청주지방법원 2025타경5967. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 343㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층으로 사용승인일은 2023.01.03입니다. 이번 회차는 한 차례 유찰된 뒤 감정가 473,519,520원의 70%인 331,464,000원까지 내려온 상태입니다.
권리구조의 핵심은 2023.01.19 설정된 서남신용협동조합의 채권최고액 456,000,000원 근저당입니다. 이후 이동희의 268,000,000원 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 기준근저당은 2025.12.31 엘에이치케이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 으뜸신용협동조합과 김경석을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권도 설정됐습니다. 매수인 입장에서는 제공된 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이지만, 배당권자와 채권관계는 다층적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5967 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 245 · 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수로 682-40 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 343㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층 · 사용승인일 2023.01.03 |
| 소유자 | 김성중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 473,519,520원 / 331,464,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서남신용협동조합 / 210,188,708원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리가 겹쳐 있다
말소기준은 2023.01.19 서남신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원입니다. 2025.12.02 이동희의 가압류 268,000,000원, 2025.12.30 경매개시결정, 2026.02.24 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동희 | 전체 | 2023.01.31 | 미상 | 미상 | 2026.03.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이동희의 전입일은 말소기준일인 2023.01.19보다 늦은 2023.01.31이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 배당요구는 2026.03.04 접수돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 대비 30% 할인이라는 뜻이 아니다
현재 최저매각가는 331,464,000원으로 감정가 473,519,520원의 70%입니다. 다만 단독주택과 토지는 개별성이 큰 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 계산할 수 있는 권리상 실질취득액은 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 같은 331,464,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 331,464,000원 | 70% | 397,976,496원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 | 232,024,800원 | 49% | 496,023,547원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 162,417,360원 | 34.3% | 564,656,483원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 331,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,440,496원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서남신용협동조합 | 456,000,000원 | 326,023,504원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 이동희 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 724,000,000원 중 배당 시뮬레이션상 채권자 배당액은 326,023,504원, 미배당액은 397,976,496원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 343㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 145,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장 K-59)에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 2층으로 단독주택 이용 중이며, 난방·위생·급배수·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다. 일반건축물대장상 옥탑 1층 단독주택(계단실) 16.3㎡는 연면적에서 제외되어 있습니다.
- 실제 이용. 목록2번 1층 16.32㎡의 공부상 용도는 주차장이지만 현재 창고로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 감정 관련 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 관계 확인. 이동희는 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상이고 가압류 채권자와 이름이 동일합니다. 실제 임대차관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전·질권 확인. 기준근저당이 엘에이치케이대부주식회사로 이전되고 같은 날 복수의 근저당권부채권 질권이 설정됐으므로 최신 등기와 배당관계를 대조하세요.
- 가격 판단. 331,464,000원은 감정가의 70%라는 의미입니다. 단독주택·토지의 개별성을 고려해 주변 매매가격과 토지가치, 건물 상태를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 수목까지 일괄매각됩니다. 현장에서 경계와 제시외 부분의 위치·상태를 확인하세요.
- 주차장 현황. 공부상 주차장 16.32㎡가 현재 창고로 이용되고 있으므로 이용상태와 원상회복·사용 가능성 등을 확인하세요.
- 옥탑 부분. 옥탑 1층 계단실 16.3㎡가 연면적에서 제외되어 있으므로 건축물대장과 현황을 대조하세요.
- 입지 규제. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하므로 이용·증축·향후 처분 시 관련 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건의 권리분석 자체는 핵심이 분명합니다. 2023.01.19 서남신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이동희는 2023.01.31 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이것이 곧 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 331,464,000원이지만, 단독주택 이용·토지 343㎡·제시외 건물 및 수목 일괄매각·주차장의 창고 이용, 옥탑 계단실의 연면적 제외, 비행장 관련 규제 등 개별 확인 요소가 많습니다. 또 임차인과 가압류 채권자의 이름이 동일하고 기준근저당의 이전·질권 관계도 복잡합니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 현장 확인과 적정가격 산정입니다.