청주지방법원 2025타경6175. 청주시 서원구 남이면 양촌리의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실·창고로, 다른 시설은 창고 및 야적장으로 이용되고 있습니다. 주변은 주택과 근린생활시설, 중소규모 공장이 혼재한 시가지 주변 공장지대입니다. 일반 주거용 아파트와는 이용 목적부터 다른 물건입니다.
감정가는 약 14.05억 원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 약 6.89억 원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 감정가의 49%라는 사실과 현재 시장가격의 49%라는 뜻은 전혀 다릅니다. 실제 매매사례에 근거한 시세 비교가 확인되지 않은 상태에서는 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
특히 이번 매각은 건물과 토지만의 문제가 아닙니다. 제시외 건물과 관정이 포함되고, 일부 시설은 매각에서 제외됩니다. 더욱이 공부상 지목이 '답'인 목록 4~6번이 현황상 도로로 이용되고 있음에도 농지취득자격증명이 필요하다는 점이 명세서에 명시돼 있습니다. 이 조건이 입찰 가능 여부와 보증금 회수에 직접 영향을 주는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경6175 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 양촌리 110-2 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 남이면 양촌1길 9-24 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 사무실·창고 및 창고(야적장) |
| 건물 구조 | 경량철골구조·판넬 계열 지붕의 단층 건물 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 면적 1,767㎡ · 자연녹지지역 · 평지·부정형 |
| 소유자 | 김영근 (단독소유) |
| 감정가 | 1,405,326,600원 |
| 최저매각가 | 688,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 남청주농업협동조합 |
| 청구금액 | 786,678,674원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29 을구 5번 남청주농업협동조합 근저당권 |
| 임대관계 | 미상 |
목록 4~6번은 공부상 지목이 답이고 현황은 도로입니다. 이 목록에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
입찰 전 소관 행정기관에서 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현황이 도로라는 이유만으로 발급되거나 제출이 면제된다고 판단해서는 안 됩니다.① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
권리분석의 출발점은 2020.09.29 설정된 남청주농업협동조합의 을구 5번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 780,000,000원이고, 2023.01.30 변경계약으로 845,000,000원으로 증액됐습니다. 이는 동일 근저당권의 변경사항으로, 별도의 새로운 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
이보다 앞선 청주농업협동조합 및 흥덕신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 후순위 남청주농업협동조합·농협은행의 가압류와 청주시 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 확인된 등기권리만 기준으로 하면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 분석 — 49% 할인과 시세 저평가는 다르다
감정가 1,405,326,600원에서 현재 최저매각가 688,610,000원까지 낮아진 것은 분명합니다. 그러나 이 물건은 사무실·창고·야적장 및 여러 필지의 토지가 결합된 일괄매각 물건으로, 아파트처럼 동일 평형 거래평균을 바로 적용하기 어렵습니다.
실제 거래에 근거한 최근 시세와 가격 추세가 확인되지 않았기 때문에, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 이 물건의 경제적 가치는 건축물의 이용 가능성, 토지별 현황, 도로 사용 상태, 제외 시설, 농취증 발급 가능성에 따라 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,405,326,600원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 688,610,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 482,026,999원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 337,418,899원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
③ 예상배당표 (매각가 688,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,286,100원 |
| 1. 근저당 · 남청주농업협동조합 | 780,000,000원 | 679,323,900원 |
| 2. 가압류 · 남청주농업협동조합(갑구 3) | 50,418,548원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행(갑구 6) | 3,616,627원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행(갑구 7) | 17,991,076원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남청주농업협동조합(갑구 13) | 45,858,075원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준 예상 집행비용은 9,286,100원, 근저당권 배당은 679,323,900원입니다. 후순위 가압류권자에게 돌아갈 예상배당은 없으며, 채권자 전체 청구액 897,884,326원 중 배당되지 못하는 금액은 218,560,426원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
다만 이 예상배당은 근저당권의 최초 채권최고액 780,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 등기에는 2023.01.30 채권최고액이 845,000,000원으로 변경된 사실이 있으므로, 실제 채권액과 배당금은 채권계산서 및 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등도 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(2회 유찰) | 688,610,000원 | 679,323,900원 | 218,560,426원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 482,026,999원 | 474,806,729원 | 423,077,597원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 337,418,899원 | 331,895,034원 | 565,989,292원 | 0원 |
현재 최저가로 매각되더라도 신청채권자 남청주농업협동조합의 청구금액 786,678,674원은 전액 충족되지 않습니다. 다음 회차로 내려갈수록 배당 가능 금액은 줄고 미배당 채권은 커집니다.
