청주지방법원 2025타경6175. 청주시 서원구 남이면 양촌리 110-2의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실·창고 및 창고(야적장)로 이용 중이고, 주변은 주택·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재한 시가지 주변 공장지대입니다. 말소기준권리는 2020.09.29. 설정된 남청주농업협동조합 근저당권이며, 그 이후 현재 남아 있는 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 단순하게 접근하기 어렵습니다. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 1,405,326,600원의 시장가격 적정성을 검증할 수 없고, 목록 4~6번은 공부상 지목이 답이면서 현황은 도로이고 농지취득자격증명이 필요합니다. 또 일괄매각에는 제시외 건물과 관정이 포함되지만 파이프조판넬지붕 단층 견사 7㎡는 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘인수 0원’ 하나가 아니라 가격 검증과 매각범위·농취증 절차 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경6175 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 양촌리 110-2 · 도로명주소 충청북도 청주시 서원구 남이면 양촌1길 9-24 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 사무실·창고 / 창고(야적장) |
| 소유자 | 김영근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,405,326,600원 / 1,405,326,600원 (신건) |
| 청구금액 | 786,678,674원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지정보 | 1,767㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 251,200원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.09.29. 을구 5번 남청주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 남청주농업협동조합·농협은행의 가압류, 2026.01.09. 임의경매개시결정, 2026.03.24. 청주시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격·매각조건 — 신건 가격 메리트는 판단 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,405,326,600원으로 0회 유찰 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 전체 평균이나 임의의 시세를 가정해 가격 가점을 줄 수 없고, 신건 가격의 메리트는 판단을 유보하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,405,326,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,124,261,280원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 899,409,024원 | 9,869,392원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당액은 9,869,392원으로 발생하지만, 이 금액은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 즉 배당 부족과 매수인 인수는 별개의 문제입니다. 현재 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,405,326,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,453,266원 |
| 2. 근저당 · 남청주농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 가압류 · 남청주농업협동조합 | 50,418,548원 | 50,418,548원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 3,616,627원 | 3,616,627원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 17,991,076원 | 17,991,076원 |
| 6. 가압류 · 남청주농업협동조합 | 45,858,075원 | 45,858,075원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 490,989,008원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 897,884,326원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 490,989,008원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양촌JC 남동측 인근. 주택·근린생활시설·중소규모 공장이 소재하는 시가지 주변 공장지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 일련번호 2는 사무실·창고, 일련번호 3은 창고(야적장)로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로, 사무실·창고 부분에는 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 감정요항표상 일련번호 1·4·5·6은 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육전부제한구역에 해당합니다.
- 토지. 토지정보 기준 1,767㎡, 지목 대, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 251,200원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 목록 4~6번은 공부상 지목 “답”, 현황 “도로”입니다.
- 임대관계. 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 여부. 목록 4~6번은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 먼저 확인하세요.
- 매각 제외 건물. 파이프조판넬지붕 단층 견사 7㎡는 매각 제외입니다. 현장에서 위치·점유·사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 관정은 매각 포함입니다. 목록별 토지·건물·제시외 물건을 원본과 현장에서 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 2020.09.29. 근저당 780,000,000원과 2023.01.30. 변경등기 845,000,000원의 관계를 등기부 원본과 배당자료에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 신건 1,405,326,600원의 시세 적정성을 판단할 수 없습니다. 별도의 현장·시장 가격 조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2020.09.29. 남청주농업협동조합 근저당이고, 이후 현재 존속하는 권리는 매각으로 소멸하며 제공된 회차 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이것만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 실거래 자료가 없어 1,405,326,600원의 가격 메리트를 확인할 수 없고, 목록 4~6번 농취증과 미제출 시 보증금 미반환, 매각 제외 견사 7㎡, 임대관계 미상이 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호하지만 가격과 절차는 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
