대전지방법원 2026타경600133. 세종특별자치시 대평동 시드니힐 1층 110호로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기상 소유자는 곽정희·정각헌이 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2018.03.05 농협은행 근저당권 772,800,000원이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 곽순향 근저당과 현재 남아 있는 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 인수형 임차권이나 말소기준보다 앞선 인수권리는 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 그러나 현장 측면에서는 별도의 체크가 필요합니다. 감정평가 조사에서 이 호실은 음식점 이차돌 세종시청점으로 이용 중이며, 111호와 경계 구분 없이 일괄 사용 중인 것으로 조사됐고 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600133 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 665 시드니힐 1층 110호 · 세종특별자치시 시청대로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 음식점(이차돌 세종시청점) 이용 중 |
| 소유자 | 곽정희 2분의 1 · 정각헌 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 926,000,000원 / 926,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 537,530,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 3층 건물 · 사용승인일 2018.01.31 |
| 토지 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.03.05 농협은행 근저당권 772,800,000원입니다. 2019.06.13 곽순향 근저당권 120,000,000원, 2024.05.28 가평축산업협동조합 가압류 50,380,586원, 2026.01.20 농협은행의 임의경매개시결정, 2026.03.10 국 압류, 2026.04.06 원주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 현장·이용상태 — 이 사건의 핵심 변수
본건은 세종고속시외버스터미널 북동측 인근의 시드니힐 1층 상가입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 상업용·업무용 건물, 공원 등이 소재하는 수변공원 주변 상업지대로 조사됐습니다. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인접 도로변에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
| 확인 항목 | 조사 내용 |
|---|---|
| 이용상태 | 제2종근린생활시설(일반음식점) · 음식점(이차돌 세종시청점) 이용 중 |
| 호실 사용 | 110호와 111호를 경계 구분 없이 일괄 사용 |
| 임대관계 | 미상 |
| 도로 | 남측 포장 광대로 접함 |
| 공부 차이 | 없음 |
| 위반사항 | 위반건축물 사항 없음 |
특히 110호만 경매 대상인데 111호와 한 공간처럼 사용 중이라는 점이 중요합니다. 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 별개로, 낙찰 후 독립된 110호의 인도·사용을 위해서는 현재 점유관계와 경계 상태를 확인할 필요가 있습니다. 경계 복원이나 영업장 분리 여부는 제공된 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 926,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,660,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 772,800,000원 | 772,800,000원 |
| 2. 근저당 · 곽순향 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 가평축산업협동조합 | 50,380,586원 | 21,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 시뮬레이션으로, 현재 회차의 채권자 총 청구액은 943,180,586원, 총 배당액은 914,340,000원, 미배당은 28,840,586원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종고속시외버스터미널 북동측 인근. 주변은 대단위 아파트단지, 상업용·업무용 건물, 공원 등이 소재하는 수변공원 주변의 성숙중인 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 용이하고 인접 도로변에 시내버스정류장이 소재해 전반적인 교통 여건은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 음식점으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 특화경관지구 · 지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 토지는 상업용으로 이용 중이고 남측 광대로에 접합니다.
- 공시지가. 3,453,000원/㎡이며 토지면적은 2,046.6㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 110·111호 경계 확인. 두 호실이 경계 없이 일괄 사용 중이므로 현장에서 출입구·벽체·설비와 독립 사용 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현재 음식점 운영주체와 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 926,000,000원을 시세로 단정하지 말고, 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당을 매수인 인수금으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 분리와 점유’가 승부처
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2018.03.05 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 대상은 근린시설이고, 현재 110호가 111호와 경계 없이 음식점으로 일괄 사용 중이며 임대관계는 미상입니다. 여기에 비교할 실거래 시세도 없어 신건 926,000,000원이 가격상 유리하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸형”이라는 이유만으로 접근하기보다, 현재 점유자·110호 독립성·111호와의 경계·실제 상가 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
