부산지방법원 2025타경21841. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 6층 607호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가 95,000,000원의 49%이며, 두 차례 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2019년 11월 29일 설정된 우리은행 근저당권 68,880,000원입니다. 이보다 늦게 등기된 이효진의 주택임차권과 경매개시결정, 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차권자 이효진의 점유개시일은 2020년 4월 7일이지만 주민등록일은 2024년 3월 4일입니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 갖춰야 하므로, 2019년 11월 29일의 말소기준권리보다 뒤에 요건을 갖춘 이 임차권은 대항력이 없습니다. 보증금 60,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21841 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 제6층 제607호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 20층 건물 내 6층 |
| 대상 면적 | 21.2859㎡ |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,950,491원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸한다
등기상 최초 대저농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 5,160,000,000원이지만 2019년 11월 29일 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 우리은행 근저당권 68,880,000원입니다. 2024년 7월 8일 등기된 이효진의 주택임차권과 2025년 4월 21일 경매개시결정, 2025년 4월 30일 부산진구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 임차 내용 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이효진 건물 전유부분 전부 | 주거·임차권등기 등기상 차임 213,000원 | 60,000,000원 | 점유 2020.04.07 주민등록 2024.03.04 계약·확정 2024.03.29 배당요구 2024.07.08 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
주민등록일과 확정일자가 모두 2019년 11월 29일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이효진은 우리은행보다 후순위이고, 현재 매각대금에서는 임차보증금을 회수할 재원이 없습니다. 그러나 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 보증기관 명의의 중복 임차인이나 대위·승계 임차인은 별도로 잡혀 있지 않아 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 19% 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저다
대동레미안센트럴시티5는 187세대이며 사용승인일은 2019년 11월 5일입니다. 제시된 거래는 3건으로 평균 260,000,000원, 최신 거래는 2025년 5월 245,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액 역시 245,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -8.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.17㎡·53.06㎡ | 3건 | 260,000,000원 |
최저가 46,550,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 19.0%, 전체 평균 260,000,000원의 17.9%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대상 면적 21.2859㎡와 거래 표본 44.17㎡·53.06㎡는 크기가 전혀 다릅니다. 따라서 이 비율을 근거로 “시세보다 80% 이상 싸다”거나 “즉시 가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 21.2859㎡와 같은 면적의 거래 또는 호가를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 68,880,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 62,950,491원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 131,830,491원 중 예상배당은 45,312,100원이며, 미배당액은 86,518,391원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 62,950,491원은 현재 회차에서 0원 배당으로 계산됩니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 86,518,391원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 100,232,022원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 22,809,499원 | 21,998,928원 | 109,831,563원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 우리은행과 주택도시보증공사의 미배당은 늘어나지만, 이효진에게 대항력이 없으므로 매수인 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다. 채권자의 손실 확대와 매수인의 인수위험은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 6층 607호입니다.
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 4번 출구 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 대중교통 사정은 편리합니다.
- 도로. 북측 약 18m, 남동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,252.6㎡, 공시지가 5,396,000원/㎡이며 공동주택·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부마감은 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이효진의 주민등록일 2024.03.04, 확정일 2024.03.29, 보증금 60,000,000원과 배당요구 여부를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 매각 이후 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 같은 면적 시세 확보. 대상 21.2859㎡와 제시된 실거래 44.17㎡·53.06㎡는 면적이 다릅니다. 19.0% 비율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 낮고 추세가 -8.4%이므로 과거 전체 평균보다 최신 거래와 같은 면적의 현재 가격을 우선해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부조사도 이뤄지지 않았으므로 현장 점유와 인도 가능성을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사와 우리은행의 미배당액이 커도 이를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 본 건의 계산상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격 비교는 아직 미완성”
이 사건의 핵심은 보증금 60,000,000원이 아니라 대항력의 선후입니다. 이효진의 주민등록과 확정일자는 우리은행 근저당권보다 늦어 임차권은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액도 최저가와 같은 46,550,000원입니다.
다만 가격 판단은 권리분석만큼 단순하지 않습니다. 최저가가 최근 거래가의 19.0%라는 수치는 대상 면적 21.2859㎡와 거래 표본 44.17㎡·53.06㎡가 다른 데서 발생한 비교입니다. 최신 거래는 245,000,000원이고 최근 흐름도 -8.4%지만, 동일 면적이 아니므로 저렴하다는 결론의 직접 근거가 되지 못합니다. 금전상 인수는 0원, 권리는 비교적 안전. 그러나 적정 응찰가는 같은 면적의 시세와 민간임대주택등기 상태를 확인한 뒤 정해야 합니다.
