대전지방법원 2026타경56. 대전광역시 동구 가양동 531-159에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건의 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 현황은 단독주택입니다. 건물은 1981년 10월 13일 사용승인된 벽돌 및 시멘트벽돌조 2층 건물이고, 토지 면적은 128.0㎡입니다. 제시외 건물(2-1~2-3)도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2011년 11월 22일 설정된 대전충남우유농업협동조합의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험은 별개입니다. 임차인 박종호의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자를 확인할 수 없어, 최종적인 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경56 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 531-159 도로명주소: 대전광역시 동구 합내로 7-13 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 현황 단독주택 |
| 건물 | 벽돌 및 시멘트벽돌조 2층 건물 · 슬래브 위 후형 스레트지붕 등 · 사용승인 1981.10.13 |
| 토지 | 128.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 박종석 · 2011.09.26 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 231,268,000원 / 161,887,000원 (1회 유찰 후) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대전충남우유농업협동조합 / 53,993,789원 |
| 말소기준권리 | 2011.11.22 · 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-3) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차보증금 확인이 먼저
2011년 11월 22일의 근저당권을 기준으로 보면, 그 이후의 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1998년 국민은행 가압류와 과거 근저당권 등 일부 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
다만 임차인 박종호는 2002년 5월 11일 전입한 것으로 조사되어 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권을 확정적으로 판단할 수 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
임차인 권리분석
| 임차인 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종호 현황조사·매각물건명세서 |
2002.05.11 확정일자 미상 |
보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 전입일은 기준권리보다 앞섬 |
판단 보류 확정일자 확인 필요 |
인수액 미확정 미배당 보증금 인수 가능성 확인 필요 |
② 가격·실질취득가 — 최저가 70%만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 161,887,000원으로 감정가 231,268,000원의 약 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 하락률일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 이 사건은 비교 가능한 실거래 자료를 바탕으로 시세를 확정할 수 없으므로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 현황상 단독주택이고 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 건물의 실제 상태와 제시외 건물의 현황을 확인해야 하며, 임차보증금이 확인되기 전에는 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,887,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 3,066,418원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 대전충남우유농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 대전충남우유농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 주식회사준영 | 100,000,000원 | 72,820,582원 |
| 5. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 75,600,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 7,388,300원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 14,470,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 666,847,100원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,974,091원 | 0원 |
| 10. 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,365,610원 | 0원 |
| 11. 갑구 23번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 7,391,800원 | 0원 |
| 12. 갑구 24번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 110,104,400원 | 0원 |
| 13. 갑구 16-1번 가압류 변경 | 6,340,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,130,481,301원 | 158,820,582원 |
| 채권자 미배당 합계 | - | 971,660,719원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당금은 현재 최저매각가를 기준으로 한 추정치이며, 실제 배당은 집행비용과 배당순위 등 구체적인 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차인 박종호의 보증금은 미상으로, 위 표의 채권자 배당 결과만으로 임차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 가양동 소재 가양초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성된 일반주택지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 감정평가상 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 벽돌 및 시멘트벽돌조 2층 건물로, 슬래브 위 후형 스레트지붕 등이 기재되어 있습니다. 사용승인일은 1981.10.13이며, 전기·위생·급배수·난방설비는 설치되어 있는 것으로 추정됩니다. 실제 노후도와 수선 범위는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 조건. 토지 면적 128.0㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역입니다. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 813,500원/㎡입니다.
- 토지이용계획 확인. 정비구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 근린공원, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역 등 여러 지정사항이 기재되어 있습니다. 본건 지번과 정비구역 명칭의 관계 및 실제 규제 적용 범위는 토지이용계획확인서와 관할청을 통해 확인해야 하며, 정비사업에 따른 이익을 전제로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물(2-1~2-3)이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현황과 실제 매각 범위, 점유 상태 및 필요한 정리 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다. 다만 제시외 건물이 포함된 만큼 건물 현황과 매각 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조하는 것이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박종호의 전입일은 2002.05.11로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인하고, 대항력과 매수인 인수 가능성을 법률적으로 검토하세요.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가만으로 취득비용을 판단하지 마세요. 선순위 대항력이 인정되는 경우 미배당 보증금이 인수 대상이 될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 총취득비용과 입찰 상한을 확정할 수 없습니다.
- 등기부 원본 대조. 2011.11.22 근저당권을 말소기준으로 확인하고, 이후 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정의 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 제시외 건물 및 점유. 제시외 건물(2-1~2-3)의 실제 위치·구조·사용 상태와 점유자를 확인하세요. 명도 가능성과 현장 정리 비용도 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 토지 규제. 제3종일반주거지역 및 기재된 정비구역·지구단위계획구역 등 관련 지정사항을 확인하세요. 구역 편입 여부나 개발 가능성을 추정만으로 판단하지 마세요.
- 현장 실사. 건물 사용승인일, 실제 유지관리 상태, 누수·균열·설비 상태 및 수선 필요성을 확인하세요. 감정평가서의 건물 현황과 현장 상태가 일치하는지 점검해야 합니다.
- 배당표 재검토. 집행비용, 채권별 배당순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요. 제시된 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 임대차 자료를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 하락보다 선순위 임차인 확인이 먼저”
대전 2026타경56은 감정가 231,268,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 161,887,000원으로 내려온 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 여러 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 전입일이 말소기준권리보다 앞선 박종호의 임차보증금이 미상입니다. 보증금과 확정일자를 확인하지 않은 상태에서 인수액 0원 또는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수도 없습니다.
