대전지방법원 2026타경56. 대전 동구 가양동 531-159의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이나, 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택이고 건물은 벽돌및시멘트벽돌조 슬래브위후형스레트지붕 등 2층 건물로 사용승인일자는 1981.10.13.입니다. 토지는 128.0㎡, 지목은 대이며 제3종일반주거지역에 속합니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2011.11.22. 설정된 대전충남우유농업협동조합의 채권최고액 26,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 같은 조합의 60,000,000원 근저당, 주식회사준영 100,000,000원 근저당, 신한은행 75,600,000원 근저당과 다수의 서울보증보험 가압류, 지방세 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경56 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 531-159 · 대전광역시 동구 합내로 7-13 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 128.0㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 813,500원/㎡ |
| 건물 | 벽돌및시멘트벽돌조 슬래브위후형스레트지붕 등 2층 · 사용승인 1981.10.13. |
| 소유자 | 박종석 · 2011.09.26. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 231,268,000원 / 231,268,000원 (신건) |
| 청구금액 | 53,993,789원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-3) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 9년 빠른 전입
등기부상 과거 국민은행 가압류와 진잠농업협동조합·주식회사성은 근저당, 2004년 경매개시결정, 이상봉 가처분·근저당·가압류 등은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2011.11.22. 대전충남우유농업협동조합 근저당입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조라 등기 자체의 인수위험은 두드러지지 않습니다.
문제는 박종호입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 전입일은 2002.05.11.입니다. 말소기준보다 선행하지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 확정적인 대항력 보유자로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종호 | 2002.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 231,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,037,752원 |
| 1. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사준영 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 75,600,000원 | 41,230,248원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,388,300원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 14,470,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 666,847,100원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,974,091원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,365,610원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,391,800원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 110,104,400원 | 0원 |
| 12. 가압류 변경 | 6,340,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,130,481,301원 중 배당 계산상 채권자 배당액은 227,230,248원, 미배당은 903,251,053원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 박종호의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가양초등학교 북측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 일반주택지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 통행이 가능하고 가까운 곳에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 전기시설, 위생·급배수시설, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 128.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 도시계획. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성남동3구역 주택재개발 정비구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 근린공원, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박종호 보증금 확인. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다. 보증금이 미상이므로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 대항력과 우선변제의 최종 효과를 확정하지 말고 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 보증금이 확인되고 배당 후 미회수액이 남는 구조라면 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 외 제시외 건물(2-1~2-3)이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 정비구역 확인. 성남동3구역 주택재개발 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함된 토지이므로 해당 권리·절차 상태를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없어 231,268,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 최저가만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
맺으며 — “소멸권리보다 선순위 점유자를 먼저 본다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 소멸형에 가깝습니다. 그러나 경매에서는 등기부가 깨끗해지는 것과 매수인의 최종 부담이 0원이 되는 것이 같은 말이 아닙니다. 박종호는 2002.05.11. 전입했고 말소기준 근저당은 2011.11.22.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력을 확정적으로 단정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
게다가 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 231,268,000원의 가격 매력도 역시 판단하기 어렵습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 점유자 보증금 확인 전에는 입찰가를 정하지 않는다”입니다. 권리분석의 승부처는 수많은 후순위 가압류가 아니라 단 한 명의 선순위 점유자입니다.
