청주지방법원 2025타경5967. 청주시 청원구 내수읍 은곡리 245의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나, 감정 이용상태는 단독주택이며 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층, 사용승인일은 2023.01.03입니다. 토지는 343.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다.
권리의 기준점은 2023.01.19 설정된 서남신용협동조합의 채권최고액 456,000,000원 근저당권입니다. 이후 이동희 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 임차인 이동희도 2023.01.31 전입으로 말소기준보다 늦기 때문에 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5967 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 245 · 주건축물제1동 · 내수로 682-40 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층 · 사용승인일 2023.01.03 |
| 토지 | 343.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 473,519,520원 / 473,519,520원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서남신용협동조합 / 210,188,708원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 서남신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.12.31 엘에이치케이대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌고, 같은 날 으뜸신용협동조합과 김경석을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정도 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 현재 근저당권 및 부채권의 이전·질권 관계와 배당관계를 등기 원본과 배당요구 서류로 대조할 필요가 있습니다. 다만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동희 | 전체 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2026.03.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 신고는 이동희 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입신고일 2023.01.31이 말소기준일 2023.01.19보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가가 곧 최저가, 시세 할인 여부는 미확정
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 473,519,520원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 역시 473,519,520원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 금액을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 473,519,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,135,195원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서남신용협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 이동희 | 268,000,000원 | 10,384,325원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 724,000,000원 중 예상 배당액은 466,384,325원, 미배당은 257,615,675원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 제공된 현재 및 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 473,519,520원 | 466,384,325원 | 257,615,675원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 378,815,616원 | 372,712,197원 | 351,287,803원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 303,052,492원 | 298,009,757원 | 425,990,243원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수성초등학교 남동측 인근에 위치하며 농경지, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층 단독주택으로 이용중이며 난방, 위생·급배수, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 343.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 145,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 이동희 실체 확인. 임차인과 268,000,000원 가압류 채권자가 동일인입니다. 임대차계약서, 보증금 지급관계, 실제 점유 및 배당요구 내용을 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이라 배당관계와 최우선변제 여부가 실제 배당금에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당권 이전·질권 확인. 서남신용협동조합 근저당권이 엘에이치케이대부주식회사로 이전됐고 으뜸신용협동조합·김경석의 근저당권부채권 질권이 설정돼 있으므로 배당관계 원본을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목이 포함되며, 옥탑 계단실 16.3㎡ 및 현재 창고로 이용되는 1층 주차장 16.32㎡의 현황을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 473,519,520원을 곧바로 시세로 보지 말고 토지와 단독주택의 별도 비교사례를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용규제의 실제 이용·증개축 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당요구 서류를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 ‘임차인 실체와 가격’
이 사건은 말소기준이 분명하고 이동희의 전입이 그보다 늦어, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 외 추가 금액을 떠안는 사건은 아닙니다.
다만 단순한 무위험 물건으로 보기도 어렵습니다. 임차인 이동희가 가압류 채권자와 동일하고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 말소기준 근저당권에는 이후 채권이전과 두 건의 질권설정까지 이어져 있습니다. 여기에 토지와 단독주택을 함께 보는 물건인 만큼 아파트처럼 표준화된 가격 비교도 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 임차관계는 확인 필요, 가격 메리트는 아직 입증되지 않음. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.