 없음 |
| 문종식 | 2025.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 산정 없음 |
| 권범준 | 2022.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 산정 없음 |
| 서재현 | 2021.08.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 산정 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
이 사건의 감정가는 1,312,889,200원이고, 현재 최저매각가는 643,315,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 약 49% 수준까지 낮아졌습니다. 그러나 해당 지역의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 변화 추세가 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
특히 일반적인 단일 아파트 경매와 달리, 이 물건은 다세대주택과 토지 지분이 포함된 일괄매각입니다. 건물의 실제 매각 범위, 개별 호수의 전유부분, 토지 지분의 이용가치, 점유 및 임대차 상황을 함께 고려해야 합니다. 감정가와의 차이만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 643,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,833,150원 |
| 1. 근저당 · 큰고개새마을금고 | 720,000,000원 | 634,481,850원 |
| 2. 가압류 · 금송종합건설주식회사 | 470,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 643,315,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용 8,833,150원을 제외한 634,481,850원이 큰고개새마을금고에 배당됩니다. 근저당권의 채권최고액은 720,000,000원이지만, 실제 신청채권자의 청구금액은 641,490,390원으로 별도로 기재되어 있습니다. 아래 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정 결과이며, 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
가압류 채권자인 금송종합건설주식회사에 대한 예상배당은 0원입니다. 배당 계산상 채권자 청구액 합계는 1,190,000,000원, 총 예상배당은 634,481,850원, 미배당 합계는 555,518,150원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 않는 금액이지, 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 채권액은 반영되지 않았으므로 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 위험이 사라지는 것은 아니다
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 643,315,000원 | 634,481,850원 | 555,518,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 450,320,500원 | 443,417,295원 | 746,582,705원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 315,224,350원 | 310,011,209원 | 879,988,791원 | 0원 |
시나리오상 3회 유찰 시 최저가는 450,320,500원, 4회 유찰 시에는 315,224,350원까지 낮아집니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원으로 나타납니다. 이는 말소기준권리 이후의 등기상 채권이 원칙적으로 매각으로 소멸한다는 가정에 따른 것입니다.
다만 유찰이 반복되면 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 점유관계·매각 범위·토지 지분의 환금성 문제가 저절로 해결되는 것은 아닙니다. 또한 시세 자료가 확인되지 않았으므로 어떤 유찰 회차에서도 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 부강면 문곡리 소재 세종미래고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며, 외벽은 석재붙임·치장벽돌쌓기, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 감정서에 제101호 외 7개 호가 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 있으나, 승강기는 미가동 상태로 조사되었습니다. 실제 수리 가능성과 복구비용은 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측 약 4m 내외 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다. 목록2 토지는 지목상 임야이지만 실제 도로 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 부정형·완경사로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 다세대주택과 토지 지분을 함께 매각하는 구조로, 일반적인 단일 주택과 직접 비교하기 어렵습니다. 호수별 임대차·점유, 실제 매각 지분 및 매수 수요를 확인해야 합니다. 현재는 실거래 비교자료가 없어 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 확인. 문곡리 669-8과 등기상 669-7의 관계, 청림맨숀가동의 실제 매각 호수, 대지권 및 토지 지분비율을 대조하세요.
- 가등기 권리 확인. 한상훈 명의 소유권이전청구권가등기의 실제 법적 성격과 말소 여부를 등기원인 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 전입 관련자 4명 조사. 이종훈·문종식·권범준·서재현의 실제 점유 호수, 임차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 관련 체납금의 성격, 법정기일과 당해세 여부를 확인해 배당 변동 가능성을 점검하세요.
- 도로 등 이용 토지. 목록2의 지분비율, 토지 이용현황, 제3자 이용관계, 통행 관련 권리 및 처분 가능성을 조사하세요.
- 건물 현장 확인. 각 호수의 이용상태, 승강기 미가동 원인, 공용시설 및 수선 필요사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌 실제 매각 대상과 비교 가능한 최근 실거래 및 수익가치를 바탕으로 입찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 큰고개새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2019-366호와 실제 담보 범위를 확인하세요.
- 소유권 원본 확인. 문희정 명의 소유권이전등기의 말소 표시와 소유자 정보 사이의 차이를 최신 등기부로 대조하세요.
- 입찰 전 원본 재확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “반값에 가까워졌지만, 싸다는 증거는 아직 없다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 643,315,000원입니다. 감정가 1,312,889,200원에서 두 차례 유찰되어 절반 이하 수준까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 얼마나 많이 유찰되었느냐가 아니라, 그 가격에 무엇을 취득하고, 어떤 권리와 비용을 부담하며, 실제 시장에서 얼마의 가치를 인정받을 수 있느냐입니다.
말소기준은 2019.06.14 큰고개새마을금고 근저당으로 확인되고, 전입 관련자 4명도 기재된 전입일 기준 후순위입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 기본적인 등기상 권리 구조는 파악 가능한 편입니다.
하지만 가등기의 정확한 성격, 보증금이 확인되지 않은 점유관계, 국세·지방세 배당변수, 도로 등으로 이용되는 토지 지분, 경매 소재지와 등기 소재지의 차이는 입찰 전 반드시 풀어야 할 과제입니다. 더구나 실제 실거래 시세를 확인하지 못한 상황에서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 0원 산정, 가격 판단 보류, 원본 확인 우선입니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 매각 범위의 정확성과 점유·권리관계 검증이 먼저 필요한 사례입니다. 확인되지 않은 위험을 해결한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있습니다.
