💰 282,000,000원 ⚠️ 보증금 미상 📅 2024.05.13 전입 🧾 신건 0회 유찰
대전지방법원 2026타경104. 대전 서구 도안동 캠퍼스힐 제2층 제202호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설('DOD COFFEE')입니다. 감정가는 282,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 282,000,000원입니다. 현재 소유자는 박태희이며, 2023.01.10 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
현 등기에서 핵심 말소기준권리는 2024.09.02 접수된 대전온천새마을금고의 채권최고액 129,600,000원 근저당입니다. 같은 날 뒤이어 채권최고액 38,400,000원의 근저당이 추가됐고, 2025.12.11 대전신용보증재단의 48,000,000원 가압류, 2026.02.20 임의경매개시결정, 2026.06.15 서구(대전광역시)의 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기보다 먼저 봐야 할 사람이 있습니다. 임차인 정회성의 전입일은 2024.05.13로 말소기준일보다 앞섭니다. 배당요구는 2026.05.15 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 규모와 임대차의 실체가 확인되기 전에는 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 866 캠퍼스힐 2층202호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 도안북로93번길 20-17 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설('DOD COFFEE') |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상7층 · 사용승인일 2013.02.01 |
| 소유자 | 박태희 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 108,023,089원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
박태희는 2023.01.10 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 당시 설정된 양촌농업협동조합 근저당 131,000,000원은 2024.09.02 해지됐습니다. 같은 날 대전온천새마을금고가 129,600,000원과 38,400,000원 두 건의 근저당을 설정했고, 이 중 을구 8번이 현재 말소기준입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정회성 | 2024.05.13 | 미상 | 미상 | 2026.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
정회성은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼, 배당으로 전액 소멸할지 일부가 남아 매수인에게 문제될지 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 대전온천새마을금고 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 대전온천새마을금고 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 대전신용보증재단 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,252,000원 |
위 계산은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 정회성의 보증금·확정일자 및 우선변제 범위가 확인되지 않아 임차인 배당은 반영되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 소유자 잔여 61,252,000원과 매수인 인수 0원은 임차관계 확인 전 확정값으로 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 자동 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 282,000,000원 | 216,000,000원 | 0원 | 61,252,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 225,600,000원 | 216,000,000원 | 0원 | 5,641,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 180,480,000원 | 177,153,280원 | 38,846,720원 | 0원 |
제공된 채권 배당 시뮬레이션만 보면 1회 유찰까지는 채권 216,000,000원이 모두 배당되고, 2회 유찰 시 38,846,720원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 숫자는 정회성의 미상 보증금을 반영하지 않은 계산입니다. 임차인이 대항력을 갖는 것으로 최종 확인되고 보증금이 낙찰대금보다 크거나 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려간다고 실질취득 부담이 같은 비율로 줄어드는 것이 아닐 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설('DOD COFFEE')로 이용 중인 근린시설입니다.
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 목원대학교 북측 인근으로, 상업 및 업무용빌딩·도시형생활주택·대규모 아파트단지가 함께 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8미터 도로가 있고 서측 및 남측으로 보행자도로가 소재합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구)·택지개발지구·상대보호구역 등이 포함되며, 소로1류·소로2류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 532.1㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,843,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층, 사용승인일은 2013.02.01이며 공동 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 정회성의 보증금이 얼마인지가 가장 먼저 확인돼야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 다뤄야 합니다.
- 배당표 재계산. 임차보증금이 확인되면 신건 282,000,000원, 1회 유찰 225,600,000원, 2회 유찰 180,480,000원 각각에서 미배당·인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 아파트가 아니라 근린시설이며 현재 이용상태도 근린생활시설입니다. 주거용 물건과 동일한 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 영업자·임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원과 실제 인수 0원은 다르다”
이 물건의 등기 구조만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 2024.09.02 대전온천새마을금고 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2024.05.13 임차인 전입입니다.
정회성은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 제공된 배당계산에서 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있다는 이유만으로 ‘인수 0원 안전물건’이라고 결론 내리면 안 됩니다. 보증금 확인 전에는 실제 인수위험도 미상입니다. 더구나 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이고 실거래 비교자료도 없어, 가격 메리트까지 확인된 상태가 아닙니다. 결론은 명확합니다. 등기는 확인됐지만 임차보증금은 아직 확인되지 않았다. 이 한 가지가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
