대전지방법원 2026타경104. 대전 서구 도안동, 목원대학교 북측 인근의 상가건물 '캠퍼스힐' 2층 202호입니다. 감정평가 당시 이용상태는 근린생활시설('DOD COFFEE')로 조사됐습니다. 감정가 282,000,000원에서 2회 유찰되면서 현재 최저매각가는 138,180,000원이 됐습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반에도 미치지 않는 가격입니다. 다만 이 물건은 단순히 할인율을 보고 접근할 수 있는 경매가 아닙니다.
말소기준권리는 2024년 9월 2일 설정된 대전온천새마을금고 근저당권입니다. 그 후 발생한 대전신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 대전광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준권리보다 앞선 2024년 5월 13일 전입 기록입니다. 정회성의 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 상가의 실제 점유·사업자등록 및 임대차 권원도 확인해야 합니다. 따라서 대항력 가능성은 남아 있으나 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경104 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 866 캠퍼스힐 제2층 제202호 도로명주소: 대전광역시 서구 도안북로93번길 20-17 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 · 감정평가 이용상태 'DOD COFFEE' |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 7층 · 2013.02.01 사용승인 |
| 소유자 | 박태희 (2023.01.10 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 282,000,000원 |
| 최저매각가 | 138,180,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전온천새마을금고 / 108,023,089원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2024.09.02 을구 8번 대전온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 129,600,000원 |
| 임차인 | 정회성 1명 · 2024.05.13 전입 · 보증금 미상 · 배당요구 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입이 걸린다
등기부상 과거 근저당권과 종전 경매 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2024.09.02 대전온천새마을금고 근저당권입니다. 동일한 날짜에 설정된 추가 근저당권 38,400,000원도 매각으로 소멸할 권리로 정리돼 있습니다.
그러나 등기상 담보권 소멸과 임차인 보증금 인수 문제는 별개입니다. 정회성의 전입일은 말소기준권리보다 앞서 있어, 실제 대항력 성립 여부와 배당 후 잔여보증금 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인돼야 총취득비용이 보인다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정회성 | 2024.05.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 가능성 |
실제 임차인 1명 · 배당요구일 2026.05.15 · 보증금·확정일자 미상. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 대항력과 승계 범위는 추가 확인이 필요합니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 실질취득비용을 아직 확정할 수 없다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 미배당분을 매수인이 승계하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 보증금이 늘어 실제 취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
또한 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 임차인의 우선변제금과 실제 배당액도 확정할 수 없습니다. 배당요구가 있었다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되거나 매수인 인수의무가 없어지는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49% 최저가가 곧 시세 대비 할인은 아니다
감정가 282,000,000원에 비해 최저매각가 138,180,000원은 크게 낮아졌습니다. 하지만 이는 어디까지나 감정가와 경매 최저가의 비교입니다. 동일 건물 또는 주변 근린생활시설의 실거래 가격과 수익률을 확인하지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 138,180,000원 | 49% | 80,554,520원 |
| 3회 유찰 시 | 96,726,000원 | 34.3% | 121,415,068원 |
| 4회 유찰 시 | 67,708,200원 | 24.01% | 149,910,548원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가격과 채권 미배당 추정치를 사용했습니다. 채권 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
향후 더 낮은 가격에 낙찰되더라도 선순위 임차인의 인수 위험이 확정적으로 사라지는 것은 아닙니다. 특히 이 물건은 근린생활시설인 만큼 아파트와 달리 점포 이용 가능성, 임대수익, 공실, 층별 상권 경쟁력 등을 함께 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,734,520원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 대전온천새마을금고 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 대전온천새마을금고 | 38,400,000원 | 5,845,480원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 대전신용보증재단 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,734,520원을 제외하고 채권자에게 총 135,445,480원이 배당되며, 채권 미배당액은 80,554,520원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이 표는 채권최고액 등을 기준으로 산출한 단순 배당 추정이며, 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도안동 목원대학교 북측 인근의 상가지대입니다. 주변에는 상업·업무용 건물, 도시형생활주택, 대규모 아파트단지가 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 지하 2층·지상 7층의 철근콘크리트 건물이며 2013.02.01 사용승인됐습니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 북측에 폭 약 8미터의 도로가 있고 서측 및 남측에는 보행자도로가 소재합니다. 개별 점포의 실제 접근 및 고객 동선은 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도안1단계 택지개발사업지구의 지구단위계획구역이며 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 2,843,000원/㎡, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설 'DOD COFFEE'로 조사됐습니다. 실제 영업자와 임차인 정회성의 관계, 영업 지속 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 대학 인근 근린생활시설은 주변 상권과 점포별 임대수익의 영향을 받습니다. 2층 점포의 가시성, 접근성, 공실 및 업종 수요를 검토해야 하며 현재 자료만으로 매각 가능 가격이나 임대수익률을 확정할 수 없습니다.
- 공부 및 건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인이 최우선. 정회성의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 실제 점유 시작 시점, 임대차 종류를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립 여부. 주민등록 전입 사실만으로 근린생활시설 임차인의 대항력을 단정하지 말고, 사업자등록과 인도 요건 및 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당 및 승계. 2026.05.15 배당요구의 유효성, 우선변제 요건과 보증금의 배당 가능액을 검토해 잔여보증금 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 실질취득비용. 입찰가뿐 아니라 인수 가능한 임차보증금, 취득 관련 비용과 명도 비용을 포함해 취득비용을 산정해야 합니다.
- 상가 수익성. 실제 임대료, 공실 여부, 관리비, 주변 유사 상가의 실거래 및 임대 사례를 확인해야 합니다.
- 점포 인도. 'DOD COFFEE'의 실제 영업자와 점유자를 파악하고, 임대차 종료 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 다음 회차에 매각가격이 낮아지더라도 선순위 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않으면 가격 메리트가 보장되지 않습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 인수 보증금”
이 물건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 282,000,000원짜리 근린생활시설이 두 번의 유찰 끝에 138,180,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 49%라는 숫자는 실제 취득비용의 절반만 보여줄 수도 있습니다.
대전온천새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 등기 권리는 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 전입한 정회성의 임대차 관계가 확인되지 않았습니다. 보증금과 대항력 성립 여부, 실제 배당 및 승계 가능성을 확정하기 전에는 인수금액을 0원이라고 할 수도, 낙찰가만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다.
여기에 대학 인근 2층 근린생활시설이라는 용도 특성상 점포의 수익성·공실·환금성도 중요합니다. 현재로서는 선순위 임차인 확인 전 입찰 보류가 타당합니다. 이 물건의 핵심은 '얼마나 싸게 낙찰받는가'가 아니라 '낙찰 후 얼마를 더 부담해야 하는가'입니다.