그렇다고 미배당액을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다. 현재 확인된 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있기 때문입니다. 다만 미확인 점유·임대차, 농취증 미제출 위험, 매각 제외 시설 등은 채권 미배당과 별개의 문제입니다. 낮아진 낙찰가가 이러한 위험을 자동으로 해결하지는 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 이용상태 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 양촌JC 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 분포하며 시가지 주변 공장지대의 성격을 갖습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호 2는 사무실·창고 등으로 이용되고 있으며, 일련번호 3은 창고 및 야적장으로 이용되고 있습니다. 일반 주거용 건물이 아닌 업무·보관 목적의 시설입니다.
- 건축 구조. 경량철골구조 단층 건물이며 판넬 계열 지붕과 내·외벽, 에폭시·데코타일·하드너 등 바닥 마감이 확인됩니다. 일련번호 2에는 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 특성. 확인된 토지 정보는 1,767㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 평지·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있고, 공시지가는 251,200원/㎡입니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 사용 목적에 따라 개발·건축 및 시설 운영 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 목록 4~6번의 지목이 답이고 현황이 도로라는 별도 조건이 명시돼 있습니다.
- 임대관계. 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 사용 주체와 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설·창고·야적장과 토지가 일괄매각되는 비주거용 부동산입니다. 매수 목적과 활용 가능성에 따라 수요층이 제한될 수 있으며, 실제 거래사례를 확보하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부 — 최우선. 목록 4~6번은 공부상 답, 현황 도로임에도 농지취득자격증명이 필요합니다. 소관 행정기관에 해당 필지의 발급 가능성과 제출 조건을 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 목록, 제시외 건물, 관정, 매각 제외 견사 7㎡를 도면·현황·명세서와 대조해야 합니다.
- 말소기준 근저당권. 2020.09.29 남청주농업협동조합 근저당권 및 2023.01.30 채권최고액 변경사항을 확인해야 합니다. 예상배당에서 사용한 780,000,000원과 변경 후 845,000,000원의 차이도 검토해야 합니다.
- 점유 및 임대차. 임차인 신고 내역이 확인되지 않아도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 현황도로 이용. 목록 4~6번이 도로로 사용되는 경위, 인접 토지와의 연결, 통행 및 이용관계를 확인해야 합니다. 현황이 도로라는 이유만으로 권리관계가 정리됐다고 볼 수 없습니다.
- 건물 상태와 유지비. 경량철골·판넬 구조의 사무실 및 창고에 대해 누수, 노후화, 설비 작동, 보수비와 실제 사용 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 실거래 기반 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고, 유사 근린시설·창고·토지의 최근 매매사례와 개별 이용 제약을 반영해 가격을 산정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 가정 최저가 482,026,999원, 4회 유찰 가정 337,418,899원은 가격 비교용 시나리오일 뿐, 실제 추가 유찰이나 해당 가격에 매수할 수 있음을 보장하지 않습니다.
- 입찰서류와 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 농취증 관련 행정기관 안내를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “취득할 수 있는가”가 먼저다
이 사건은 가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 1,405,326,600원인 근린시설·토지가 2회 유찰되어 688,610,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기상 권리 흐름도 비교적 명확합니다. 말소기준은 남청주농업협동조합의 근저당권이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 목록 4~6번은 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 명시적인 조건이 있습니다. 현황도로라는 사정만으로 이 요건을 피할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다. 일괄매각 범위와 제외 시설, 임대관계 미상 역시 개별 확인이 필요한 변수입니다.
더구나 이 물건은 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 비주거용 근린시설과 토지가 결합된 물건인 만큼 이용 가능성과 시장 수요를 검증해야 합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 확인된 등기권리의 인수 위험은 낮지만, 농취증 발급 가능성, 점유·임대관계, 매각 범위 및 실제 시장가치를 확인하기 전까지 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마나 싸게 낙찰받는지가 아니라, 보증금을 잃을 위험 없이 적법하게 취득하고 실제로 활용할 수 있는지에 있습니다.
