부산지방법원 2025타경21836. 부산진구 양정동 수목하우스 101동 203호, 전유 62.1㎡의 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 등기 순위만 보면 단순하지 않습니다. 홍상희의 주민등록·점유 개시는 2019.07.01.로, 말소기준인 부산진구 압류 2021.02.24.보다 앞섭니다. 확정일자도 2019.06.13.이고 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
따라서 확약서가 없었다면 현재 매각가 158,000,000원에서 집행비용 3,012,000원을 먼저 빼고 임차인에게 154,988,000원이 배당된 뒤, 보증금 157,000,000원 중 부족한 2,012,000원은 매수인 인수 문제가 됩니다. 하지만 2026.08.11. 주택도시보증공사는 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 홍상희 관련 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 343-3 수목하우스 101동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전유 62.1㎡ · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 사용승인 2015.01.30. |
| 소유자 | 허옥순 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,363,114원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.02.24. 부산진구 압류입니다. 홍상희는 그보다 앞선 2019.07.01. 주민등록·점유를 갖추고 있어 대항력 있음으로 판정되며, 2019.06.13. 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 2023.12.19. 주택임차권등기도 설정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍상희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.01 / 2019.06.13 | 157,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 배당모형상 2,012,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 2026.08.11. 확약은 홍상희 관련 보증금 권리에 적용되는 것으로, 해당 확약 때문에 배당 부족분이 남더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 내용입니다.
② 시세 비교 — 확약이 해결해도 가격은 해결되지 않는다
수목하우스 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 157,500,000원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06. 62.1㎡ 7층의 150,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 150,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래보다 -6.2% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 62.1㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2023.10 | 66.51㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2023.04 | 65.34㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2021.08 | 65.94㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 157,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.1㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 158,000,000원은 전체 평균 157,500,000원과 거의 비슷한 수준이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원과 비교하면 105.3%입니다. 즉 최근 시세보다 저렴한 경매가 아니라 최근 거래가격 이상에서 시작하는 경매입니다. 게다가 최근 가격 흐름이 -6.2%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 홍상희 보증금 | 157,000,000원 | 154,988,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 161,363,114원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 홍상희 보증금의 미배당액은 2,012,000원입니다. 다만 2026.08.11. 확약으로 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 158,000,000원 | 2,012,000원 | 0원 | 158,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 126,400,000원 | 33,169,600원 | 0원 | 126,400,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 101,120,000원 | 58,095,680원 | 0원 | 101,120,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 실제로도 주거용 오피스텔로 이용중입니다. 전유면적은 62.1㎡입니다.
- 입지. 부산진구 양정동 양정초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·소규모 공동주택·오피스텔·업무시설·금융기관·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하1층·지상15층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2015.01.30.입니다. 승강기·주차타워·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 공시지가는 3,417,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 경매 환금성. 수목하우스 관련 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 현재 물건도 3회 유찰로 표시되어 있어 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.08.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득 158,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원의 105.3%입니다. 전체 평균 157,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거보다 -6.2% 낮습니다. 응찰가를 정할 때 과거 고가 거래보다 최신 거래를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 실제 이용은 주거용 오피스텔입니다. 현장 상태와 점유 현황을 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 매각조건과 미납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 확약서 하나가 권리구조를 크게 바꾼다는 점입니다. 홍상희는 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고 현재 매각가 기준 배당모형상 2,012,000원의 보증금 부족분이 남습니다. 그러나 2026.08.11. 제출된 확약 때문에 이 임차인과 관련한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득액은 158,000,000원입니다.
그 다음부터는 권리가 아니라 가격을 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 150,000,000원이고 최근 추세가 -6.2%인 상황에서, 실질취득 158,000,000원은 최근 시세의 105.3%입니다. 여기에 현재 물건의 3회 유찰과 수목하우스 경매 통계의 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%가 겹칩니다. 확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 가격에는 시세 할인 근거가 없습니다.
